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2025/11/21離婚後の家のローンの扱い はどうなる？パターン別に解説！
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
離婚時に住宅ローンが残っているときの確認事項
離婚時に多くの方が頭を悩ませるのが、家のローンの扱いや売却についてではないでしょうか。なかでも、住宅ローンの残債がある場合はどちらが支払うのか、名義や保証人の問題なども解決していかなければなりません。
家は、価値の大きな財産であり、取得後のローン負担は長期間にわたるため、慎重に取り決めておく必要があります。
ここでは、離婚時に住宅ローンが残っているときの3つの確認事項についてご紹介します。
名義人の確認
1つ目は、名義人を確認することです。
家を売却できるのは、名義人のみとなるため、家の名義人は誰になっているのかを確認しておきましょう。また、売却せずどちらかが住み続ける際に、名義人以外の方が住むことになった場合も、名義人の許可なく家の処理ができなくなります。
このようなトラブルを避けるためにも、事前に確認しておくことをオススメします。
一方、家の名義人がわからない場合は、法務局にて登記簿謄本を取得することで調べることが可能です。法務局に行くのが難しい場合は、オンラインでの交付請求もできます。
さらに、夫婦や親族などで共同名義になっている場合、売却する際に工程が複雑になる可能性が高くなるため、注意が必要です。いずれにしても、家の正しい名義人を把握しておくことが重要です。
残債額の確認
2つ目は、残債額を確認することです。
家を売却してもローンが残るのか、完済できるのかを判断するためにも残債を把握しておく必要があります。残債額を調べるには、借入している金融機関のウェブサイトや残高証明書、返済予定表の3つの方法によって確認できます。
ウェブサイトから確認する場合、インターネットバンキングの利用もしくは、金融機関のインターネットサービスに加入していることが前提です。ただし、すべての金融機関でおこなっているわけではないため、自分の借入先金融機関が対象かどうかは確認したうえでおこないましょう。
また、残高証明書は、ローン契約時に残高証明書の郵送料を預けている場合に毎年送られるものです。紛失した場合は、再発行が可能です。本人確認書類などの必要書類があるため、確認したうえで再発行を依頼しましょう。
さらに、返済予定表はローン残債や内容、返済予定日、利息などの内訳といった返済予定が細かく記載されたものです。紛失した場合は、再発行が可能です。残高証明書と同様に必要書類を問い合わせたうえで申し込みをしましょう。
家の価値を調べる
3つ目は、家の価値を調べることです。
家を売るか売らないかに限らず、現在の家の価値を知るのは重要なことです。相場を把握できるのはもちろん、売却後にローンが完済できるかどうかの判断材料にもなります。万が一、売却時に住宅ローンが完済できなかった場合、抵当権が抹消できず、売買が成立しません。
しかし、基本的には、経年劣化とともに価値も低下するため、4,000万円で購入した住宅が10年後には3,000万円になっていることも少なくありません。そのため、一度家の価値を調べておくようオススメします。
離婚時に住宅ローン残債のある家を売却する場合
ここでは、離婚時に住宅ローン残債のある家を売却する際の2つの方法についてご紹介します。
オーバーローン
1つ目は、オーバーローンの場合です。
オーバーローンとは、家の売却額ではローンが完済できない状態のことを言います。そのため、オーバーローンとなった場合は、自己資金を充てる必要があります。なぜなら、家を売るには、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があるからです。
一方、売却額では足りない部分を補うための「住み替えローン」もありますが、新しく家を購入する予定がある方に限られます。
そこで、売却額での完済が難しく、自己資金にも余裕のない場合は、任意売却がオススメです。
任意売却とは、金融機関の許可を得たうえで売却する方法のことを言います。売却額を全額ローンの返済に充てる代わりに、抵当権を抹消してもらえます。残ったローン残債は、月々の返済となるため、負担も軽減されるでしょう。
しかし、残債額が多いと、月々の返済額も多くなり、返済期間も長くなる場合は認められない可能性もあります。そもそも、任意売却をおこなっていない金融機関もあるため、事前に確認したうえで検討するようにしましょう。
アンダーローン
2つ目は、アンダーローンの場合です。
アンダーローンとは、家の売却額でローンが完済できる状態のことを言います。実際の売却額は、売買契約を締結するまでわかりません。査定額の段階でアンダーローンであることが把握できた場合は、残債額を下回らないように気を付けて売却を進めましょう。
たとえば、売り出し価格を少し高めに設定したり、販売力の高い不動産会社を選択したりといった、高く売るコツを意識することが重要なポイントです。また、売却額からは、税金や仲介手数料といった諸費用が引かれるため、すべてが返済に充てられるわけではありません。
ローン残債ぎりぎりの額で売却した場合、下回ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
アンダーローンでの売却が可能な場合、仲介か買取での売却方法をオススメします。仲介はもっとも一般的な売却方法です。売り出し価格を自分で設定できるため、高値で売りやすく、財産を多く残したい方に向いています。
一方、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主がはじめから決まっているため、大幅な時間短縮になります。しかし、買い取りの場合は、売却額が相場の70％から80％程度になる点に注意しておきましょう。
離婚後も住み続ける場合
家を売ることは考えていなかったり、お子さまの教育環境を変えたくなかったりといった理由から、住み続けることを選択されるご家庭も多いのではないでしょうか。
ここでは、ローンの名義人を夫と仮定し、離婚後も住み続ける場合の2つのパターンについてご紹介します。
夫が住み続けるケース
まずは、夫が住み続けるケースです。
夫が名義人となっている場合、離婚後も夫が住み続けることで、もっともトラブルが少ない方法と言えます。配偶者とは完全に縁を切り、新しい人生を歩みたいと考えている方が採用するケースも多いようです。
名義が単独名義であるかどうかに注意しておきましょう。ローンの連帯保証人として、妻の名前がある場合は、夫の返済が滞った際の支払い責任は妻にもわたります。
そのため、連帯保証人になっている場合は、名前を外してもらうか、別の親族に変更する必要があります。
妻が住み続けるケース
続いては、妻が住み続けるケースです。
離婚後に、非名義人が住み続け、ローンを支払い続けるケースはもっとも難しく、トラブルが起きやすい傾向にあります。返済方法に関してもいくつか選択肢があります。一般的には、夫が引き続きローンを返済する方法です。
これは、妻側に離婚後の暮らしの心配がない、子どもがいる場合は生活環境や教育環境が変わらない点は大きなメリットとなります。しかし、非名義人の状態でローン残債が残った家に住み続けるにはさまざまなリスクが生じます。
そのため、名義変更をおこなったり、借り換えをしたうえで妻名義に変更したりするのも方法のひとつです。ただし、いずれも条件が厳しいうえ、満たさなければ名義変更ができないため、あまり現実的とは言えません。
離婚時に家を売却する際の注意点
ここでは、離婚時に家を売却する際の3つの注意点についてご紹介します。
養育費負担と住宅ローン返済
1つ目は、養育費の負担と住宅ローンの返済に関する問題です。
未成年の子どもを持つ夫婦では、養育費の負担が大きな問題となります。そのうえ、住宅ローンの返済が残っている場合は、返済負担との兼ね合いも考慮しなければなりません。
また、子どもの住む住宅であっても住宅ローンの返済に養育費は含まれないのが一般的です。しかし、離婚後に一方が住宅ローンの返済と養育費を支払うのは過重な負担となるでしょう。
たとえば、養育費を夫が負担する場合、住宅ローン返済は減額するのも方法のひとつです。離婚後にどの程度負担するかは、ローン残債や子どもの年齢などを考慮したうえで判断するようにしましょう。
公正証書の活用
2つ目は、公正証書を活用することです。
一般的には離婚時に財産分与や慰謝料、養育費などの約束事を交わす際に、金額や内容が記載された離婚協議書を作成し、公正証書として残す必要があります。
公正証書とは、公証人に公証役場で作成してもらう書類のことで、記載金額によって手数料が異なります。離婚協議書の場合は、財産分与や慰謝料、養育費それぞれに対し公正証書を作成しなければなりません。
しかし、公正証書を作成することによって、相手が約束を履行しなかった際に強制執行が可能です。万が一、裁判になっても法的な拘束力として重要な証拠となります。
放置しない
3つ目は、放置しないことです。
夫婦で住んでいた家を、離婚後も売却せず放置していた場合、トラブルに発展するケースが多くあります。なかでも、共有名義だった場合、売却時に両方の同意が必要となるうえ、数年後に売却しようとした際にお互い音信不通となっている可能性も考えられます。
また、共有名義のまま相続が発生した場合、さらに名義人が増えるため、より売却が難しくなるでしょう。建物が老朽化すると近隣にも迷惑になるため、離婚時の家の処分に関しては慎重に検討しておきましょう。
まとめ
今回は、離婚時に住宅ローンが残っているときの確認事項や売却方法・住み続ける方法、売却における注意点についてご紹介しました。
離婚時に住宅ローンが残っている場合、まずは名義人の確認と残債額の確認、家の価値を調べておきましょう。
売却を検討する際、オーバーローンとなったら自己資金を充てるか、余裕のない場合には任意売却がオススメです。一方、アンダーローンでは、残債額を下回らないように売却を進めましょう。
また、離婚後も住み続ける場合は、名義人が住み続けるのには問題ありません。しかし、非名義人の場合は名義人に支払いを続けてもらうか、名義変更をおこなうなどの対策を講じる必要があります。
注意点としては、養育費と残債額のバランスを考慮した、公正証書を活用することも挙げられます。さらに、トラブルを回避するためにも放置はしないように気を付けましょう。
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