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2025/11/21家賃収入だけじゃない！不動産投資で得られる税金対策と年金の効果とは？
- 不動産投資
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産投資とは？家賃収入の基本
「不動産投資」とは、アパートやマンション、戸建てのオーナーになることを指します。入居者からの「家賃収入」はもちろん、場合によっては物件を売却して利益を得ることも可能です。
不動産投資は、住宅という日常生活に密接に関わるため、初心者でも始めやすいとされています。不動産投資は、適切に運用することで大きな利益を生む可能性を秘めています。さらに、工夫次第で手間をかけずに運用でき、株式投資とは異なり、一夜にして資産が半減することはまずありません。そのため、サラリーマンの資産運用として人気があり、定年後のゆとりある生活のための資産形成の方法として注目を浴び続けています。
さらに、不動産投資では、他の投資と比較して多くのメリットがあります。家賃収入だけでなく、減税、保険、老後の備えなど、様々な恩恵を受けることができます。
この記事では、不動産投資のメリットを初心者の方でもわかりやすいように解説します。ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資による税金対策
不動産投資は、特にサラリーマン（給与所得者）にとって節税効果があります。「損益通算」という制度をご存じでしょうか？不動産投資で赤字になった場合に、その金額を給与所得から差し引くことができるのです。所得税と住民税は年間所得に応じて課税されるため、損益通算によって所得を減少させ、納める税金を軽減できます。もし不動産投資で赤字が出たら困るとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、安心してください。
例えば、4,000万円の物件を購入し、20年間で減価償却すると仮定しましょう。1年あたりの減価償却費は200万円になります。物件を購入したばかりであれば、家賃収入も少なく、赤字になることも少なくありません。仮に給与所得が500万円、不動産投資で200万円の赤字だとすると、差し引き計算して年間の所得が300万円という申告ができるのです。その結果、納める所得税や住民税も軽減されます。これが不動産投資における節税の仕組みです。これは国が認めている制度ですので、ぜひ積極的に活用しましょう。
土地は減価償却の対象外であることに注意が必要です。建物は年月とともに劣化して価値が失われていくので、その分を毎年費用とするというのが損益通算の考え方です。一方、土地は建物とは異なり、月日が経っても価値が失われないとされているため、減価償却の対象とはなりません。
また、不動産投資は、相続税対策としてもメリットがあります。現金で保有するよりも、相続税額を低く抑えることができます。例えば、現金で3,000万円を保有していた人が亡くなった場合、相続税法に基づき、評価額は3,000万円として計算し、その金額に対して相続税を納めることになります。
一方、その3,000万円を使って生前に不動産を取得していた場合、相続税は不動産の路線価に基づいて計算されるため、現金の評価額より低くなるケースが多いのです。路線価とは、主に相続税の計算の際に使われる基準価格で、誰でも国税庁のホームページで調べることができます。
＊参考：国税庁｜財産評価基準書
不動産は、株や債券と違って時価が分からないため、相続税の計算をするために便宜的に価格を決めているのです。路線価は、実際の取引価格の70~80%となることが多くなっています。つまり、現金で資産を保有するよりも、相続税の評価額が70～80%に減少することがあります。
不動産投資のメリット：生命保険と年金の代替
投資用物件は、生命保険の代わりとしても利用できます。一家を経済的に支える人に不幸があった場合、家計が急変してしまいます。万が一に備えて、生命保険に加入しているご家庭も多いと思いますが、実は不動産投資は生命保険の役割も果たすのです。不動産投資でローンを組む場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入することがほぼ必須となっています。これは、借り手が死亡したり、生活に大きな影響が出るような重い障害を負ったりした場合、残りのローンが保険金で支払われ、それ以降のローンの支払いは不要になるというものです。そうなった場合でも、不動産を失うことはありません。投資物件は家族に相続され、家賃収入はこれまで通り受け取ることができます。
投資用物件は生命保険の代わりとしても使用することができます。一家を経済的に支える人に不幸があった場合、家計が急変してしまいます。万が一に備えて、生命保険に加入しているご家庭も多いと思いますが、実は不動産投資は生命保険の役割も果たすのです。不動産投資でローンを組む場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入することがほぼ必須となっています。これは、借り手が死亡したり、生活に大きな影響が出るような重い障害を負ったりした場合、残りのローンが保険金で支払われ、それ以降のローンの支払いは不要になるというものです。そうなったときでも、不動産を取り上げられたりすることはありません。投資物件は家族に相続され、家賃収入はこれまで通り受け取ることができます。
また、投資用不動産は老後の年金としても有力です。老後2,000万円問題として、老後の年金の代わりとしても利用することができます。年金は、定年退職後、国から毎月支払われるものです。働けなくなる年齢になっても継続的に収入が得られるので、老後の大きなサポートになります。
しかし、現在の仕組みでは、若い世代の人たちが稼いだお金をもとに、高齢の人たちに年金が支給されます。少子高齢化が急速に進む現代社会では、働く人が減っていく一方で、年金を受け取る人の数は急速に増えています。その結果、年金基金が破綻し、将来年金が受け取れなくなるのではないか、という声もあります。また、2019年には政府から「老後は2,000万円必要」という試算も発表されました。従来の年金制度がいつまでも続くという保証はなく、たとえ年金が受け取れたとしても、それだけでは生活が苦しいという状況になりつつあります。
ただ貯金していても、金利の低い現代では資産は増えません。そのお金を不動産に投資すれば、物件に入居者がいる限り、賃料収入を得ることができます。年を取って身体があまり動かなくなっても、物件を所有していれば、年金の他にも安定収入が確保できるのです。需要の高い物件であれば、長期にわたって安定した収入が期待できますので、若いうちから不動産投資を行っておくことは、老後の備えとして有力な選択肢の一つとなります。
不動産投資と株式投資の違い
不動産投資と比較される対象として、株式投資があります。株式投資の場合、銘柄によって株価が上下する傾向があるため、買い時や売り時を見極めるのが難しいという側面があります。また、株価が金融危機により大暴落したり、運が悪いと企業が倒産したりして、株の価値がゼロになってしまうこともあります。
一方、不動産は短期間で価値が大きく変動しにくいため、比較的安定した収入を得られることで知られています。金融危機が起こっても、不動産の価値がゼロになることはまずありませんし、家賃相場も急激に変化することは稀です。
また、株式投資やFXは値動きや市場の動向が気になってしまい、本業に集中できなくなる方もいるかと思いますが、不動産投資は落ち着いてゆったりと構えることができます。本業に支障をきたすようでは本末転倒になってしまいますので、心の余裕という面を重視して、不動産投資を選ぶこともメリットの一つとして挙げられます。
また、株価や金融市場の暴落などはコントロールすることができません。政府の金融政策や、リーマンショックのように、予測やコントロールができないことに大きく影響されてしまいます。一方、不動産投資であれば、入居者の募集や物件管理において、工夫次第で収益力を大きく高めることができます。同じ物件であっても、オーナーによって収益力が全く違うこともよくありますし、パートナーとなる不動産管理会社によっても、収益性が変わってきます。
不動産投資と、他の投資の大きな違いは、レバレッジを利かせられるという点にあります。レバレッジとは、「てこの原理」のことです。小さな資金で大きな金額の物件を購入することができるのです。もしレバレッジが無ければ、自己資金が1,000万円なら1,000万円までの物件しか購入できません。しかし、4,000万円の不動産投資ローンがあれば、自己資金と合わせて合計5,000万円の物件を購入することができます。当然ですが、収益力は大きく変わります。
不動産投資は借り入れを行って始める場合が多いですが、サラリーマンであれば経済的信用があり、ローンを組みやすくなります。そのため、自己資金が少なくても、収益性の高い魅力ある物件を手に入れることもできます。
現在はゼロ金利政策のため借入金利はかなり低く、「借りないと損」とまで言われています。より不動産投資に適した時代となっています。
まとめ：不動産投資で家賃収入を得る方法
いかがだったでしょうか。不動産投資の代表的なメリットについて、解説させていただきました。節税や生命保険としての役割があることは、一般の方はご存じなかったかもしれません。また、不動産という現物資産を持つことは、株とは違った安心感がありますし、ローンを組んでレバレッジを利かせられるという大きなメリットがあります。不動産投資には、他にも様々なメリットがありますので、より効率的な不動産投資を行うためにも、家賃収入以外のメリットを理解しておくことをオススメします。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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