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2025/11/21不動産投資の成功に直結！良い物件選びの重要ポイント
- 不動産投資
- その他
不動産投資を始めようと思ってもどんな物件が良いのだろう、、と物件選びに悩む方は多いのではないでしょうか。それは悩んで良いことだと私は考えています。やはり不動産投資は大きなお買い物ですし物件の質が今後の収益に直結します。何か重大なリスクを抱えていた場合は大きな損失を被る可能性もあります。しっかりと悩んで後悔のない物件選びをしていただきたいです。
そこで今回は、そんな方々の一助となればと思い、物件選びのポイントについて紹介します。ここに記載するものがすべてではありませんが、主要なポイントであることは間違いありません。基本的な知識をつけてから物件を選ぶだけでも物件を見る目が大幅に変わるでしょう。それでは物件選びのポイントをお伝えします！！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
物件選びの基本ポイント
収益構造に応じた物件選び
まず最初の章では不動産の基本的なところから解説していきます。不動産投資とは不動産を購入して運用、活用をすることで収益を得るものです。家賃収入や売却益によって収入を得ることができます。売却益を目的とするか、売却益を目的とするかで不動産選びのポイントも変わってくるでしょう。例えば売却益を目的とするなら物件の相場が購入時より高くなっていなければなりません。よって多少のリスクを覚悟して物件価格の変動が予想されるエリアを狙っていくことも大事です。再開発など大きな開発が進む地域、駅や路線が建設される地域でしょうか。
キャピタルゲインを狙う物件選び
また、売却益を目的とした投資は株式投資も当てはまりますが、専門的な知識を必要とします。売却益投資はキャピタルゲイン狙いの投資と言われており、これはプロでも難しいことです。基本的には、自然と地価が上昇していく高度経済成長期、バブル景気、その他金融情勢を中心とした経済が活況なときに行うものです。このことから、初心者がいきなりその目的で始めるのは私としてはおすすめできません。
う物件選び 2.2 家賃収入重視の物件選び
一方で、家賃収入を目的とした投資はミドルリスクミドルリターンと言われており、初心者向けの投資であると言われています。実際に、近年は老後2000万円問題なども影響し、老後資金のあてとして不動産投資を選ぶ方も多いです。そして、家賃収入を目的とした投資では地価の変動より確実に入居者が入ってくれる場所選びが大切です。入居者がいなければ購入時に想定していた収入を下回ってしまうからです。そのためには警察署や大きな病院、工場などの雇用施設、駅やスーパーなどの生活に必要な施設があることが重要です。仮にキャピタルゲイン目的でも地価の上昇を期待するにはこの要素を踏まえる必要があるのは同様です。ただ、その中でも賃貸需要が安定期に入っている地域は多く、家賃収入目的の場合はそういった地域で問題がないということです。このあたりは少し物件選びのポイントに触れるところなので、また後程紹介します。そして、家賃収入と売却益のどちらを目的とするかで物件選びのポイントも異なると述べましたが、この両方を狙うことも可能です。建築年数が新築に近い物件を購入すれば家賃収入を目的として運用したのちに売却することが可能です。仮にそうでなくても立地やその他環境がよければ可能でしょう。
投資物件の種類と特徴
そして、ここでは投資物件の種類を紹介します。不動産投資でよく扱われるものを紹介しますが、基本的な物件の種類を抑えることで物件選びのポイントがわかりやすくなるかと思います。まずは区分マンションです。マンションを部屋単位で購入するものです。一棟マンション投資と呼ばれるものもありますが、かなりの費用を必要とするため、初心者には手が届きづらいでしょう。区分マンションでは非常に少ない予算で始めることができます。また、流通量が多いのもひとつの特徴です。売却時に買い手が現れやすく、リスクを分散することもできます。20部屋ある物件を一棟購入するのと、区分マンションを20部屋持っているのとではリスクが異なりますよ。サラリーマンの方に人気の投資です。続いて、一棟アパート投資です。アパートは売買も賃貸経営もすべて一棟単位で行われます。地域や物件により異なりますが、区分マンションと比較されることがあるようです。同じ価格帯のアパートもあります。物件として耐用年数が短いことがありますが、家賃収入は区分マンションに比べて安定して入ってきます。区分マンションでは入居者が去った後に空室の期間が存在してしまいます。最後に戸建て住宅です。戸建て住宅に入居してもらい、家賃収入を得るという手段もあります。ただ、これは自分の持ち家が転勤などの事情で住むことが出来なくなったケースであることが多いです。投資目的で戸建て住宅を建てる人は少ないです。
物件選びのポイントについて
賃貸需要を重視した物件選び
まず、賃貸需要が高いエリアかどうかが重要です。不動産投資では入居者が継続的に入居することが、安定した収益に繋がります。そのため、物件選びでは賃貸需要が高いエリアを選ぶことが大切です。賃貸需要が高いエリアに絞って物件を選ぶと、投資の成功確率が大幅に上がります。その賃貸需要を比較的楽にチェックする手段としては、そのエリアの家賃相場や大手不動産サイトが掲載している地域別空室情報などです。これはすべてではありませんが、賃貸需要が高いエリアでは家賃相場が高く、空室率も低くなる傾向があります。また、不動産サイトに掲載されている利回りは「表面利回り」に過ぎないため、空室率などの要因を考慮する必要があります。その点でも、賃貸需要を調べておけばご自身で収支計画を建てることができます。例えば、家賃10万円で10部屋ある物件の場合、10万円×12ヶ月×10部屋で1200万円の家賃収入が得られます。しかし、9部屋しか埋まっていない場合、10万円×12ヶ月×9部屋となり、1080万円の収入となります。この計算は空室率10%を想定しています。20%であれば部屋数を8にして960万円です。このように、サイトに記されている家賃、部屋数、空室率がわかれば推測をたてることができます。これはかなり単純な計算ですが、賃貸需要の重要性がわかっていただけたと思います。続いて、その物件が地域のニーズと相性が良いかという点です。例えば大学周辺では学生のニーズが高く、住宅地などベッドタウンの地域ではファミリー世帯の需要が高いです。それに応じて、ワンルームタイプの物件とファミリータイプの物件を選ぶ際のポイントがあります。どちらにするか悩んだ場合は、賃貸経営が比較的シンプルなワンルームタイプがおすすめです。ワンルームタイプは、設備規模や面積が小さく、維持費が低く抑えられます。また、入居者は一人暮らしを希望するため、決断が早く、空室期間が短くなる傾向があります。ただ、空室リスクがある一方でファミリータイプは設備の規模や面積が大きく、家賃も高いので比較的収益は大きくなりやすいです。続いては家賃を重視するか利便性を重視するかという点です。都心などでは家賃が多少高くても利便性のほうが重視され、入居者はいるでしょう。ただ、周囲の物件との家賃比較も大事で、低いなら手ごろな物件を選びましょう。投資の基本として、低すぎる家賃よりも利便性が求められる地域で正しい家賃設定をしたほうが原資を回収できるというものがあります。家賃と利便性のバランスに気を付けましょう。次に、付加価値のある物価かという点です。これは賃貸需要の高いエリアでは物件が多く、付加価値がある物件が選ばれやすいです。一方で単に住めれば良いという人が集まるエリアでは、付加価値にこだわりすぎると敬遠されてしまいます。ご自身が探している物件のエリアにはどのような人が多いのか推測することが大事です。例えば学生街なら住めれば良いという人が多いでしょう。また、その点をしっかり確かめるために現地を訪れるのも重要です。最後に、利便性と周りの環境という点で駅から近いかどうか、交通手段はどうなっているかを確認する必要があります。これが不便だと、物件のその他条件が良いのに思いのほか入居者がいないなんてことになりかねません。スーパーやコンビニなどがあるかもチェックしておきましょう。それとは逆に、騒音のある工場など、入居者にとってマイナスになりうる要素も確認しておきましょう。
管理会社選びの重要性
この記事は物件選びのポイントを紹介するものですが、それと同様に管理会社というのも重要なので、少し紹介します。まず、その理由は、管理会社の対応が悪いと、時間や手間を余分に取られてしまうからです。副業で始める不動産投資のメリットが活かせなくなります。しかも管理会社の評判が悪く、入居者に悪いイメージをもたれてしまっては、今後の運営に響く可能性があります。そんな入居者管理ですが、具体的にはどんなことをするのでしょうか。それは入居者募集や契約の手続き、家賃の集金やクレーム対応、退去手続きなどです。これらは時間と手間を要する細かい作業です。他にも、丁寧な管理会社であれば早いうちに建物の点検を行い、修繕を行います。損害が大きくなる前に対処してくれます。これらの点から、管理会社選びも物件選びと同様に注意しましょう！
中古物件のメリット
最後に、初心者に適した物件選びを紹介します。初心者には、初期費用が比較的安価な中古物件をおすすめします。ただし、中古物件は新築に比べて修繕費用がかかることが多く、予想外のコストが発生する場合もあります。リスクを避けたい方には、新築物件の方が適しているかもしれません。しかし中古物件は購入が安くできるうえ、近年ではリノベーション物件が広まっています。リノベーションとは物件を大幅にリフォームすることで、物件の雰囲気そのものを変えることもできます。これで個性的な物件にすることも可能ですし、他の物件との差別化も図れます。また、近年の技術の進化により、品質を大きく向上させることも可能です。比較的少額から始めることができる不動産投資ということで始めるハードルも比較的低いでしょう。それでは、この記事を参考のひとつとしていただければと思います。そして、悔いのない物件選びをしてくださいね。
まとめ
ここまで不動産投資の物件選びについて紹介しましたがいかがでしたか。物件選びには賃貸需要やワンルームタイプかファミリータイプかなど、さまざまなポイントがあります。ただ、どんなポイントでも重要なのはそのポイントがエリアの需要にマッチしているか、その物件が購入者の目的にマッチしているかということです。物件を選ぶ前に何のための不動産投資なのか、回収目標金額は具体的にどの程度かなどをはっきりさせましょう。それでは、最高の物件選び、不動産投資をしてください。
【参照】
初心者が不動産投資物件を選ぶときのポイントは？投資物件の種類と注意点 も解説
https://invest.re-ism.co.jp/column/column442/
不動産投資のやり方を購入から管理・運用までわかりやすく紹介
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0017.html
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
