利回りとは？不動産投資で得られる利益の計算とシミュレーション

近年、手持ちの資金を何かに投資する人が増えていますよね。老後2000万円問題など、自分で資金を増やしていく重要性も高まりつつあります。そんな中、利回りという言葉をよく聞きませんか。今回は利回りについて、とくに不動産投資の利回りについてお伝えします。具体的な数字を用いて収入を計算しているので、利回りを分かりやすく解説しています。
悔いのない不動産投資をするために、この記事が一助となればと思いますので、どうぞ宜しくお願いします。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

利回りとは？不動産投資における基礎知識とその重要性

利回りの基本概念

利回りとは、様々な投資で使われる指標です。例えば、株式投資では投資金額に対する収益の割合を指し、売却損益も含まれます。一方、不動産投資における利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。売却損益は含まれません。利回りの値では、低いものは1％未満、高いものでは10％台のものが存在するなど、幅が広いです。一方、不動産投資における利回りは、物件価格に対する1年間の家賃収入の割合を指します。ですから売却損益は含みません。良い物件を選び、物件価格が上昇した際に売却することで、利回り計算の金額を超える収益を得る可能性があります。家賃収入を高く設定すると利回りは上がりますが、入居者が見つかりづらくなる可能性があります。そして、不動産投資における利回りにもさまざまなものがあります。
まずは、表面利回りと実質利回りを紹介します。表面利回りは不動産業界でよく使われている言葉で、サイトなどでの利回りは表面利回りを指すことが多いです。よって前述したように、物件価格に対する1年間で得られる家賃収入の割合です。一方で、実質利回りは登記料や年間の維持費、その他経費を差し引いて考えた収益率になります。家賃収入からこれらを差し引いて計算することで、収益率を求めることができます。
（表面利回り〈%〉＝年間家賃収入÷物件の価格×100） （実質利回り〈%〉＝「年間家賃収入－年間の経費」÷物件の価格×100） 数式にするとこのようになります。実質利回りでは、年間家賃収入から経費を差し引いた額を基に計算します。最終的にはパーセンテージ表示のため、計算結果に100を掛けています。表面利回りは物件ごとの比較が容易であり、実質利回りは将来の収入シミュレーションにおいてより正確な指標です。
続いて、想定利回りと現行利回りについて紹介します。この指標は入居状況を考慮したものです。想定利回りは、入居率が100%で経営を行った場合の指標です。表面利回りは過去1年間の実際の家賃収入に基づいて算出されるため、空室があると想定利回りが高くなることがあります。物件を購入して運営を開始すると、実際の利回りが想定利回りを下回ることが多いので注意が必要です。一方で、現行利回りは該当物件の現状の入居率を参考に利回りを計算します。仮に90%の入居率であれば、利回りも相応のものになります。

不動産投資における利回りの役割と重要性

不動産投資とは、不動産を購入し、売却益や家賃収入を得る投資方法です。物件購入後、相場が上昇したタイミングで売却すれば差額の収益を得ることができ、購入後も家賃収入を得ることができます。今回の利回りというテーマは、この家賃収入と密接に関係があります。家賃収入が利回りを左右するのは先ほどの章でおわかりいただけたと思いますが、それを維持するためにどのようなことに気を付けるべきかお伝えします。
まず、物件選びの際にどのようなニーズが想定されるか考える必要があります。例えば、対象の物件がある地域が大学生が多いまちだとすると、一人暮らしのニーズが高まりますよね。その場合、家族向けの広い物件ではなく、アパートなどの一人暮らし向けの物件が人気でしょう。入居者が入らなければ家賃を下げざるを得ないので、当該物件の収益力が落ちることとなります。地域の特性と物件の親和性が高いことが、利回りを維持するための重要なポイントです。
次に、ネット環境の整備やペット可など、入居者が住みやすい条件の整備も効果的です。また、定期的な修繕や清掃も必要でしょう。清掃では、階段や建物周辺、ゴミ置き場などを清潔に保ち、物件の価値を維持することが重要です。修繕が必要になることもあるため、購入時に修繕計画を考慮することが大切です。不動産の状態を維持することで家賃を維持し、利回りを維持することが可能ということがわかっていただけたと思います。ただ、物件選びの際には、高い利回りがリスクを伴う可能性があることも考慮するべきです。これは、不動産市場の需要と供給の関係が物件の価格に大きく影響を与えるからです。（表面利回り〈%〉＝年間家賃収入÷物件の価格×100）という式を先ほどご紹介致しましたが、この物件価格の値が大きくなれば利回りは低くなり、物件価格の値が小さくなれば利回りは高くなりますよね。そして、市場の需要を考えると人気の物件は高い値が付き、人気のない物件は低い値がつきます。よって、人気のない物件の利回りは高くなりがちです。このことから、表面利回りだけでなく、現行利回りや実質利回りの数値も参考にすると良いでしょう。

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表面利回りと実質利回りの違いと計算方法

想定利回りと現行利回りの解説

利回りの重要性についてお伝えしましたが、ここでは実際の数字を見ていきましょう。利回りの数値に関する相場を感じていただければと思います。
まず、賃貸住宅一棟の利回りは4〜5％程が多いです。賃貸住宅一棟とは、マンションやアパートなどが該当します。さらに、ワンルームタイプとファミリータイプという区別がありますが、ファミリータイプは家族持ちの世帯向けの物件です。よって、一部屋あたりの家賃料金は高い傾向にあり、利回りを見てもファミリータイプのほうが高いです。
地域別の利回りを、ワンルームタイプとファミリータイプに分けてご紹介します。東京城南地区が3.9％、4.0％、名古屋が4.7％、4.8％、京都が4.8％、4.9％、大阪が4.5％、4.5％、神戸が4.8％、5.0％、広島が5.2％、5.5％、福岡が4.7％、4.8％、札幌が5.0％、5.2％、仙台が5.1％、5.2％、横浜が4.5％、4.5％、となっています。この数値からわかるように、東京では4％程度、名古屋や大阪、横浜といった大都市は4.5％強、その他地方都市は4.5～5.5%が平均の数値となっています。
続いて、その他の物件の利回りについてご紹介します。東京都のオフィスビルの期待利回りを見ていくと、六本木が3.6％、港南が3.7％、西新宿が3.8％、渋谷が3.8％、池袋が4.0％、丸の内と大手町が3.2％、日本橋が3.5％、虎ノ門が3.5％、赤坂が3.7％です。主な地方都市では札幌が5.0％、仙台が5.2％、横浜が4.5％、名古屋が4.5％、京都が4.9％、大阪御堂筋が4.3％、大阪梅田が4.1％、広島が5.4％、福岡が4.5％です。丸の内、大手町の3.2％は他とは大きく異なりますし、東京の物件価格の高さがわかりますね。
次に、物流施設、倉庫の期待利回りです。東京(江東区）が4.0％、名古屋が4.5％、大阪が4.4％、福岡が4.6％です。
続いて、宿泊特化型ホテルの期待利回りです。こちらは東京で4.5％、仙台が5.6％となっており、多くの都市が4.5％〜5.5％となっています。
最後に、商業店舗の期待利回りです。都心型高級専門店と郊外型ショッピングセンターに分類されており、都心型高級専門店では東京銀座が3.5％、その他の地方都市は4.5％から5.5％が平均となっています。とくに札幌、広島、仙台が5.5％で高めとなっています。郊外型ショッピングセンターでは東京が5.2％、大阪が5.5％と非常に高いです。広島や仙台では6.4％となっており、各地方都市では5.5％〜6.5％の範囲です。さまざまな期待利回りを見てきましたが、地域や建物の種類によって利回りもかなり違うことがわかりますね。そして、これらのデータから、地方都市ほど利回りが高いことがわかります。都心などは常に人口が安定しており、物件相場が高くなりやすいことが主な理由と考えられます。人口含め、交通面など立地が良ければ不動産の価値が上昇し、購入時の物件価格は相当なものになります。自然と家賃料金の割合は低くなるので、利回りの低下に繋がっているのでしょう。また、地方の発展していない町や地域の利回りは高いものの、入居者がいないリスクなどが高いです。ただ、そういった町でも物件の価値は大きく向上する可能性はありますから、しっかりと選ぶことが大切ですね。

不動産投資の利回りシミュレーション：実際の数字を確認しよう

利回りについてシミュレーションをしていきます。利回りの重要性をわかりやすく説明します。
まず、新築のマンションを想定してシミュレーションしましょう。東京都、徒歩3分の新築マンションを3600万円で購入した場合はどうなるでしょうか。年間家賃収入を140万円、物件購入時の経費を200万円、年間運営費を25万円としてみましょう。（実質利回り〈%〉＝「145－25」÷「3600 + 200」×100）となり、利回りは約3.15%となります。
また、不動産サイトなどでは表面利回りが使われていることが多いので、注意が必要です。この例でも表面利回りを求めてみましょう。（表面利回り〈%〉＝145÷3800×100）となり、約3.82%となります。表面利回りと実質利回りでは、かなりの差があることがわかりますね。
続いて、中古のマンションを想定して利回りを計算してみましょう。宮城県仙台市にある物件で駅から徒歩4分だとしましょう。物件価格を600万円、年間家賃収入を60万円、購入時の経費を60万円、年間運営経費を6万円とします。（実質利回り〈%〉＝「60－6」÷「600 + 60」×100）以上の場合、利回りは約8.18%となります。こちらも表面利回りを求めます。（表面利回り〈%〉＝60÷600×100）こちらは10％ですね。この数字では、表面利回りと実質利回りで2％も差がありますね。以上、利回りのシミュレーションでした。この値は入居率を考慮していないので、中古だと入居率が低くなるということも押さえておきましょう。

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まとめ：不動産投資における利回りの理解と成功への道

この記事では、利回りの概要や実際のデータを紹介したあと、数値を使ったシミュレーションを行いましたがいかがでしたか。利回りの実数値の感覚を掴んでいただくのはもちろんですが、表面利回りと実質利回りで差があるということをとくにお伝えしたいです。諸々の経費を含むかどうかで差がつくわけですが、不動産には気づくことが難しい重要なポイントが多々あります。物件に載っている単純な情報だけでなく、そのエリアの特性、学校や病院の場所、近年の人口動向など、不動産に影響を与える要素は他にも存在するということです。お目当ての物件があるなら実際に現地に行き、周りを視察するのもひとつの手段でしょう。それでは、皆様の満足いく不動産投資を応援しています。

【参照】
不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
https://www.renosy.com/magazine/entries/52

【不動産投資の利回りをやさしく解説】理想は何%？簡単な計算法や相場も紹介します
https://sumaity.com/realestate_investment/press/537/

令和２年度　住 宅 市 場 動 向 調 査　報 告 書
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf

不動産投資の利回りは何％が理想？シミュレーションを用いて解説！ https://www.global-link-m.com/reib/3397/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける