最終更新⽇時
2026/04/21不動産投資のメリットと失敗しないためのデメリット対策
- 不動産投資
- その他
不動産投資に興味はあるけどなかなか手をつけられない、費用はどれくらいかかるのかなど、不安になっている方もいると思います。そんな方に向けてこの記事では、不動産投資とは何なのか、そのメリットやデメリットはどんなものかを解説していきます。
かなり基本的なことからお伝えしますので、不要な方は目次を見て知りたい情報のところを見ていただければと思います。
それでは不動産投資についてご紹介していくので、検討している方はぜひ参考にしてくださいね。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の概要について
不動産投資の基本とは？
不動産投資はよく耳にする言葉ですが、具体的にはどのような投資方法なのでしょうか。まず、投資とは利益を見込んでお金を出す行為です。株式投資や投資信託、不動産への投資が代表的です。そして投資の目的は、教育や老後資金など長い時間をかけて少しずつ増やしていく、短期的にお金を増やしたいなど様々です。貯蓄しているだけだとお金は動きませんから、リスクの低い投資対象なら積極的に投資することは良いですよね。そして、不動産投資とは不動産を購入し、運用・活用することで家賃収入や売却益を得ることです。不動産は、マンションやアパートなどが当てはまります。それでは、不動産投資はどうやって利益を出しているのでしょうか。
前述したように、不動産投資では家賃収入と売却益の2つを得ることができます。家賃収入はインカムゲインともいわれ、購入した不動産を他の人に貸し出し、得られるものです。家賃は大幅に変化するものではないので、景気変動の影響を受けづらく、安定した収益となります。不動産購入後も管理費や修繕費などの経費があるので、家賃収入からそれを差し引いた額で月々の収支がきまります。また、売却益は不動産の価値が高まった時に売り出すことで得られるものです。相場が変わったタイミングで売却するというのは、株式投資でイメージしやすい方が多いでしょうか。
不動産価格が上がり始めている、そんなエリアで不動産を購入しておくことで将来の売却収益を期待できます。もちろん、家賃収入を得てから不動産を売却することで、この2つの利益を得ることも可能です。
そして不動産投資といえば、バブル期を連想する方も多いと思いますが、当時はまさにこのキャピタルゲインを主目的としたものが大半でした。その結果、不動産価値、土地の価値が大きく上がり、実際の価値以上になってしまったんですね。これ以上は本筋と逸れてしまうので、気になる方は調べてみてください。
そんな不動産投資ですが、どのような性質を持っているのでしょうか。一番にミドルリスク・ミドルリターンということが挙げられます。これはどういうことかというと、投資したときのリスク（利益がマイナスになることなど、想定外の事態）も投資して得られるリターン（主に家賃収入や売却益）も中程度だということです。主な投資商品として、リスクが低い順に預貯金、不動産、投資信託、株式、FXなどがあります。この中ではリスクが高いほうが得られるリターンも大きいです。つまり、一般的に知られている投資手段の中ではかなりリスクは低いほうだといえます。その理由は、賃料収入が毎月安定して得られるからです。株式投資などの相場は大きく変動するので、相対的にリスクは低くなっているということもあるでしょう。
不動産投資の区分
代表的な不動産投資の種類には、区分マンション投資と一棟マンション投資があります。一棟マンション投資はマンション全体に対する投資で、区分マンション投資はマンション内の個別の戸単位での投資です。この区分マンション投資は一棟マンション、一棟アパート投資に比べて初期費用がかなり抑えられます。初心者の方にオススメの不動産投資といえるでしょう。一方で、一棟マンション、アパート投資はマンションやアパートごとに投資します。初期費用だけでなく経費もかなりかかるので、リターンも大きいですがリスクも大きいです。
不動産投資に必要な手順
不動産購入前の準備
不動産投資を始める前に、まずは投資の目的を明確にすることが重要です。目的に応じて、投資期間や目標とする金額を設定しましょう。例えば、老後の人生を見据えて不動産投資をする人であれば、老後にかかる資金の見積もりを立て、不動産を何年間保持していつ頃売るのかという検討をつける必要があります。また、目的によっては他の投資商品のほうが優れている場合もあるでしょう。たくさんのお金を手に入れたい、そのために専門的知識を学ぶ余裕もあるという人なら、株式投資のほうが良いでしょう。それも含めて、投資の目的を明確にしておけば最適な投資商品を選ぶことができます。
また、資金の見積もりを立てるというのは重要で、いつ頃から家賃をすべて収入にできるのかを考慮できるからです。不動産は高価なので、基本的には不動産投資ローンにより、ローン完済後にまとまった家賃収入を得ることができます。よって、目的をはっきりさせていつ頃からまとまった家賃収入を得るのかというのはとても大切なことです。不動産投資を始める時期やどんな物件を選ぶのかなど、考えるうえで考慮すべき点となるでしょう。
次に、不動産投資に必要な費用、不動産投資のリスクを把握しましょう。前述したように、基本的には不動産投資ローンを組んで不動産投資を開始することとなります。金融機関は不動産を購入する人と物件そのもの、両者の信用を評価して貸し出しを行います。不動産の値段、月々のローン、管理費や修繕費といった経費など、支出と収入を正しく把握して最適な計画を立てましょう。また、リスクについて、利回りが高くてもすべての部屋に入居者が来てくれるわけではありません。賃貸需要を考慮して物件を選ぶことが大切です。具体的には、土地の価格相場、近隣の路線価や公示地価、スーパーなどが近くにあるかという点などです。いざ購入するとなれば、実際に訪れて周辺を確認したほうが良いでしょう。
購入する流れ
インターネットに出ている物件を検索し、不動産会社に問い合わせをすることなどで物件を見つけます。その後、収益シミュレーションをしたうえで購入する物件が確定すれば、いよいよ交渉がスタートします。まず物件と同時に不動産投資ローンの事前審査申し込みをします。申込書、本人確認書類やその他書類が必要なので、よく確認しておきましょう。事前審査が承認されれば、不動産投資ローンを申し込むことができます。こちらも住民票や印鑑証明書、その他書類が必要なのでよく確認しましょう。また、契約をする前に重要事項の説明があります。契約内容に関してはしっかり目を通しておきましょう。その後、購入金額から手付金を除いた金額を支払う残金決済があり、物件の引き渡しが行われます。同時に不動産業者が事前に紹介してくれる司法書士が登記所で所有権移転登記を行います。また、多くの場合不動産会社や銀行から火災保険の案内が来ます。購入する物件に応じてどのような保険にするか決めましょう。
購入後の管理、運用
物件購入後の管理方法は主に3つのタイプがあります。1つ目は「自主管理」で、オーナー自らが入居者対応や賃貸契約の締結を行います。管理会社に払う費用がないので安く済みますし、賃貸経営のやり方を身に着けることができます。ただ、時間や手間はかかるでしょう。
2つ目は、管理会社がオーナーから物件を借り上げて転貸する方法です。サブリースと呼ばれており、空室の有無にかかわらず収入を得ることができる点から、確定申告がしやすく税務上の手間が省けます。賃料は、不動産管理会社が査定した数字となるので開始当初のものが保障されず、そこはデメリットでしょうか。
3つ目は、管理会社が管理委託料を受け取ることで不動産管理業務全般を請け負う不動産の管理委託という方法です。すべての業務に対して専門家が対応してくれます。管理会社には、一般的に月額家賃の3〜7%程度を支払うので費用はかかりますが、時間と手間をかけたくない人にオススメです。また、管理会社の評判によって入居者数が変動することがあるので、評判の良い管理会社を選びましょう。
不動産投資のリスクとメリット
最後に、不動産投資のメリット、デメリットについてお伝えします。まず、不動産投資のメリットをご紹介します。1つ目は、不動産投資ローンを利用することで、手持ちの資金が少なくても投資を始められる点です。
続いて、節税効果です。不動産購入時に税金や登記費用などの初期費用が発生しますが、これらを経費計上すると不動産事業は赤字扱いとなります。この赤字は給与所得と相殺でき、その結果収める税金が減ることがあります。
次に、安定した収入についてです。景気変動に左右されにくい家賃収入が得られるため、収入が安定しやすい点が大きなメリットです。また、この安定した収入を老後に受け取ることができます。貯蓄のみで老後暮らしていくのは難しいともいわれていますから、不動産投資は注目されています。これらが主なメリットです。他にも、相続対策になることなどのメリットがあります。
そして、デメリットを紹介します。メリットの裏返しになる点もありますが、ご容赦ください。まずは、流動性が低いという点です。株式投資や預金などでは、株の売買やお金の預け入れが容易です。しかし、不動産では早くても数週間を要します。
続いて、空室時には収入が減ってしまうという点です。これは不動産投資におけるリスクの1つです。これを避けるため、購入する物件を見極めましょう。
次に、固定費、運用費がかかることです。管理業務を行うことで物件を維持しなくてはなりません。さらに、不動産価格下落の可能性や天災の可能性といったデメリットもあります。後半では不動産投資に関するデメリットについて紹介しましたが、実際には他の投資商品にも共通する点が多いです。天災や商品の価格下落に関しては、不動産以外でも同じリスクがあります。様々な点を考慮して、不動産投資は比較的安定したミドルリスク、ミドルリターンの金融商品といわれています。この点から、長期的に安定した収入を得たい方に不動産投資は向いています。気になる方は、不動産投資会社や金融機関に早速相談してみましょう。
【参照】
不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
不動産投資の始め方〜具体的な5つの手順・やり方などを解説
https://www.renosy.com/magazine/entries/3378#heading-1
不動産投資のやり方を購入から管理・運用までわかりやすく紹介
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0017.html
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
