【少額不動産投資】おすすめ方法とリスクを徹底解説

不動産投資を行うにあたって、どのくらい資金が必要なのでしょうか。

本記事では、金融機関から大きな額を融資せずに、不動産投資ができる方法をご紹介します。
不動産投資を少額で行いたいと考えている方は、必見です！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資について

不動産投資は、特にサラリーマンに人気のある投資方法の一つです。

節税効果や毎月の安定した家賃収入が得られることから、他の投資方法と比べてリスクが低い点も人気の理由です。もちろん、入居者が決定しない場合などの、収入がゼロになってしまう「空室リスク」ありますが、事前の努力や勉強によってこのリスクを最小限に抑えることができます。

不動産投資とは、不動産物件を購入して賃貸し、毎月利益を得る手法です。
中には、不動産を現金一括で購入する方もいますが、通常は金融機関からの借入によって不動産ローンを組みます。物件によりますが、購入後の最初の30年間ほどは毎月の家賃収入を金融機関への返済に充てることが一般的です。返済完了後は、毎月の家賃収入から諸費用を引いた額がオーナーの利益となり、長期的に見て非常にメリットが大きい投資となります。

ただし、不動産投資には金融機関の厳しい審査を通過する必要があります。
日本は世界的にも低金利で住宅ローンを組むことが可能な、非常に恵まれた国です。しかし、低金利ゆえに審査が厳しく、誰でも容易に融資が受けられるわけではありません。

そのため、融資が受けられた場合は、まず第一関門を突破できたと考えて良いでしょう。「融資審査突破」のハードルや賃金の停滞、不景気の影響で「確実に資産形成を行いたい」と考える人が増えており、これにより不動産投資の方法も多様化しています。

少額不動産投資の資金計画と必要経費

住宅を購入する際には、頭金、物件価格、そして諸経費の総額が必要です。
頭金は総額の約20％が目安とされていますが、最近ではフルローンという方法で頭金なしで物件を購入する人が増えています。

フルローンとは、頭金を含む物件の全額をローンで借り入れる方法です。
ただし、諸経費はフルローンに含まれないため、注意が必要です。不動産取得税や登記費用、ローン保証料などもローンに含めるとオーバーローンと見なされる可能性があります。

最近では、フルローンやオーバーローンに対応する金融機関が増え、手持ち現金が少なくても住宅購入が可能な時代になっています。
フルローンを利用すると、返済額の金利が上昇するなどのデメリットがありますが、諸経費さえ準備すれば不動産ローンを組むことができます。

そのため、金融機関の審査を通過した場合に限りますが、実際には不動産投資に必要な資金はそれほど大きくありません。前述のように、金額は大きくありませんが、諸経費の準備は必要ですので、その点を忘れずに準備しておきましょう。

利回りの計算方法と不動産投資での実践例

不動産投資において重要な指標である「利回り」について解説します。利回りとは「不動産投資で投資した金額に対して得られる収益」を指し、利回りには2種類があります。グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）があります。

グロス利回り（表面利回り）

グロス利回り（表面利回り）は、コストを含まない利回りを示します。

【年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。例えば、年間の家賃収入が800万円、購入時の不動産価格が8,000万円だった場合のグロス利回りを計算してみます。

年間で投資額の10%が収益（利益）として手元に残ることがわかります。
グロス利回りは、コストなどを加味しない利益ですのであくまで目安として考える必要性があります。

5年後には50%、10年後には100%の投資額を回収できることがわかります。
グロス利回りの計算で考えると、10年後には購入額の回収が完了する（それ以降は純粋な利益）ことになります。

ネット利回り（実質利回り）

次に、ネット利回り（実質利回り）について説明します。

ネット利回りとは、不動産投資において物件の収益性を評価するための指標の一つです。
具体的には、年間の純収入（総収入から経費や管理費、修繕費などを差し引いたもの）を物件の購入価格で割った値を指し、【ネット利回り=(年間の純収入÷物件の購入価格​)×100】で表されます。ネット利回りは、物件の経済的なパフォーマンスを示し、投資家がその物件に投資する価値があるかどうかを判断する際に使用されます。

この利回りの計算方法はグロス利回りより複雑であるため、利用頻度は少なくなります。
しかし、不動産経営を行っていくうえで必ず発生するコストを加味した、より現実的な利回り計算方法なので、数字の信憑性も高くなります。

また注意点として、利回りだけで投資物件を決定しないようにしましょう。
不動産には、空室リスクや入退去時のリフォーム費用、設備が故障した際の修理費用など、万が一の際に発生する費用が隠れています。

それらも加味すると、実際の利回り割合は想定以上に低くなることも少なくありません。利回り算出時にはプロの意見も取り入れながら、他に想定されるリスクがないか、必ず確認しましょう。

以上、現物の不動産投資における利回りについてご紹介しましたが、前述のように利回りが当初の算出額を下回ることも大いにあり得る話です。

不動産投資で必要な資金はそれほど大きな額ではないことも前述しましたが、このように利回りが思った以上に少なく、収益性が見込めない不動産投資に陥ることもあります。
この場合に余剰な自己資金を確保できていないと、投資失敗だけに留まらず、最悪の場合自己破産など、自身のキャッシュフローも破滅に追い込む可能性があります。

そのため、フルローンを活用することができたとしても、一定の資金は用意したうえで赤字の場合でも耐え抜ける経済力を準備しておくことをオススメします。
不動産投資には空室リスクがあり、時代によってエリアの人気度なども変動するので、赤字になってしまう時期があっても特段珍しいことではありません。
長期的に見て、購入した物件金額よりも収益を生み出せた場合に不動産投資は成功したと言えることができます。
途中で生じてしまう赤字に対応できないことを理由に、不動産投資自体を失敗に追い込むことがないよう、適切なキャッシュフロー管理を行うようにしましょう。

少額で行える不動産投資の種類と特徴

不動産投資は少額で行うことが可能なものの、資金を用意していないと万が一の場合に対応することができず、大変ハイリスクであることをご説明しました。それでは、初期費用に必要な額ではなく、不動産投資自体を少額で行う方法はあるのでしょうか。実は、最近の不動産投資は多様化しており、通常の金融機関から融資を受けることなく、一口1万円から始めることが可能です。

小口不動産投資とは、一口1万円から1,000万円程度で分割された特定の不動産に投資する方法です。具体的には以下のような種類があります。

現在は低金利が続いており、2023年1月27日現在、大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

＊参考：三井住友銀行│円預金金利
https://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/yokin.html

銀行預金でお金が増える時代ではないことは明らかなのですが、例えば2022年12月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均で利回り）は、プライム市場で2.37%、スタンダード市場で1.95%となっています。一方リートでの利回りはどうでしょうか。2023年1月29日時点でのREIT平均分配金利回り（％）は4.02%を確保しています。もちろん物件によりますが、現物不動産投資よりも、他の金融商品よりも、リートの方が高い利回りを期待できる場合があります。実際に前述の一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）よりは、高い数値になっています。

＊参考：JAPAN REIT│利回り一覧
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

以上のように小口の不動産投資を行うことで、高い利回りを確保しつつ、ローリスクで投資活動を開始することが可能です。現物の不動産投資の場合、大きな額を金融機関から融資できたとしても、その後のキャッシュフロー安定化が肝になります。将来的には、融資を受けて不動産投資をしたいものの今はまだ不安があるという方や、クラウドファンディング型などを利用して応援したいファンドに投資を行いたいと考えている方などには、小口の不動産投資が非常にオススメです。アプリなどで手軽に小口投資を行えるものも増えてきていますので、複数のアプリを一度見比べてみるのも良いかもしれません。

まとめ：少額不動産投資のリスクとその回避策

本記事では、少額で不動産投資を行う方法について説明しました。

昨今ではクラウドファンディング型のプラットフォームやアプリが普及しており、小口の不動産投資は身近なものになりつつあります。 例えば、COZUCHI、OwnersBook、クラウドバンクなどはスマホアプリで完結でき、最近人気を集めています。

現在の日本社会では、賃金が上昇することもない中で消費税増税が計画されていたり、光熱費高騰化が続いていたりと、先行きが不安になるようなことが多々生じています。このような状況下で、投資は将来に備えるための資産形成の手段として重要です。少額から不動産投資を開始しつつ、不動産投資についての学習を並行して行うことで、投資の感覚を磨くことができるでしょう。

この記事が、少額で不動産投資を行うきっかけになれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける