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2026/04/22【2024年最新】不動産投資の未来とは？利回りと市場動向を予測
- 不動産投資
- その他
不動産投資は、特にサラリーマンにとって魅力的な投資方法の一つです。節税効果や、安定した家賃収入が得られる点が支持されています。また、他の投資方法と比べてギャンブル性が低いという点も人気の要因です。不動産投資方法も多様性を増しており、昨今さまざまなやり方が生み出されています。この記事では、不動産投資の今後について予測しています。不動産投資について詳しく解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産投資の基本と魅力
不動産投資は、とくにサラリーマンに人気の投資方法の一つとなっています。節税効果が見られることや、毎月決まった家賃収入があることなど、他の投資と比較するとギャンブル性が低いことも人気の要因です。もちろん、入居者が決まらない「空室リスク」も存在しますが、このリスクを最小限に抑えるための事前の対策や勉強を行うことで、不動産投資は安定性の高い投資となります。 不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。 一方で、不動産投資を行うには、金融機関の厳しい審査を突破する必要があります。日本は世界的にも低金利で住宅ローンを組むことが可能な、非常に恵まれた国です。しかし低金利な分、審査は非常に厳しくなるので、誰にでも門戸が開かれているわけではありません。そのため融資を受けることができた際には、まずは第一関門を突破できたと考えて良いでしょう。この「融資審査突破」というハードルであったり、賃金が上がらず不景気が続く国内状況の影響を受けて、「確実に資産形成を行いたい」と思う人が増加していたりという背景から、不動産投資方法も多様性に富むようになってきました。
インカムゲインとキャピタルゲインの違い
現物の不動産投資とは、前述したように金融機関からの融資により、レバレッジをかけて年収の何倍にも及ぶローンを組むことからスタートします。そして、物件を賃貸として貸し出し、毎月の家賃収入を得ることで収益性を確保していく投資手法です。この利益をインカムゲインと呼びます。不動産で得る利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインはincome（収入）で、キャピタルゲインは capital（資本）ですので、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産物件自体の売却益を意味します。 日本国内で不動産投資を始める場合、インカムゲインが重視される傾向にあります。空室リスクなどの課題はありますが、毎月の安定した家賃収入が得られるため、支持され続けています。 一方で、海外での不動産投資ではインカムゲインで収益を得ている人ももちろんいますが、キャピタルゲインもかなり重要視されている現状があります。インカムゲインとキャピタルゲインには、決まった額を確実に得る投資か、もしくは値段が上がった時を狙って物件を売却し、一度に大きな収益を得る投資かという明確な違いがあります。 このようにインカムゲインを得るにしても、はたまたキャピタルゲインを得るにしても、金融機関からのローン審査突破の必要性や初期費用の準備はもちろん、毎月のキャッシュフロー安定化、住宅ローン返済実行、空き家リスクへの対処、不動産相場の確認など、やるべきことは山積しています。
利回りについて
不動産投資において重要な指標となる「利回り」は、投資額に対して得られる収益を示します。利回りには、グロス利回りとネット利回りの2種類があります。グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）があり、グロス利回りはコストを加味しない状態での利回りです。 【年間家賃収入÷不動産価格×100】の式で求めることができます。例えば、年間家賃収入が800万円、物件価格が8,000万円の場合、グロス利回りは以下のように計算できます。 800÷8,000×100＝10% 年間で投資した額の10%が、利益（収入）として手元に入ってくることがわかります。グロス利回りは、コストなどを加味しない利益ですのであくまで目安として考える必要性がありますが、5年後には50%が、10年後には100%の利益を回収できることがわかります。グロス利回りの計算で考えると、10年後には購入額の回収が完了する（それ以降は純粋な利益）ことになります。 次に、ネット利回り（実質利回り）をご紹介します。この利回り計算方法は、グロス利回りよりも複雑なため、使われる頻度はグロス利回りと比較すると少なくなります。しかし、不動産経営を行っていくうえで必ず発生するコストを加味した、より現実的な利回り計算方法なので、数字の信憑性も高くなります。 また注意点として、利回りだけで投資物件を決めてしまわないようにしましょう。不動産には、空室リスクや入退去時のリフォーム費用、設備が故障した際の修理費用など、万が一の際に発生する費用が隠れています。それらのコストを加味すると、実際の利回りが予想以上に低くなることもあります。利回り算出時にはプロの意見も取り入れながら、本当にそれ以外に想定される懸念事項はないか、確認を怠らないようにしましょう。 以上、現物の不動産投資における利回りについてご紹介しましたが、他の投資方法での利回りはどのくらいなのでしょうか。
＊参考
https://www.leon-works.com/news/syuekifudousanyougo/2/
各種投資の利回りについて
現在の低金利環境では、2023年1月27日現在、大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）となっています。100万円を預けても、1年間で得られる利息はわずか10円（100万円×0.001％）です。
＊参考https://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/yokin.html
銀行預金でお金が増える時代ではないことは明らかなのですが、例えば2022年12月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は、プライム市場で2.37%、スタンダード市場で1.95%となっています。そのため場合によっては、不動産投資の利回りの方が高くなることもあり得ます。この観点からも不動産投資は支持を得ている投資の一つになるのですが、前述したようにインカムゲインを得るまでの準備は容易なものではありません。 まず金融機関の厳しい審査を突破する必要があり、無事突破して投資物件の運用を開始できた場合でも、利回りが想定以上に低いこともあり得ます。あくまで投資なので必ず利益が出るとは限らず、キャッシュフローが悪化する場合もあります。 そこで注目を浴びているのが、小口の不動産投資です。一口数万円から1,000万円程度で小口化された、特定の不動産に投資を行うことを指します。不動産投資は、年収の何倍もの融資を受けて開始するイメージが強いと思うのですが、小口投資の場合には、少額から投資活動を始めることができます。具体的には以下のような種類があります。
- ① REIT（リート）
- ② 不動産小口化商品
- ③ 融資型クラウドファンディング
- ④ 投資型クラウドファンディング
また、リートの利回りはどうでしょうか。2023年1月29日時点でのREIT平均分配金利回り（％）は4.02%を確保しています。もちろん物件によりますが、現物不動産投資よりもリートでの利回りの方が高くなる可能性があります。実際に前述の一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）よりは、高い数値になっています。
＊参考http://www.japan-reit.com/list/rimawari/
まとめと投資成功のためのポイント
金融機関からの融資を受ける手間さえも省き、確実な利回りを得ていく投資方法が今後は台頭することになるでしょう。近年、20代以下の若い世代が投資に関心を持つようになっています。2021年の日本経済新聞の記事によると、インターネット証券5社（SBI証券、楽天証券、マネックス証券、松井証券、auカブコム証券）での年間口座開設者において、20代以下の割合が最も高いことがわかりました。
＊参考https://restyle.tokyo/forbeginners/while-young.html
このような流れから、小口の不動産投資、その中でも若者世代との相性が良いクラウドファンディング型が主流になってくると予想できます。 資産形成を目指し、リスクを最小限に抑えたい、また手間を減らしたい（ローン審査や物件管理、売却相場状況把握、入居者募集など）と考える人には、小口不動産投資が適しています。もちろん大きな額を運用したいと思う方にとっては現物の不動産投資が最適解だと思いますが、その際にも十分に投資リスクを考慮して収益性の高い投資ができるよう、勉強を重ねていきましょう。
まとめ
今後、投資を行う人が増加することが予想されます。不動産投資も多様化しており、投資を始める人はさらに増えるでしょう。必ずしも大きな資金がないと始めることができない投資ではなく、少額1万円から開始できる小口不動産投資や、自身が応援したいファンドを見つけて投資、または融資が可能なクラウドファンディング型の不動産投資など、それぞれのライフスタイルに合った不動産投資手法が整備されつつあります。しかし、依然として不動産投資には気をつけるべき事項が多数あるので、引き続き勉強をしながら、最適なやり方で投資を行っていきましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
