初心者必見！小口不動産投資の種類と注意点を徹底解説

現物の不動産投資を行うには、金融機関から非常に大きな額を融資してもらう必要があります。一方で、小口で不動産投資の場合、金融機関から融資を受ける必要もなく少額から投資が可能です。昨今人気が高まりつつある、小口から始める不動産投資についてご説明します！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資について

不動産投資は特にサラリーマンに人気の投資方法です。節税効果や毎月の安定した家賃収入が得られるため、他の投資方法と比べてギャンブル性が低く、リスク管理がしやすい点が魅力とされています。もちろん、「空室リスク」が存在します。入居者が決まらない場合、収入がゼロになる可能性がありますが、このリスクは適切な物件選びや管理方法を学ぶことで最小限に抑え、確実性の高い投資にすることができます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、物件によりますが、初めの30年間は、家賃収入をそのまま金融機関への返済に充てることが一般的です。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
一方で、不動産投資を行うには金融機関の厳しい審査を突破する必要があります。日本は世界的にも低金利で住宅ローンを組むことが可能な、非常に恵まれた国です。低金利な分、審査は非常に厳しくなるので、誰にでも門戸が開かれているわけではありません。そこで人気を集めているのが小口の不動産投資です。以下で詳しく見ていきましょう。

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小口不動産投資の特徴と魅力

不動産投資は副業として手軽に始めることができますが、金融機関から大きな融資を受ける必要があり、その審査が非常に厳しいため、始めるまでに高いハードルがあります。

そこで近年注目を集めているのが、小口不動産投資です。一口数万円から1,000万円程度で小口化された、特定の不動産に投資を行うことを指します。不動産投資は、年収の何倍もの融資を受けて開始するイメージが強いと思うのですが、小口投資の場合には、少額から投資活動を始めることができます。

そもそも融資を受ける必要がなく手間を省けたり、余裕資金を利用して不動産投資を開始できたりする点で人気を呼んでいる小口の不動産投資ですが、実はその中にもさまざまな種類があります。

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小口の不動産投資の種類

小口不動産投資には主に4つの種類があります。

• ① REIT（リート）
• ② 不動産小口化商品
• ③ 融資型クラウドファンディング
• ④ 投資型クラウドファンディング

① REIT

まずリートについてですが、REITとは、Real Estate Investment Trustの頭文字を取った言葉で「不動産投資信託」を意味します。これはご存知の方も多いかもしれませんが、不動産物件を証券化したものです。日本国内のリートは、J-REITと呼ばれます。リートのメリットは、やはり少額から投資開始ができるという点です。また、不動産投資において最も重要と言っても過言ではない「利回り」も比較的高いことが利点です。利回りとは、「不動産投資において投資した金額に対して得ることができる収益」を指します。簡単に言うと、投資による儲けです。
注意点として、不動産投資の利回りには、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類がありますが、グロス利回りは支出として出ていくコストを加味しない利回りですので、高い数値が算出される傾向にあります。利回りに触れる際には、なるべくコストも加味された実質的な利回り、つまりネット利回りを利用して収益性などについて考えるようにしましょう。

そしてリートの場合には、この実質的な利回りであっても一般的に3%あたりは確保できるとされています。現在は低金利が続いており、2023年1月27日現在、大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

＊参考https://www.smbc.co.jp/kojin/kinri/yokin.html

銀行預金でお金が増える時代ではないことは明らかなのですが、例えば2022年12月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は、プライム市場で2.37%、スタンダード市場で1.95%となっています。リートの利回りはどうでしょうか。2023年1月29日時点でのREIT平均分配金利回り（％）は、4.02%を確保しています。もちろん絶対とは断言できませんが、リートでの利回りの方が高くなる可能性があることがわかります。

＊参考http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

一方で、リートで小口投資を行うにあたって事前に知っておくべき注意点は、もちろん現物の不動産を選んでいるわけではないため自分で物件のリスクコントロールができないことや、不動産保有者ではないことが挙げられます。

② 不動産小口化商品

続いてご紹介するのは、不動産小口化商品です。これは「不動産特定共同事業法」に基づいて運営されている投資商品です。リートと同じような性質を持ちますが、異なる点は投資する物件が特定されているということです。その中から自分で投資したい物件を選ぶことが可能となっています。またこの投資商品の扱いは、不動産特定共同事業法（不特法）という法律に基づき、国土交通大臣、または都道府県知事の認可を受けた事業者だけが可能となっています。かなり信憑性が高い小口投資と言えるでしょう。
リートとは異なり、不動産小口化商品は実際の不動産物件を所有しています。現物の不動産物件は相続する際に分割ができないです。そのため不動産物件の相続という観点からも、不動産小口化商品はオススメできます。
不動産小口化商品は、2017年から一般の投資家も参画できるようになった比較的まだ新しい投資手法です。まだ不動産物件の種類が少ないことが、一つネックな点として挙げられます。

③ 融資型クラウドファンディング

続いてご紹介するのは、クラウドファンディングです。昨今クラウドファンディングで不動産投資を行う方が増加しています。融資型クラウドファンディングでは、投資家がファンド事業者が運営するプラットフォームを通じてファンドを選び、融資を行うことで運用を開始します。融資したお金は一定期間経過後に、利息が加算されて返済されることになっており、低リスクでの資産運用が可能な点がメリットです。融資型ではあるものの、一口1万円から3万円程度の少額資金から始めることが可能な点が画期的とされています。投資家の利益は融資に対する利息になります。気をつけるべき点としては、これは投資ではなく融資になるので、企業が倒産した際には貸倒リスクがあるということです。
融資型クラウドファンディングは、すでにさまざまなプラットフォームが世の中に出回っています。それぞれの特徴などを理解して、実際に少額からクラウドファンディングを始めてみてはいかがでしょうか。

＊参考https://www.bridge-salon.jp/toushi/social-lending/#back

④ 投資型クラウドファンディング

投資型クラウドファンディングもクラウドファンディングの一種ですが、投資型はWeb上で手続きが完了する点が異なります。
投資型クラウドファンディングでは、融資ではなく投資となるため、不動産価格が下落した場合、元本割れのリスクがある点に注意が必要です。また、事業の状況によっては分配金も予想を下回ることもあるので、注意が必要です。さらに運用期間中は、中途解約・持分譲渡を原則不可としてる運用会社が多いので、注意が必要です。しかし、クラウドファンディング事業は不動産特定共同事業法の規制対象となっているので、クーリング・オフが適用されます。契約から8日以内でしたら契約解除が可能です。

さらに、昨今クラウドファンディングの人気が上昇していることもあり、ファンドのクリック合戦になることも少なくないようです。人気のファンドは数十秒〜数分で募集が終了してしまいます。事前にログインして、目当てのファンドを逃さないような対策が必要です。

以上、4つの小口不動産投資をご紹介しました。金融機関から融資を受ける必要がなく、少額から手軽にスタートできる投資方法として、人気を集めている理由がわかっていただけたでしょうか。将来的に現物不動産投資を行うためのファーストステップとして、小口で不動産投資を開始することも非常にオススメです。それぞれの小口不動産投資にはもちろん元本割れや貸倒など、一定のリスクがあるので、余裕資金で行うようにしましょう。そこで不動産投資の感覚を掴みながら、金融機関から融資を受ける準備も並行して進めていけたら理想ですね。

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まとめ

今回は、小口の不動産投資についてご紹介しました。手軽に不動産投資を始めるやり方として、人気上昇中の投資方法です。有名なREITを初めとして、国土交通大臣、または都道府県知事の認可を受けた事業者だけが取り扱っている不動産小口化商品も、注目を浴びています。最近では、若い世代を中心としてクラウドファンディング型の不動産投資が勢いを増しています。クラウドファンディングにも融資型と投資型があるので、どちらの方が自分の投資スタイルに向いているのか慎重に検討するようにしましょう。
この記事が、小口不動産投資を始めるきっかけとなれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける