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2026/04/21副業禁止でも安心？公務員ができる不動産投資の全貌
- 不動産投資
- その他
公務員は副業が禁止とよく耳にしますが、実際に引退するまで本業しかできないのでしょうか。国内で不景気が続き生活が圧迫される方が多く、副収入を得ることが推進される世の中の流れですが、公務員が投資によって利益を得ることは可能なのか具体的に解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
公務員と不動産投資：基礎知識と法的制限
日本国憲法第22条第1項には、「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転および職業選択の自由を有する」と定められています。職業選択の自由と呼ばれるものですが、日本社会において憲法上は自由な働き方が認められています。「副業」はこれまでなかなか認められてこなかったのですが、2018年は副業元年と呼ばれる年でした。具体的には、2018年1月に厚生労働省が作成した「モデル就業規則」（就業規則作成時に見本とするもの）から、副業に関する「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」の一文が削除されました。この結果、副業解禁・推進の流れに拍車がかかり、実際に企業にも大きな影響がありました。一方で、副業は法律的に禁止されていませんが、会社独自のルールで副業が解禁されていない場合も多くあります。このように会社員の場合は、副業禁止が法律で規定されていないという点が最大の特徴です。なぜなら、公務員の場合、国家公務員法第103条によって副業が明確に禁止されているからです。公務員は国や国民のために働く職種ですので、特定の企業や人と癒着することが禁じられています。
それでは、不動産投資は副業に該当するのでしょうか。公務員の方でも不動産投資を行いたいと思う方は多くいらっしゃいます。結論から言うと、公務員の方でも一定の条件下の場合、不動産投資が可能です。不動産投資は他の企業や人と癒着することなく自分で行い、かつ自分が利益を得る投資手法ですので、条件付きにはなるものの不動産投資が認められています。具体的に、不動産投資が副業として認められている理由はいくつかあります。例えば、個人で行う投資なので情報漏洩リスクが低いことや、管理会社に業務を委託することで本業に支障が出にくいこと、親からの相続で収益性のある物件を偶然所有する可能性があることなどが挙げられます。ちなみにですが、公務員の方が不動産投資を行う際、原則任せられる業務は任せる（管理会社に一任する）ことが人事院規則で定められています。
副業バレのリスクと公務員の投資規制
公務員は副業が法律で禁止されていますが、実際に副業が発覚した場合にはどのような処分があるのでしょうか。国家公務員法に抵触することになるため、かなり辛辣な結果が待っています。免職停職になる可能性はもちろん、減給や戒告の可能性も大いにあります。
以下に具体的な処分内容を記載します。
- 停職：1日以上1年以下の期間、職務に従事させず、その間給与は支給されません。
- 減給：1年以下の期間、俸給の月額の5分の1以下に相当する額を給与から減額されます。
- 戒告：その責任を確認し、今後の改善を促す警告が行われます。 以上のように厳しい対処がされます。
公務員の副業は公務員自体のイメージ低下に繋がりかねないため、稀に裁判で争う事例もありましたが、これまで公務員側が勝訴した事例はありません。
公務員の方は、会社員以上に副業バレしないように気を付ける必要があります。
公務員が合法的に不動産投資を行う条件とは？
不動産投資は、一定の条件付きで公務員にも認められています。インカムゲインといって、賃貸収入を得る目的で行う不動産投資のみ可能です。賃貸物件として貸し出しを行い、毎月家賃収入を得る手法です。このインカムゲインにて投資を行う場合は、年収500万円未満という条件があります。500万円を超える利益を得てしまうと営利目的の事業として扱われ、職場に許可申請を上げる必要が出てきます。となります。インカムゲインの対義語にキャピタルゲインという言葉がありますが、これは不動産物件自体を売却して得る利益を指します。公務員はキャピタルゲインで収益を得ることを禁止されています。
インカムゲインの場合でも、「5棟10室」までという制限があるため、注意が必要です。このような一定規模を超えた不動産投資を行う場合、別途申請が必要です。
独立家屋は5棟以上、一棟アパートやマンションは10室以上、土地は10件以上、駐車台数は10台以上が一定規模以上の目安となっています。これらを超える規模で不動産投資を行う場合には注意が必要です。
所属長の許可など、定められている対応を怠り不動産投資を続けていた場合には、ペナルティが課されます。
また、前述した年収500万円未満ルールですが、経費を含めず申請時における将来1年分の見込収入により算出されます。ここに該当しないかも要確認事項ですので、注意するようにしましょう。
公務員が不動産投資を行うメリット
公務員が不動産投資を行うメリットを挙げます。
① 融資を受けやすい
公務員は収入が安定しており、社会的信用度も高いです。そのため、金融機関から融資を受けやすく、審査に通りやすい傾向にあります。地方銀行や信用金庫では、場合にもよりますが低金利で優遇してくれることもあります。
② 社会貢献性が高い
公務員は普段から国と国民のために働いているので、社会貢献をすでにしているのですが、不動産投資は意外と社会貢献性が強い投資です。たとえば、不動産投資クラウドファンディングがあります。これは、不動産運用会社が組成したファンドに少額で投資し、不動産のインカムゲインを得る投資手法です。現在、日本社会には待機児童問題や老朽化物件問題があります。たとえば、クラウドファンディングで保育園のファンドに投資することで待機児童の問題に貢献でき、ホテル再生ファンドに投資することで雇用創出や地方創生に寄与できる可能性があります。少額から始めることができ、かつ社会貢献にも繋がるので非常に魅力的です。クラウドファンディングでなくても安価で空き家を買い取り、リノベーションなどを施すことによって空き家を再生させる不動産投資方法もあります。この場合も空き家を活用することで社会貢献につながるため、メリットの一つといえるでしょう。
③ 年金対策になる
そもそも公務員は昔から「安定した収入」「将来安定」とよく言われてきましたが、その時代も崩壊しつつあります。不動産投資を始めようと考えている方も、将来的な資産形成を目的としている方が多いのではないでしょうか。そこで、老後の年金対策としても不動産投資は有効です。インカムゲインは毎月決まった額が入ってくる、いわば年金と似た形態の収入です。公務員には、会社員とは異なる共済という好条件の年金があります。しかし、賃金が上昇することなく、消費税や光熱費だけは高騰している厳しい世の中ですので、公務員でも個人年金に加入する人は増加傾向にあります。個人年金に加入するのも良しですが、同じような年金対策として不動産投資を活用するのもオススメします。ローンの支払いを終えると家賃がそのまま収入になるため、死亡しても継続して収入があります。リタイア後には物件を売却してまとまったお金に変えることもできるので（この場合キャピタルゲインが許されます）、老後も安心です。
公務員の不動産投資で気をつけるべき重要ポイント
さて、公務員の不動産投資におけるメリットをご紹介しましたが、気を付けるべきポイントについても解説します。
① 悪徳不動産業者に注意する
公務員は収入が安定しており、金融機関の審査に通りやすい傾向があります。そのため、不動産会社の営業担当者が実際の利回りが高くない物件を勧めることもあります。
利回りとは、不動産投資において投資した金額に対して得られる収益を指し、簡単に言えば投資による利益です。グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類があり、グロス利回りには発生するであろうコストが含まれていないので、もちろん実際よりも高い利回りが算出されます。ネット利回り（実質利回り）はグロス利回りと比較すると文字通り、実質的な数値が出るので、このネット利回りを信用するようにしましょう。他にも個人的なキャッシュフローを計算する、建物自体の価値である積算価値を算出することで、自分で不動産の収益性を確認しましょう。
② 必要以上に借入をしない
公務員は信用力が高く、比較的ハードルが低い状態で融資を受けることができるため、場合によっては一般的な会社員よりも大きい額で融資してもらえる可能性もあります。そのため、必要以上に借入をしてしまうことが多く、結果的に返済不能に陥ることも珍しい話ではありません。インカムゲインとして決まった家賃収入を毎月得ていながらも、支出が多い場合には個人のキャッシュフロー悪化に繋がります。融資可能額が大きい場合でも、必要な金額だけ融資してもらいましょう。
③ リスクヘッジを行う
最後は公務員に限った話ではありませんが、インカムゲインをきちんと得るために、さまざまなリスクに対して準備をしておきましょう。例えば、不動産投資において空室リスクは最も避けたい事項の一つです。空室が発生すると収入がなくなるので、そもそも客付けに定評がある不動産会社を選んで投資を開始することや、空室が発生した場合でもキャッシュフローが急激に悪化することを防ぐために、手元の自己資産を増やしておくことが重要です。
以上、公務員が不動産投資において気をつけるべきポイントをまとめました。融資がおりやすく不動産投資を開始しやすい状況にあることが、逆に不利な状況を生んでしまわないように、十分に気をつけましょう。
まとめ：公務員の不動産投資を成功に導くために
今回は、公務員が不動産投資を行って良いのか、また始める場合にはどのような点に気を付けるべきなのかご紹介しました。一般的な会社員とは異なり法律で副業が禁止されている公務員ですが、不動産投資は一定の条件付きで認められているので、資産形成のためにもオススメです。収入が安定しているためローンを組みやすいですが、せっかくローンを組んで投資をするのであればしっかりと安定した利益を出せるように、不動産物件選びは慎重に行いましょう。自分の目で物件のエリアを確認したり、駅の再開発情報などを入手したりして、明確な理由をもとに物件を最終決定することをオススメします。この記事をお読みの公務員の方が、不動産投資を開始する一歩になれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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