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2025/11/21サラリーマンの家賃収入は副業？不動産投資で失敗しない方法
- 不動産投資
- その他
サラリーマンの方が副収入を得るにはどのような方法があるのでしょうか。副業が推進される流れになってきているものの、依然として副業禁止を就業規則に盛り込んでいる企業が多いのも現状です。そのような中でも、副収入を得る手段としてオススメできるのが不動産投資です。会社員の方が不動産投資を行う際に気をつけるべきポイントについて徹底解説します！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
サラリーマンが不動産投資を選ぶ理由
不動産投資は、サラリーマンにとって人気のある投資方法です。節税効果が得られたり、毎月安定した家賃収入が期待できるため、他の投資方法と比べてリスクが低いとされています。ただし、「空室リスク」、つまり入居者が見つからない場合のリスク（収入がゼロになる可能性）も存在します。このリスクを軽減するために、事前に十分な調査と対策を講じることが重要です。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から融資を受け不動産ローンを組んでいることが多いです。例えば、最初の10年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回します。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができるでしょう。入居者がいる以上は、会社員引退後も家賃収入を得ることができます。世の中の流れ的にも、副収入を得ることは推進されつつあります。実際に2018年は副業元年と呼ばれる年で具体的には2018年1月に、厚生労働省が作成する「モデル就業規則」（就業規則作成時に見本とするもの）から、副業とも読み取れる「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」の一文が削除されました。この結果副業解禁・推進の流れに拍車がかかり、実際に副業解禁する企業が増加するなど、大きな影響がありました。
このような社会的背景から、会社員の中でも不動産投資を始める方は増加傾向にあります。
不動産投資は副業に該当する？法律と実務の違い
例えば、公務員は法律で副業が禁止されていますが、会社によっては現在も副業を認めていないところがあります。副収入を得る個人で行う投資であるため、情報漏洩のリスクが比較的低いことや、管理会社に業務を委託することで本業に影響を与えにくい点、また親からの相続などで偶然収益物件を所有するケースもあり、これらが不動産投資が副業に該当しない理由です。
しかし、一部銀行勤務など機密情報を扱う分野の方は、就業規則が厳しく定められている可能性があるので注意が必要です。前述のように、国としては副業で副収入を得ることを推進していますが、会社規則を破らないためにも、不動産投資をする場合であっても人事部の担当者などに確認することをオススメします。
確定申告の基礎知識：サラリーマンが押さえておくべきポイント
さて、副業が禁止されている会社員でも不動産投資は可能なことが多いことを前述しましたが、ここでは不動産投資の確定申告についてご説明します。
まず、確定申告とは1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、所得に対して課税される税金（住民税・所得税）を算出し精算する手続きを指します。日本では「申告納税制度」を採用しています。そのため、納税額の計算と納税までの手続きは、原則国民自身でしなければいけないとされています。会社員の場合は、これを会社が行ってくれるため不要です。しかし、不動産投資のように副収入を得た場合、かつ収入が20万円以上の場合は確定申告の手続きが必須となるので注意が必要です。確定申告の期間は原則として毎年2月16日から3月15日までです。また、所得税の納付期限も申告期限と同じく3月15日までです。支払い方法は、口座振込、クレジットカード、インターネットバンキング、スマホアプリ、振替納税、金融機関窓口納付など、多岐に渡ります。
会社員は毎月源泉徴収という形で税金が引かれており、年末調整によって徴収額が多かった場合は還付が行われます。会社員の場合、通常は給与から税金が源泉徴収されるため確定申告は不要ですが、副収入が20万円以上ある場合は確定申告が必須です。申告を怠ると無申告加算税が課せられる可能性があります。無申告加算税は、原則として未納の税額に対して、50万円まで15%、50万円を超える部分については20%の税率が適用されます。期限を超過してしまうと、収入額によっては本来払うべきであった税金の2倍に値する額を支払うことになる方もいらっしゃいます。確定申告の締め切りが近づくと税務署が混雑し、税理士への依頼も高額になる可能性があります。余裕を持った確定申告と納税が必要ですので、注意しておきましょう。
サラリーマンの不動産投資メリット
ここでは、サラリーマンが不動産投資を行うメリットをご紹介します。
① 本業との両立が可能
働き方改革によって在宅の時間が増えた方も多いとは思いますが、それでもサラリーマンの方の平日はほとんど本業に時間を費やすことになるでしょう。その中で何かしら副収入を得ようとすると、時間の捻出が非常に難しいことは一目瞭然です。その点不動産投資は、管理会社に諸管理を一任することができ手間がかからない投資です。入居者探しから始まり、家賃の入金や入居者がやがて退去する際の処理なども、管理会社に任せることが可能です。他にも、例えば、一棟所有（マンションやアパートを一棟丸ごと所有する）や区分所有（マンションやアパートの一部屋を所有する）においても、エレベーターの修理や内装・外装の修繕などの問題が発生することがありますが、これらの対応は管理組合が行います。管理組合は通常、マンション保有のオーナーで組織されますが、この管理組合自体を建物管理会社に委託することで、本人（オーナー）の手間を完全に省くことが可能です。さらに、他の投資方法は常に値動きを確認する必要があるため、サラリーマンには不向きな場合があります。
② 融資が受けやすい
公務員の方は安定した収入と社会的信用があるので、金融機関の厳しい審査にも通りやすいのですが、実はこれはサラリーマンにも同じことが言えます。一般的に年収500万円、勤続年数3年以上の場合は優良とされるため、現在この条件に該当しない方は目標を定めて働くことを意識しましょう。
信用という面では、クレジットカードやその他ローンを組んでいる方も多いと思いますが、遅延などで事故が付かないように気をつけましょう。金融機関は、CIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）と情報共有をしているため、金融事故情報の記載がある場合には審査への通過が非常に厳しくなります。また金融事故、つまりブラックリストに該当する場合の条件は以下です。
- 返済日より61日以上、または3ヶ月以上の支払遅延や延滞があるもの
- 債務整理を行った場合（自己破産任意整理個人再生の3種を指します）
- 多重申込を行った場合（6ヶ月でブラックリストは消化されます）
- クレジットカードの現金化を行った場合
ブラックリストとは実際に何かリストがあるわけではなく、「異動」という金融事故が起きた旨を表す単語が記載された場合を指します。ブラックリスト入りすると最低5年は、低金利で融資してもらえる住宅ローンに通らなくなり、クレジットカードやその他ローンにも通らなくなります。実質現金やデビットカードで生活をすることになるので、日常生活での非常に不利になることが予想されます。会社員の方は月給も安定していたり、ボーナスや昇給があったりと収入がしっかりある分、クレジットカードやローンに通りやすいです。しかし、遅延や延滞を起こすと、会社員としての住宅ローン融資のメリットを失うことになります。日常生活での信用維持に注意しましょう。
③ 年金対策としての利用できる
不動産投資を始めようと考えている方は、将来的な資産形成を目的としている方が多いのではないでしょうか。そこで、老後の年金対策としても不動産投資は有効です。インカムゲインは毎月決まった額が入ってくる、いわば年金と似た形態の収入です。ローンの支払いを終えると家賃がそのまま収入になるため、死亡しても継続して収入があります。リタイア後には物件を売却してまとまったお金に変えることもできるので、老後も安心です。
まとめ：サラリーマンの不動産投資の実践と注意点
今回は、不動産投資をサラリーマンの方が行う場合に気をつける点をご紹介しました。副収入を得るために、比較的手間もかからない不動産投資を選ぶ会社員の方は年々増加傾向にあります。副業が禁止されている会社でも、不動産投資は副業に該当しない場合がほとんどですので安心して取り組むことが可能です。しかし、銀行員の方や会社の規則が曖昧で、どこまで許されているか認識できていない方は、コンプライアンス遵守の観点からも就業規則をもう一度確認するようにしましょう。会社員の方は融資が通りやすいという最大のメリットをすでに享受しています。そのため、住宅ローンには通りやすいと自覚していて良いでしょう。しかし前述したように、個人のカードやローンの使用状態が良いとされない場合は大きなデメリットになってしまいます。滞納や延滞が発生すると、最大2年間ブラックリストに載る可能性があり、最短でも5年間はローンを組むのが難しくなります。今からでもできる、将来住宅ローンを組むための努力とも言えますので、この点には日頃からとくに注意しておくようにしましょう。
この記事が、住宅ローンを組むために行動に変化を起こすようになったり、実際に不動産投資を始めることを考えたりするきっかけになれば幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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