中古不動産投資で成功するために知っておくべきポイント

新築ではなく、中古の物件を選んだ場合の不動産投資のメリットは何でしょうか。またデメリットを挙げるとしたら、具体的に何があるのでしょうか。今回は「中古」をキーワードに、不動産投資のあれこれを紐解いていきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資とは？基礎知識と始めるためのポイント

不動産投資は、サラリーマンに人気があり、安定した収益を得られる投資方法として広く認識されています。節税効果が得られ、毎月の安定した家賃収入が期待できるため、ギャンブル性が低く、安定性を重視した投資として人気があります。もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
不動産投資を行うにあたって、物件には種類があります。戸建て、一棟所有、区分所有に大きく分類することができますが、それぞれに新築・中古という判断材料も加わります。今回は、この新築or中古という観点に着目し、中古不動産投資の特徴について詳しく見ていきます。

中古不動産投資の特徴とメリット

① 中古戸建て物件の特徴と投資メリット

中古の戸建てを探すことからスタートします。新築の戸建ては、建設段階から関わっている必要があったり、価格がかなり高かったりするため中古の戸建て投資は人気があります。中古物件といっても、築浅物件でも中古に分類されるため、物件の状態は様々です。中古物件であっても治安の良さや、駅からの近さ、校区内であること、スーパー、コンビニの数が豊富など、周辺の条件に恵まれている場合は、購入価格が高い場合ももちろんあります。逆に、安く（300万〜500万円台）購入可能な戸建て物件も存在しますが、何かと条件が悪かったり、利便性に欠けていたりすることがあります。人気の中古物件を購入して高い利回りを目指すのか、初期費用を抑えて収益を確保する不動産投資を行うのか、個人の投資方針に合わせた選択が重要です。

② 中古マンション投資とは？物件選びと購入の流れ

中古のマンション投資とは、オーナーチェンジ物件を購入することから始まります。そして、この物件を賃貸することで家賃収入を得ていくのですが、オーナーチェンジ物件とは具体的に何を指すのでしょうか。
オーナーチェンジとはその言葉の通り、オーナーが変わることを意味します。具体的には、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持しつつ、不動産の所有権移転を行うことを指します。オーナーが所有権を移転させる理由はさまざまです。例えば、賃貸運営に対応する時間を手間に感じた場合や、一時的な現金ニーズ（借金の返済や物件の購入など）を理由に物件を手放すケースが考えられます。
オーナーチェンジ物件を購入するにあたっても、一棟所有と区分所有のどちらかを選択することが可能です。

※一棟所有と区分所有についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

＊参考：賃貸物件の種類とは？投資を始める前に知っておきたい、不動産物件それぞれのメリット・デメリットをご紹介！

中古戸建て投資のメリット・デメリット

それでは、中古戸建ての不動産投資におけるメリットをご紹介します。

中古戸建て投資のメリット：入居者獲得の速さや節税効果

① 入居者が決まるスピードが早い

実は、戸建てとマンション・アパートを比較すると、賃貸募集で約60倍もの差があると言われています。戸建ての方が人気があるというよりは、物件数が少ないため上記のような数値になります。マンションやアパートの空室リスクに比べると、戸建ての方が少しは安心できますね。さらに、戸建ては例えばペット可など、マンション・アパートが性質上苦手とする面を条件に加えることができます。このような点を取り入れることで、さらに早いスピードで入居者を受け入れることができそうです。

② 管理の手間を省ける

マンション・アパートを一棟所有した際、共用部分の光熱費支払いや清掃、エレベーターの点検など、細々とした管理が必要になってきます。戸建て不動産投資の場合には、このような共有部分の管理をする必要がないため、非常に楽です。コストも抑えることができるので、一つ大きなメリットとして覚えておきましょう。

③ 節税可能

不動産投資には節税という利点があるのですが、中古の戸建て物件の場合、よりそのメリットを享受しやすくなります。
木造の戸建ての法定耐用年数は22年となっていますが、23年目以降は減価償却期間が4年になります。築15年の木造中古物件を購入した場合、通常残りの減価償却期間は7年になりますが、8年目以降は減価償却期間を4年に短縮化することが可能となります。そのため、毎年大きな額で費用を計上することができ、結果的に所得税・住民税の還付を享受することができます。（本業がある場合、給与所得と不動産所得により相殺されます）中古戸建ての不動産投資における最大のメリットとも言えるでしょう。

中古戸建て投資のデメリット：費用負担や金融機関の評価

中古の戸建て不動産投資におけるデメリットはあるのでしょうか。

① 費用がかさむ

戸建て物件に限りませんが、やはり中古の場合にはリフォームや改修費用が発生してきます。中古物件にもさまざまな種類があるので、見た目の外観などの状態が良く見えた場合でも、実は隠れた瑕疵（屋根、配管、床下の欠陥など）が見つかることもあります。これらによって、リフォーム代が想定以上に高くなる場合があるので注意が必要です。

② 金融機関の審査が厳しい

中古戸建ては、通常金融機関からの評価が低いことが多いです。金融機関は、法定耐用年数を基準に「積算評価法」という査定方法で融資期間を決定しているのですが、中古物件は耐用年数に近い場合も多いです。法定耐用年数が過ぎた物件は、価値がないと見なされるほどに金融機関の審査は厳しいので、できるだけ現金運用、もしくは公庫（日本政策金融公庫）を利用するようにしましょう。

中古マンション不動産投資のメリット・デメリット

ここでは中古マンション（アパート）一棟所有時における不動産投資のメリットとデメリットを見ていきます。

中古マンション投資のメリット：選択肢の豊富さと価格の抑えやすさ

① 種類の豊富さ

マンションの中古物件は、築年数はもちろん、立地や状態も物件によって多種多様に存在するため、選び放題というメリットがあります。選択肢が豊富な点は、投資物件を選ぶ際に非常にありがたいですね。

② 物件価格を抑えることが可能

中古物件は、新築物件と比較して価格が抑えられ、より手ごろな価格で不動産投資を始めることが可能です。それゆえに高い利回りを期待することもできます。新築物件でも、一定期間使用されると中古物件扱いになります。築浅物件も中古扱いですので、実は中古物件という括りにありながらも、かなり状態が良い物件は多く存在します。そのため、中古物件に投資した方が利回りが高いとされています。具体的に、都内の新築マンションを区分所有した際（1部屋など、区分で所有することを指します）、想定される利回りは2%〜4%です。一方中古マンションの区分所有で想定される利回りは3%〜6%と新築マンションよりも高い値になっています。ちなみに利回りには種類があり、前述の利回りは表面利回り（グロスリ利回り）というコストなどを加味しない利益ですので、数値に変動があることはご理解ください。

＊参考https://www.global-link-m.com/reib/6748/

では、中古マンション投資のデメリットを見てみます。

中古マンション投資のデメリット：家賃や価格下落のリスク

① 家賃下落のリスク

築年数が経つにつれて、もちろん家賃は少しずつ下がる傾向にあります。新築当初と同じ家賃で募集をしても、入居者が集まらない場合があります。さらに近隣に似たような条件の中古物件があり、かつ家賃を下げて入居者募集をしている場合、価格競争に巻き込まれることになります。同条件の場合、より家賃が安い物件を選びたいと考えるため、新築のブランド力がない分、価格競争が激しくなる点に注意しましょう。

② ランニングコスト上昇のリスク

中古物件は、新築と比較すると修繕費や交換費など、物件の状態を保つためにさまざまな諸費用が発生してきます。築年数が経過すればするほど、至るところで不具合が生じてくるので、中古物件のランニングコストを理解したうえで不動産投資を始めましょう。とくにマンション一棟所有の場合は、エレベーターなど共用部分の修理の必要性も生じてきます。耐用年数といって、減価償却資産が利用に耐える年数を意味する指標がありますが、耐用年数を迎えてしまった備品は安全性の観点から、適切な対応（修理、交換など）が必須なので注意が必要です。

③ 価格下落のリスク

年数が経った不動産は価格が下落する傾向にあるので、売却時に損失が出るケースもあります。不動産を購入する時には、購入者の返済能力が無くなった際の保険がかけられるのですが、通常その不動産自体が担保にされます。この担保を優先的に享受できる権利を「抵当権」といい、住宅ローンの債権者がこの権利を得ます。購入者が返済能力を失った際に、「抵当権」保持者は強制的に不動産を競売にかけて売り出すことが可能となります。加えて、不動産売却で得た資金を優先的に手に入れることができます。
この「抵当権」付きのままでは、買い手が付かないため、売却時は融資を全額返済し抵当権を外す必要が生じます。中古物件を理由とした価格下落によって、売却利益で融資完済が相殺できない場合、個人の貯蓄や資産からの持ち出しが必要になります。最悪のケースでは赤字になってしまう可能性もあるので、価格下落のリスクは留意しておくようにしましょう。

＊参考https://www.global-link-m.com/reib/6748/

まとめ：中古不動産投資のメリット・デメリットと成功へのポイント

不動産投資を行うにあたって、物件の種類（戸建て、一棟、区分）の選択も非常に重要ですが、新築か中古かという判断軸も同じくらいに重要なことがわかりました。それぞれの特徴や享受できるメリットを考えた際に、どちらの方が自分自身の現在の経済状況や、求めている投資結果に合致しそうなのか、慎重に検討してみてください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける