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2026/04/22不動産投資をお考えの方必見！戸建てと利回りについて解説！
- 不動産投資
- その他
不動産投資に興味がある、始めたばかりの方は必見！近年注目度の高い、戸建てのその要因とは？不動産投資の基本である利回りとは？種類と計算法はご存知ですか？いずれについて徹底解説しました！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
はじめに
物価高や老後2,000万円問題など、ますます個人とお金の関係がシビアになってきた現代。その結果、老若男女問わず投資に興味を持つ方、実際に始める方も増えてきています。
本記事は、投資のなかでも不動産投資、とりわけ戸建てと利回りについて解説しています。現在不動産投資について検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
投資の種類もさまざまです。会社の成長へ投資する「株式」、国や地方公共団体、会社などへお金を貸し回収する「債券」など、比較的投資に馴染みのない方でも聞いたことがあるであろう、これらをまとめて「金融資産投資」と呼びます。そして、本記事で解説する不動産や金など物に投資する「現物資産投資」。投資家たちから集めたお金を、専門家が投資・運用する「投資信託」というものもあります。投資のリスクとリターンは往々にして比例しますから、個人の状況や年代に合わせていくつかの投資や貯蓄を組み合わせて運用していくかたちが投資の基本です。なかでも不動産投資は、初期費用こそかかるものの長期的な運用が可能で安定した収益が見込みやすく、個人投資はもちろん、上記の投資信託にも組み込めます。少額からの運用も可能な不動産投資も増えており、伸び代のある投資先のひとつと言えるのではないでしょうか。
次章では、近年の不動産投資について実際のデータ資料をもとに考察します。
近年の不動産投資
金融庁が2019年3月に発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、2012年3月期から2018年9月期にかけて、不動産業向け貸出は高い伸び率を示しています。個人による投資で見ていくと、居住・宿泊用不動産の取得を目的とした融資が近年増加傾向です。その要因のひとつとして、全国的に見られる都市開発が考えられています。
2022年には、円安・インフレが起きます。総務省が同年発表した「2020年基準消費者物価指数全国2022年（令和4年）12月分及び2022年（令和4年）平均」によると、物価高はもちろん、水道光熱費の上昇も顕著です。ロシアとウクライナの逼迫した関係による世界情勢の不安定さも追い討ちとなっています。円安・インフレは、投資家のみならず、一般の家計にも大きな打撃を与え、2023年現在も続く厳しい経済状況です。そうしたなか、不動産投資は節税、インフレ対策として検討するにはとても良い材料です。現物資産であるため、価値変動がゆるい、もしくは資産価値が上がるケースもあります。物価上昇率を上回る利率を捻出できれば、現金保有（貯蓄）よりも優れた経済対策になります。また、近年の集合住宅（区分マンション）の価格高騰、利回り低下を省みると、独自性が強く利回りが高い戸建てに人気が集まりつつあります。土地所有者や富裕層の節税対策、資産運用としてニーズが高まっているのが戸建ての不動産投資です。
次章では、不動産投資において最頻出単語といっても過言ではない「利回り」について、その種類と計算方法をまとめます。
利回りの種類と計算方法
不動産投資に欠かせない用語「利回り」とは、投資額に対してどのくらいの収益が見込めるのか判断するための指標です。1年当たりの収益が、当初投資した額のどの程度の割合になるのか確認する際に使われます。「利回り」には、おおまかに分けて「粗利回り」と「純利回り」の2種類があります。
粗利回り
表面利回り、グロス利回り、単純利回りなどを指します。一般的に、投資家へ案内される利回りはこの粗利回りです。
（1年当たりの家賃収益÷不動産投資額）×100 例えば、5,000万円で購入した戸建ての年間家賃収入見込みが300万円（家賃月25万）の場合、 （300万円÷5,000万円）×100=6% 6%の粗利回りとなります。
粗利回りは、年間の家賃収入のみ計上されています。したがって、1年間満室状態という想定です。実際の不動産投資では、空室になる可能性も十分あります。また、税金、管理費、利息を含めたローン返済など諸経費もかかります。
粗利回りは、計算が容易で単純な運用想定に用いられますが、より実質的な利回りは次の「純利回り」です。
純利回り
実質利回り、ネット利回り、NOI利回り（Net Operating Incomeの頭文字）などを指します。純利回りは、その名のとおり、諸経費や空室状況などを反映させた実質的かつ純粋な利回りです。収支を表すので、実際の正確な収益が分かります。不動産投資をする際の基本かつ最も重要な利回りです。
（1年当たりの家賃収入-1年当たりの支出）÷不動産投資額×100 上の「粗利回り」と同じ条件で実際に計算してみましょう。
例えば、5,000万円で購入した戸建ての年間家賃収入見込みが300万円（家賃月25万）、それに加えて、管理費が年間50万円、ローン返済が年間100万円の場合、 （300万円-150万円）÷5,000万円×100=3% 3%の純利回りとなります。
純利回りのなかで名称としても印象的なNOI利回りは、空室率を見込みます。したがって、粗利回りはもちろん、純利回りとしてもより実務的な利回りの算出が可能です。NOI利回りの計算方法は以下のとおりです。
（1年間当たりの家賃収入-1年間当たりの支出-空室期間の損失）÷不動産投資額×100 これまでの例にならって、5,000万円で購入した戸建ての年間家賃収入見込みが300万円（家賃月25万）、管理費が年間50万円、ローン返済が年間100万円、そして空室期間が1ヶ月の場合、 （300万円-150万円-25万円）÷5,000万円×100=2.5% 2.5%のNOI利回りとなります。
まとめると、粗利回りで6%、純利回りで3%、空室率も入れたNOI利回りで2.5%の差が出ました。
すべて同条件の物件（支出は想定）ですが、管理費やローン、空室率など必要な支出を計上すると、このように大きな違いが浮き彫りになります。注意としては、購入前に正確な必要経費を把握することは困難であり、利回りは購入時が1番高いことも念頭に入れておかなければなりません。
ひとえに「利回り」と言えど、このように種類とそれぞれの計算方法があります。まずはこの「粗利回り」と「純利回り」、ふたつの利回りについて知り、実際に投資・運用する際は、その細かな違いと算出法、どの数字や項目が含まれていて含まれていないのか、深く注目してあなたの不動産投資方針と現状に従い、上手に活用しましょう。
次章では、戸建ての不動産投資について、その特徴とメリットを分析します。利回りに直接的に影響を与えるポイントもまとめているので、あわせて参考にしてください。
戸建ての不動産投資
本記事第2章で言及したように、近年高まる戸建て不動産投資の人気にはさまざまな理由が考えられます。具体的には以下のとおりです。
- 他にどのような入居者がいるのか不安が少ない。→集合住宅と異なり、入居世帯数も減るため入居管理が楽。
- 近隣住戸の騒音やトラブルのリスクが低い。
- 駐車場や庭、広めのベランダや屋上など、活用できるスペースが多種多様。
- ペットと暮らせる。
- 入居期間が長い。→長期かつ安定した家賃収入を得やすい。
- 入居者が物件管理を伴うことも多い。→メンテナンスの楽さ、物件価値の維持に繋がる。
- 地域や自治体の特徴を運用に反映しやすい。→都市部ならシェアハウス、ベッドタウンなら働く世代に向けたファミリー住宅としての提供など。
2021年の東京五輪以前から、日本各地で進められる都市開発の影響もあり、多種多様な居住・宿泊用不動産が求められている現代において、戸建てへの注目度は高まる一方です。上記の点から、比較的運用しやすい不動産としても戸建ては人気でしょう。ファミリー層に向けた住宅としての運用のみならず、現代の家族や暮らしの多様さを表したシェアハウス、ゲストハウス（民泊）として利用されるケースも増加しています。
反面、主に地方で懸念される空き家問題や田舎暮らし、多数拠点生活の流行に投資家たちが着目し、今後の競争もより激しくなることも予想されます。また、自然災害への懸念も忘れてはいけません。伸び代と競争、リスクのバランスが絶妙な今というタイミングだからこそ、余計に注目される戸建ての不動産投資なのではないでしょうか。仮に、競争を極め、不動産投資のカテゴリのなかでも戸建てがレッドオーシャン化したとしましょう。物件が所在する地域周辺、そして自治体には独自の特徴や政策があります。それらを踏まえた運用ができれば、活用法を見出し将来性も伴った、価値ある投資と言えるでしょう。
まとめ
本記事では、近年の不動産投資の動向から、各利回りの種類と計算方法、戸建ての特徴についてまとめました。現在投資に興味がある方、始める方へ向けて、少しでも理解が深まっていると幸いです。
比較的長期にわたり安定した運用が可能と言われる不動産投資ですが、当然リスクも伴います。始める際は、事業や収支計画の妥当性、運用に関与する事業者への適切性、取引に対するリスク評価を十分調査・検討しましょう。目先の収入や利回りに囚われることなく、物件周辺の環境変化、物件自体の賃料・経年劣化・管理不全・空室、修繕、契約解除、また直ちに売却できないことなどを考慮した実質的な運用と利回りを見ていくことが賢い不動産投資です。
こうした投資家への不動産投資情報は金融庁や国土交通省などの官公庁でも開示されており、投資家向けの解説ウェブサイトやセミナーも全国的に開催されています。ぜひ参考にしてみてください。加えて、実際に投資を検討している物件の地域情報、自治体の情報収集も欠かせません。
本記事をはじめとするざまざまなデータ、資料、文献を多角的に見て選択していく力がまずは投資家としての第一歩といえるのではないでしょうか。
ここまで読んでくださり、ありがとうございました。少しでもあなたの不動産投資の助力になれば幸いです。
【参考資料】 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF
金融庁
https://www.fsa.go.jp/index.html
建設産業・不動産業：不動産市場整備 – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000011.html
J-REIT.jp
https://j-reit.jp/
投資の時間トップページ｜日本証券業協会
https://www.jsda.or.jp/jikan/
2020年基準 消費者物価指数 全国 2022年(令和4年)12月分及び2022年(令和４年)平均
https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf
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