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2026/04/21戸建て不動産投資の危険性と失敗しないための必須知識
- 不動産投資
- その他
『戸建て不動産投資』と言われて、まず初めに何を考えますか？「一度物件を購入すれば、あとは家賃収入が得られ、簡単に稼げると思うかもしれません。」「安く物件を買って、高値で貸し出しすれば儲かるな」など、考える方も多いのではないでしょうか。実は、これには一理ありますが、正しく物件を選ばないと失敗につながることがあります。正しく物件を選ばないと「失敗」に繋がりますし、家賃収入が入ってくるかどうかは、その選んだ物件の需要ある・なしによって変わってきます。今回は、失敗が懸念される理由や、過去の失敗例を挙げながら、どのように不動産投資を行えば失敗のリスクを避けることができるのかをお伝えします。皆さまの投資生活が、正しく利益をうめるものになるように、情報を以下にまとめています。どうぞ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
戸建て不動産投資の基本知識
まずは不動産投資の基本知識について、簡単にお伝えします。不動産投資は、購入した不動産を第3者に貸し出すことで、大家になって家賃収入を受け取る投資方法のことを指します。不動産投資には、ワンルーム投資と一棟買い投資の二つがあります。分譲マンションの1部屋を購入し貸し出しを行う投資方法がワンルーム投資、集合住宅や戸建住宅を購入し貸し出しを行う投資方法が一棟買い投資と言います。今回注目するのは、この一棟買い投資のなかでも、戸建投資です。一般的には、少額から投資を始めることができるところや、借り手からも需要が高い点、比較的リスクが低めのため失敗しにくい点が人気を集める主な理由となっています。戸建て住宅で不動産投資を行う人の多くは、中古の戸建て住宅を購入します。中古の戸建て住宅は、地域や築年数にはよるものの、比較的少額で購入することができます。また、戸建て住宅はファミリー層からの人気が高いため、一度入居すると長期間継続して家賃収入を見込めます。中古購入となるので、ある程度のリフォームが必要となりますが、新築を建てるよりも効率良くはじめることができます。
失敗しやすい投資家の共通点
前述の内容からみると、戸建不動産投資はメリットが大きそうに感じますが、実際にネットで調べてみると、ネガティブなワードも多く見受けられます。もちろん、勝手に収益が増えるわけではないので、無計画のまま進めたり、間違った情報を参考にしたまま進めたりすると、逆にリスクを生んでしまう場合もあります。不動産投資の一番の失敗は「利益が出ないこと」です。せっかく不動産投資を始めるからには、しっかり利益を出したいものです。ここからは、よくある失敗事例をもとに、正しい不動産投資の行い方を見てみましょう。
準備〜計画までのつめが甘い
不動産投資を成功させるためには、計画性が重要です。よくある失敗例は「どうにかなるだろうから一回物件買ってみよう！」という曖昧な状態での物件購入です。準備不足で楽観的に始めることは、失敗の原因になります。不動産投資は長期的に継続して行う必要がある投資です。長期の運用中には、世間の情勢によって、家賃の下落や大幅なリフォーム、空室の増加などリスクが発生する可能性があります。投資者本人のライフスタイルの変化（結婚・出産・転職・病気など）によっても、さまざまな変化が起こりうるものです。そのため、不動産投資をはじめる際には、何かあった時の場合のことも想定しながら長期の運営計画を立てておかないと、失敗に終わってしまいます。
不動産会社を適当に選ぶ
不動産投資をスタートするときに、一番のパートナーになってくれるのが不動産会社です。さまざまな状況に応じて日々サポートをしてくれます。不動産会社のなかでも、不動産投資用の物件を扱う会社も数多くあります。いくつかの不動産会社の資料を見比べたり、講演に参加したりで、ご自身にとって「頼りやすい」「相談しやすい」と思える1社を選択することが大切です。会社を比較せずに一社目で決めた場合、物件の値段や計画プランの内容、運営後の将来プランなどが適切ではなかったがために、投資失敗した例も数多くあります。
判断するまでが遅すぎる
不動産投資は、一件あたりで大きな金額が動く取引です。慎重に判断することも大切ではありますが、慎重になりすぎると優良物件を取り逃がし、また一から物件探しを始めることになりかねません。収益を生みやすい良い物件は、初心者から熟練の投資家までみんなが欲しがるため、素早く買った者勝ちになってしまいます。会社のように上司や社長はいません。自分が投資を行うリーダーであり、自分のゴールを達成するための投資です。ご自身が経営者である自覚を持って、今というときに迅速な判断ができるだけの知識を入れておく必要があります。勉強不足もよくある失敗の内の一つです。
戸建不動産投資の注意点
戸建不動産投資を始めるにあたって、必要な注意点を以下に並べています。見過ごしてしまいやすいポイントがいくつも散らばっています。あらかじめ注意点を知っておくことで、失敗を避けることができ、投資の成功率を上げていくことができるでしょう。それでは一つずつ見ていきましょう。
融資審査
戸建不動産投資を始める人のなかには、新築物件を購入する方もいれば、中古物件を購入する方もいらっしゃることでしょう。そのなかでも、金融機関から融資を受けて中古物件を購入する場合は、審査が通らないことがあります。中古物件は、築年数などの関係で不動産としての評価が低いため、適当に物件を選ぶと融資を受けにくくなる可能性があります。戸建住宅の耐用年数は22年のため、22年以上経過した木造住宅を購入する場合は建物の価値が低いとみなされ、評価額が下がると考えられます。22年以上の物件を購入する際は、自己資金で購入すると自分でルールを決めるか、融資を受けるなら貸付を行なってくれやすそうなところをあらかじめ調査しておくと失敗しにくいです。
すぐに成果は出にくいということを把握しておく
戸建不動産投資は、1軒だけでは収益を得にくいです。少額の初期投資で始めた戸建投資の場合、高額な家賃設定は難しいため毎月の収入額も高額に設定しにくいです。ゴール設定にもよりますが、1軒を所有しているだけでは満足のいく収益は得られない可能性が高いです。短いスパンで利益を得ようとすると、結果的に失敗に繋がりやすくなります。長期的に、安定した収入を狙うための投資モデルと考える方が良いでしょう。
物件の致命的な欠陥を見逃さない
戸建投資のなかでも、中古物件を対象に行う人の場合、致命的な欠陥をうっかり見逃すと「失敗」につながってしまいます。中古物件の場合によくある事例として、シロアリの発生や雨漏りによる腐敗がよくあります。このケースだと、必ずしも修復ができるわけではないです。どれだけ立地が良くて、ニーズの高そうな物件だったとしても、賃貸で出すのは難しいでしょう。さらに、経年劣化による損害は火災保険の対象外となります。近年大きな災害が急増しています。火災はもちろんですが、できれば災害による被害も火災保険で賄いたいくらいですが、そうはいきません。少しくらいの劣化だからと甘く見ていたら、高額な修理費用が発生する場合があります。
中古物件購入の場合は、もし、保険に加入できたとしても保険料が割高になることもあるので、あらかじめ理解しておくことが大切です。
成功するための戸建不動産投資の戦略
ここまでは、戸建不動産投資の失敗にまつわる事例や、注意点についてまとめてきました。マイナスな部分が多く感じるかもしれませんが、ここまでの話の裏を取ると、すべて成功に繋げるための事前知識のうちの一つでしかありません。ここからは「成功」の部分にフォーカスして、どのように戸建不動産投資を行っていくべきかをお伝えします。
ちなみに、不動産投資における「成功」には、明確な定義はありません。自分で設定した目標や達成したいゴールに到達するために、利益を出すことが「成功」です。「老後の年金の足しにしたい」「不動産投資だけで食べていきたい」「保険代わりのものだと思って少し物件を持っておきたい」などゴールはバラバラです。そしてそのゴールに向けて、あくまで長い目を見て行動できるかどうかが「成功」の基準となってきます。
改めて、戸建不動産投資のメリットをお伝えします。地域や築年数にはよりますが、中古住宅の場合、比較的少額で購入することができるため、少ない資金で不動産投資をスタートできます。また、戸建は立地に関係なく借り手の需要が高いので、ニーズがあります。とくに、戸建てはファミリー層からの人気が高いため、一度入居すると長期間継続して家賃収入を得ることが見込める点も、他にはない魅力です。その他、家賃収入だけにとどまらず、再度物件を売却して新しい物件の購入資金にあて、さらに好条件な物件を保有することも夢ではありません。つまり、やり方を間違わなければ確実に成果が出るということです。
そこで大事になるのが、不動産会社選びです。まず、不動産投資を始めるにあたって、最低3社は資料請求を行い、積極的なセミナー参加、個別相談の実施をされることをオススメします。前述にもあったように、適切な不動産会社を選ぶことで、その先の投資人生が大きく変わってきます。「ここでいいや」ではなく「この会社に任せたい」と思えるような会社に出会えるまでは粘ってください。適切なサポートを適宜行える不動産会社は重宝します。良い不動産会社との出会いは、不動産投資の成功率を上げる大きな要素になります。「戸建不動産投資は失敗しやすいからやめておけ」と一言に言い切る方もいらっしゃいますが、戸建て不動産投資をうまく使わないと勿体無いです。ちゃんと魅力もあり、一定層ニーズが確立されている物件だからこそ、正しい情報の上で適切に投資を行えば、確実に利益は出ます。先ほど前述した注意点や失敗例を見ながら、同じようなことを起こさないように意識をしていただくと、嬉しいゴールに近づくことができます。情報を正しく取捨選択して、適切な「戸建不動産投資」ライフを送っていきましょう。最後までご覧いただき、ありがとうございました。
《出典》
不動産投資で成功する人の8大特徴
https://invest.re-ism.co.jp/column/column485/
戸建ての不動産投資は成功できる？
https://yeah-sta.com/column/toushi/toft2104c/
戸建経営で儲けるために、事前に検討すべきポイント
https://land.home4u.jp/guide/kodate-management-218
不動産投資の成功率と失敗率は？
https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/first/7789
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
