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2025/11/21不動産投資の税金対策：節税テクニックと注意点を徹底解説
- 不動産投資
- その他
超低金利、マイナス金利といわれる現代では、普段は使わない自分の資産を定期預金にしておくだけでよいのだろうか、と考えていらっしゃる方も多いと思います。
不動産投資は、将来の資産形成に良いだけでなく、節税にも良いといわれます。
今回は、不動産投資と節税について解説していきます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資で活用できる節税の基本
魅力ある不動産投資とその利点
不動産投資とは、土地、マンション、アパート、店舗、駐車場などを購入し、それらを貸して賃貸収入を得るか、売却して売却益を得ることです。
超低金利、マイナス金利でお金を預金にしていても、ほとんど増えることはありません。
預金にしておけば減ることはない、という考えの方もいらっしゃいます。
しかし、預金以外の投資をしていれば得られていた利益を預金にしていることで損をしているのです。
得られたであろう利益を失っていることを「機会損失」といいます。
株や投資信託などの金融資産も今は商品のラインナップが充実しており、投資しやすくなっています。
金融資産は短期的にも長期的にも投資することができ、手軽に利益を得ることができるメリットのある良い投資方法ですが、株価が下がるなどのリスクもあります。
投資の中でも不動産投資は、比較的リスクが少なく、長期的に利益を得ていくことができる方法です。
ただし、不動産投資を行うには、収入や支出の管理を自分で行わなければならず、資金の流れや不動産投資の仕組みをしっかりと理解する必要があります。
なぜ節税が不動産投資で重要なのか
土地の価額は、バブル経済時のように上昇し続けているわけではなく、地域によりますが、ほとんど変わらないため、一般的には不動産収入といえば賃貸収入を得ていくことを考えます。
建物や駐車場などの設備の場合、一度でも利用すると売却価値は半減します。
不動産投資で大切なのは、購入費用を上回る収入を得ることができるかどうか、という点です。
得られる収入が、購入費用や経費、投資をやめたときの売却予想価額まで考慮してプラスになれば、不動産投資を前向きに検討する価値があるといえます。
長期的な計画のもとで不動産投資を行う場合、安定した収入を得ることができ、投資額を上回る利益を得ることができることが不動産投資のメリットです。
どのくらいで投資額が回収できるかを考える際に、どの程度の節税効果があるのかも考慮すべきポイントです。
正しい知識を持つことで、正しい支払い金額のみを支払うという意味で、節税対策はとても大切です。
加えて、節税対策を考えることは、不動産投資の計画段階で、どれだけの期間で投資を回収することができるのかを考えるうえで重要な要素となります。
ただ、節税対策は、なんでも経費にして税金を安くするという方法では、いざ税務調査が入ったときに追徴課税の対象となりますし、悪質な場合には重加算税を徴収され、時間とお金を失うだけでなく、精神的にも負担になります。
正しい税金の知識を持ち、法律の範囲内で節税対策を行うことが大切です。
さらに、不動産投資は、場合によっては確定申告の際に所得税の還付を受けることができる場合や、相続税や贈与税でも節税をすることができるメリットがあります。
節税の具体的手法とその効果
経費を計上し節税効果を狙う
不動産を賃貸して得る収入は、所得税では不動産所得という区分に分類されます。
その場合、不動産所得を計算するときには、収入から経費を差っ引くことが可能です。
不動産所得の税額計算は、
「所得税額＝（総収入金額—必要経費）×税率—控除額」
という算式で計算します。
住民税の計算でも、収入金額から必要経費を引くため、経費を計上することで税金が安くなります。
では、経費には何を計上できるのでしょうか。
一般的には、不動産投資に関係する租税公課、損害保険料、減価償却費、修繕費、借入金利息、管理費、交通費、通信費、新聞図書費、接待交際費、消耗品費、その他税理士に依頼した費用などがあげられます。
不動産投資に直接的に必要な修繕費や管理費だけでなく、不動産投資の相談をするための打ち合わせ費用や固定資産税なども経費として算出できるため、経費として認められる項目の幅は広いといえるでしょう。
また、不動産投資を行う際に金融機関から融資を受けた場合、その利息も経費として計上することができます。
減価償却による税金削減の実際
減価償却費は、建物や設備の建築にかかった費用を、一定の方法で耐用年数に応じて毎年経費として計上することが可能です。
建築や設備にかかった費用は、建物や構築物として資産計上するため、お金を支払った時点で経費として計上しません。減価償却を行うことで、10年、20年などの法律で決められた耐用年数にわたって経費として計上します。
減価償却は、減価償却する時点では現金の支出がない経費となります。
減価償却は年ごとに見ると、減価償却を行ったときに現金の支出がない経費を計上することができるため、節税効果があります。
投資期間全体で見ると、設備投資の支払い時に一括で経費として落とすかわりに、その経費をほかの年に配分していることになります。
不動産投資は初期投資額が大きい投資方法です。購入時に一括して経費にする方法だと、収入から経費を差し引ききれないため、不動産の購入費用は不動産収入のある各期間に配分できたほうが望ましいといえます。
また、税率が将来的に上がっていくことを前提とすると、不動産購入費用はできるだけ後の時期に計上し、税率が高くなると予想される期間の経費にするほうが良いといえるため、その意味で節税効果があるといえるでしょう。
損益通算で無駄をなくす
不動産投資での不動産所得は、賃貸から得られる収入から必要経費を引いて計算しますが、もし必要経費のほうが収入より多ければ赤字となります。
不動産投資の計画を立てるときは、投資額を回収できるだけの収入を得ることを目的として計画を立てますが、投資の初期には費用が多くかかることもあり、赤字になることもあります。
この不動産所得の赤字は損益通算が可能です。損益通算とは、ある所得の赤字をほかの所得から引くことができる制度です。たとえば、サラリーマンをしながら不動産投資をしている場合、不動産所得での赤字を給与所得から引くことができます。不動産投資での所得は赤字のため税金はかからず、加えて給与にかかる税金も安くなります。
不動産投資が赤字である場合、別の給与所得から引くことができるため、節税効果が高くなります。
相続税・贈与税を抑える方法
資産を現金で保有している場合や更地の土地を持つよりも、不動産投資をすることで相続税評価額が低くおさえられ、税金上のメリットが高いといえます。相続税評価額においても減額制度の適用がありますし、さらに相続時清算課税制度による特別控除を利用することで、贈与税を抑えられることがあります。
節税対策の注意点と戦略
節税対策のために不動産投資を行おうとして失敗する方もいらっしゃるので、注意点もご紹介します。
節税は戦略の一部とする考え方
不動産投資は長期的な安定収入を得ていくために行うことを目的とします。
節税になるというメリットはありますが、節税対策だけのために不動産投資を行おうとすると、節税効果の高い物件を選びがちです。
投資額が高ければ赤字になりやすく、損益通算をすることができますし、減価償却効果も高くなります。
特に減価償却については、毎年では節税効果があるように見えますが、投資期間全体で見ると節税効果が高いとはいえません。
不動産投資のメリットを最大限に生かすには、節税効果も含めた長期的な投資効果を考えることになります。
たとえば、マンション、アパート、店舗の賃貸収入を得るために新築物件を建設したとしても、空室がたくさん出てしまっては賃貸収入を得ることが難しくなり、そのような物件は売却しようとしてもなかなか良い値段で売却することができません。
収入の見込みがある需要の高い物件に不動産投資を選ぶのが優先で、節税効果は投資額をどれだけの期間で回収していけるかの計画に考慮すべき副次的なものといえます。
専門家のアドバイスを受ける重要性
個人で専門知識のない方が不動産投資をする場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産会社に相談する場合、不動産会社と提携している専門家を紹介してくれるためおすすめです。
不動産投資は魅力的な投資方法ですが、不動産、税金、資金管理方法などの専門知識も必要となります。専門知識のない方が行う場合は、専門家を利用したほうが安心で確実といえるでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
