不動産投資に向いている？札幌市中央区の現状と今後について！

　不動産投資をするとき、その地域の情報を収集し、シミュレーションすることが大切です。その際、交通や人口、家賃相場といった情報が重要になってきますが、そのような情報を一から集めるのは大変です。この記事では、中央区の基本情報から項目ごとにまとめており、最後に不動産投資についての見解も述べています。これから中央区で不動産投資を始める予定の方に、ぜひ参考にしていただければと思います。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

札幌市中央区の基本情報

位置

　まず中央区を含む札幌市は、北海道石狩平野の南西部に位置しており、近隣町との合併や編入によって市域を拡大してきました。面積は1,121,26平方キロメートルで、東西に42.30キロメートル、南北に45.40キロメートル広がっています。東京都の面積が2,194平方キロメートルであるため、なんと札幌市はその約51倍の広さになります。
　そして、中央区は札幌市の中心部に位置し、北区・東区・白石区・豊平区・南区・西区と接しています。面積は46.42平方キロメートルで、東西に長い形をしています。

歴史

　中央区には明治2年に開拓使が設置され、札幌開拓が開始されました。本格的な街づくりが始まると、市街地は1町（約109平方メートル）四方に区切られ、東西南北に11間（20メートル）の道路が作られました。計画的に行われた街づくりのおかげで、現在も基盤の目状に整備された街路が残っています。そして大きな通り沿いには近代的なビルが建ち並び、政令指定都市の中心地として活気ある街並みが形成されています。その一方で、有名な「札幌市時計台」や「北海道庁旧本庁舎」など、歴史的な建造物も数多く残っており、観光地としてたくさんの人が訪れます。

交通

　中央区はJRや地下鉄、市電やバスといった公共交通機関が充実しています。ここではそれぞれの公共交通機関についてご説明します。

JR

　ターミナル駅である札幌駅が北区（中央区との境目付近）にあり、中央区には「JR函館本線」「JR札沼線」「JR千歳線」の3路線が通っています。そのため、札幌駅から新千歳空港駅までは、快速エアポートを利用すると最速37分で移動できます。周辺地域へのアクセスも良く、区外への通勤・通学に便利です。

地下鉄

　中央区には「札幌市営地下鉄」が運行しており、11の駅があります。南北線と東西線があり、中央区内での移動だけでなく、西区や豊平区といった隣接地域への移動にも重宝します。

市電

　札幌市で唯一の市電がある中央区では、住民の方々が愛着をもって日々の移動に利用しています。路線全体で約8.9キロメートルの距離を運行しており、28駅がループ状に繋がっています。

バス

　中央区には、「北海道中央バス」や「じょうてつバス」、「ジェイ・アール北海道バス」といった会社のバスが運行しています。種類や本数が多く、どこへ行くにもアクセスが良好です。ただ、通勤・通学の時間帯は混雑しやすく、寒い時期は雪の影響で遅延することがあるようです。
　

人口

　住民基本台帳によると、中央区の過去10年間の人口の推移は次の表のようになっています。（人口のデータは各年の1月1日時点のものを参考にしています。）

	男性	女性	総人口
2014年	101,680人	122,720人	224,400人
2015年	102,903人	124,061人	226,964人
2016年	104,402人	125,980人	230,382人
2017年	105,167人	126,981人	232,148人
2018年	105,871人	128,013人	233,884人
2019年	106,500人	128,949人	235,449人
2020年	107,871人	130,327人	238,198人
2021年	108,691人	131,253人	239,944人
2022年	109,387人	131,857人	241,244人
2023年	110,795人	133,237人	244,032人

　これを見ると中央区では年々人口が増加しており、総人口は10年間で19,632人増えています。少子高齢化で人口の減少が課題となっている地域が多い中、中央区のように大幅な人口増加がみられるのは稀です。
　また、中央区の市外との移動における転出入の推移は次のようになります。
　

	転入	転出	増減
2013年	12,871人	10,732人	+2,139人
2014年	12,620人	10,798人	+1,822人
2015年	12,971人	10,921人	+2,050人
2016年	13,267人	11,011人	+2,256人
2017年	13,214人	11,260人	+1,954人
2018年	12,967人	10,950人	+2,017人
2019年	13,647人	11,085人	+2,562人
2020年	12,508人	10,482人	+2,026人
2021年	12,482人	10,381人	+2,101人
2022年	13,869人	10,776人	+3,093人

　これを見ると、2013年から2022年までのすべての年で、転入者が転出者を上回っていることが分かります。そのため中央区の人口増加には、この転入者の多さが関係していると考えられます。

なぜ人口が増えているのか？

　では、なぜ中央区では転入者が多く、人口が増加傾向にあるのでしょうか。考えられる理由として、次の3つが挙げられます。

• 暮らしやすい
• 働く場が多い
• 医療・福祉サービスの充実

　それぞれについて詳しくご説明します。

①暮らしやすい

　前述したとおり中央区は各種交通機関の利便性が高く、また商業施設も充実しているため、暮らしやすさの面で非常に魅力的です。そして駅前など都会的で栄えている場所がある一方で、川や山といった自然にも恵まれており、バランスの取れた地域として人気があります。人口が集中している都市ですが、自然と共存した街並みは、快適な暮らしに向いています。

②働く場が多い

　政令指定都市である札幌市のさらに中心地である中央区には、産業が集中し、働く場が多いと考えられます。そのため、道内・道外問わずさまざまな地域から、雇用を求めて転入してくる人が多いと思われます。

③医療・福祉サービスの充実

　広大な面積を誇る北海道では、「医療従事者不足」や「高度な医療体制が整っていない」といった問題を抱える地域があります。そのような地域では、救急の重症患者を最寄りの大型病院へ搬送しなくてはならず、救急車やドクターヘリが出動します。しかし、広大すぎる土地と積雪の影響が重なり、迅速な搬送や処置ができず、命の危機となってしまうリスクがあります。その点、中央区に移住すれば医療・福祉サービスが充実しており、安心して暮らせるというメリットがあるのです。
　

家賃相場や土地価格について

　ここまで中央区の基本情報や魅力について述べてきましたが、実際に不動産投資をする場合、物件の家賃相場や土地価格の変動は気になるポイントだと思います。この章では、それぞれのポイントについてご説明します。

家賃相場

　アットホームによると、中央区の家賃相場は以下のようになっています。

	すべて	1R~1K	1DK~2DK	2LDK~3DK	3LDK~4DK	4LDK以上
中央区	7.02万円	4.48万円	5.8万円	10.06万円	13.84万円	16.27万円

　また、比較するために中央区と隣接している豊平区や西区の家賃相場も以下に示します。

	すべて	1R~1K	1DK~2DK	2LDK~3DK	3LDK~4DK	4LDK以上
豊平区	5.35万円	3.39万円	4.97万円	6.62万円	9.86万円	12.56万円

	すべて	1R~1K	1DK~2DK	2LDK~3DK	3LDK~4DK	4LDK以上
西区	5.81万円	3.56万円	5.35万円	6.64万円	8.47万円	11.68万円

　この3区の中では、中央区の家賃相場が全体平均で1万円以上高めになっています。また間取りが増えるほど、その差は大きくなっています。
　アパートやマンションなどでの不動産投資をする場合、同じ間取りであれば家賃が高いほど収益が大きくなります。その観点から考えると、中央区では利回りの良い不動産投資ができる可能性が高いです。人口の増加により物件の需要は高まっていると考えられるため、空室が増えるという心配もそこまでしなくてよいでしょう。

土地価格

　株式会社Land Price Japanによると、中央区の最新公示地価は平均66万3,116円/㎡（2023年）となっています。坪単価では平均219万2,121円/坪であり、前年からの変動率は+11.46%です。また、最新基準地価は平均86万9,466円/㎡（2022年）、坪単価では平均287万4,269円/坪であり、前年からの変動率は+8.09%となっています。
　このように土地の価格が上昇していることからも、人口増加やインバウンド需要の影響が大きいと分かります。土地を購入し、タイミングを見極めて売却をすれば大きな利益が生まれる可能性があるので、土地による不動産投資もオススメです。　

不動産投資についてまとめ

　この記事では札幌市中央区について説明してまいりましたが、いかがでしたか。簡単にこの記事の内容をまとめて、不動産投資についての総括をしていこうと思います。
～まとめ～
☑中央区は札幌市の中心部に位置している。
☑道路が整備されており、交通機関の利便性が高い。
☑歴史的な建造物が残る一方で、商業施設が多く生活に便利。
☑自然豊かな場所もあり、落ち着いた暮らしができる。
☑近年、転入者が転出入者を上回っており、人口は増加傾向にある。
☑人口増加の要因として、「暮らしやすさ」「働く場が多い」「医療・福祉サービスの充実」が挙げられる。
☑家賃相場は周辺地域より高め。
☑公示地価や基準地価が上昇している。
　このようなことから、中央区で不動産投資をする価値は十分にあると考えます。少子高齢化により、人口の増加傾向はどこかでストップすると予測されていますが、都市機能が発達し、観光地としても人気のある中央区では、不動産の需要が安定していると思われるからです。今後、家賃相場や土地価格はさらに上昇する可能性があるので、ぜひ不動産投資について前向きに検討されてみてください。
　この記事が少しでも皆様のお役に立てば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
　
参考文献
札幌市公式ホームページ‐City of Sapporo

ホーム/札幌市中央区

人口統計／札幌市

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