東京・横浜のベッドタウン「神奈川県横浜市戸塚区」は居住人口も多く不動産投資にオススメ！？

神奈川県横浜市戸塚区は、東京都内や横浜市内のベッドタウンとして人気の街です。

東海道の宿場町としての歴史を持つとともに、現在は戸塚駅を中心に商業施設と住宅街との複合タウンを目指して開発が進んでいます。 ここでは、そんな戸塚区で不動産投資を始めたい方に向けて、地域の魅力と特徴を紹介するとともに、賃貸経営に関するデータもまとめています。

興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

横浜市戸塚区の基本データ

神奈川県横浜市戸塚区は、区域面積35.7㎢と横浜市の18区内で最大の広さを誇る街です。区域は北東から南西にかけて延びており、南区・保土ケ谷区・港南区・旭区・栄区・泉区に隣接しています。

中央部分を柏尾川と東海道線、国道1号が縦断しており、谷戸や沢の多い地形となっています。2023年3月現在の推計人口は281,754人で、世帯数は130,502世帯と、居住人口が比較的多いという特徴を持ちます。

JR線の戸塚駅・東戸塚駅・横浜市営地下鉄ブルーラインの戸塚駅、舞岡駅が通る街です。

昭和14年に、鎌倉郡内の1町7か村が「横浜市」に編入されたことから、「戸塚区」が誕生しました。
1955年以降は、道路や鉄道が整備されていき、そののちに瀬谷区と栄区・泉区を分区しました。

人口密度は区内では比較的低い方なのですが、横浜市内や東京都内に通勤・通学する人の居住地として人気があるため、戸塚駅という主要駅を中心にベッドタウン的な役割を果たしている状況です。

江戸時代には、東海道の宿場町として栄えており、明治時代に入ると東海道本線が開通したことで「戸塚駅」が誕生しました。柏尾川の流域には古い工場が多く、ほとんどの丘陵地で住宅地開発がされています。

現在、戸塚駅周辺を中心とした再開発が進行中で、さらなる発展が期待されています。

このように、商業開発が続々と進められている戸塚区は、JR線・戸塚駅の隣りにある「東戸塚駅」の駅前開発もかなり進んでいます。

東戸塚駅の東口側には、「西武東戸塚店」・「オーロラモール」・「オーロラモールアネックス」・「ダイエー東戸塚店」がある「オーロラシティ」があります。西武館とオーロラモール館の4階からは、駅の東口まで結ばれた歩道橋を通行できます。また、西口側には「東戸塚西口プラザ」があり、大型電気店や玩具用品店が入っています。

戸塚区は、住宅地区でありながらも駅前の商業施設などは高い充実度を誇っており、今後の発展もさらに期待できる街ですね。

戸塚区の家賃相場と賃貸経営に関するデータ

不動産情報サイトSUUMOの情報による家賃相場の比較は以下の通りです。

• アパートで1K/1DKの場合
• JR線　戸塚駅 6.5万円
• JR線　横浜駅 7.6万円

戸塚駅は、駅に「トツカーナモール」などのショッピングセンターや、戸塚区役所があります。
仕事帰りでも買い物や手続きがしやすい住みやすい街です。

横浜駅までは、快速を使うと約10分で移動できるので、横浜駅周辺に住むよりも居住費を抑えられるでしょう。

空室率は空き家も含めて14.3％

想定利回り
7.2％ 6.6％ 7.1％ 8.6％

• マンション（70㎡換算）：2584万円
• 一戸建て（100㎡換算）：4327.8万円
• 土地（1坪）：63.5万円

戸塚区の利便性

戸塚区にある鉄道駅は、2路線4駅で、JR東海道線・横須賀線が通っています。

JR東海道線・横須賀線は、横浜・東京方面へのアクセスが良好で、戸塚駅から横浜駅までの所要時間はなんと約10分です。

また、横浜市営地下鉄ブルーラインも通っているため、新横浜方面にも通勤・通学がしやすいのが魅力です。

戸塚駅

1日に11万人もの人が利用する戸塚駅は、横浜駅をはじめとして品川駅・東京駅・大崎駅・渋谷駅・新宿駅・池袋駅など東京都内の駅や、成田空港駅にも乗り換えなしでアクセスできる利便性の良さが高く評価されてきました。

横浜駅へは約10分、品川駅へは約27分、新宿駅へは約40分という所要時間です。
駅から少し離れると閑静な住宅街があり、そこには豊かな自然も広がっています。

加えて、戸塚駅西口の再開発事業の成功により、駅前に行けばある程度の買い物や用事が済ませられる便利な街になりました。
このように、戸塚駅周辺は利便性も住環境も良く、「買って住みたい街ランキング」でも1位に選ばれるほど魅力的な街となっています。

戸塚駅には、東口に「モディ・ラピス商店会」が、西口に「トツカーナモール」・「東急プラザ戸塚」・「サクラス戸塚」があります。また、戸塚駅から直結で戸塚区役所まで行けるので、買い物のついでに手続きも済ませられます。

東戸塚駅

東戸塚駅からは、横浜駅まで約7分、品川駅まで約28分、新宿駅まで約44分という利便性です。整備が行き届いていて、整然とした佇まいの駅前は、商業施設も充実しています。

東戸塚駅の西口は、駅前に「東急ストア」や「東戸塚西口プラザ」があるので、平日や休日の買い物に困らず便利です。東口には、「西武東戸塚S.C」や「イオン」が集まる複合ショッピングモールの「オーロラシティ」があります。

東戸塚駅から徒歩約5分の場所には牧場もあり、牧場でとれた牛乳を使ったジェラートやソフトクリームを味わえます。お店は線路脇にあるので、お店の外で食べると電車が通ります。都会にいながら、牧場のアイスを味わうという面白い体験もできます。

また、東戸塚は自動車でのアクセスも秀逸なエリアです。

自動車専用道・横浜新道へ行くには、今井インターと川上インターの2ヶ所の出入口が使えます。そのため、今井インターからみなとみらい地区の「ランドマークタワー」へは自動車でたった11分です。都内へ行く際も、自由が丘駅へ約26分、品川駅や大崎駅へは50分前後で移動できます。また、横浜ベイブリッジ経由で湾岸線も利用できるため、羽田空港やお台場はもちろんのこと、東京ディズニーランドまでも約59分でアクセスできます。

横浜新道と接続している「保土ヶ谷バイパス（自動車専用道）」から東名高速道路へも新たに専用高架線ができて、ダイレクトに結ばれたことにより、さらにアクセスが良くなりました。箱根方面や伊豆方面へも楽に移動でき、都心だけでなく温泉などの癒しの土地にも気軽に遊びに行けます。

戸塚区は、利便性と住環境が高レベルでバランスよく整っており、「住みやすい街」だと言えるでしょう。

戸塚区の商業開発と自然

駅周辺の商業開発

戸塚駅の周辺には、約50ものバスが発着する大きなバスターミナルが形成されています。
駅の東口は、市街地再開発事業や「横浜市営地下鉄ブルーライン」の開通によって、駅前広場やバスターミナルが綺麗に整備されています。

反対の西口には、バスターミナルやタクシー乗降場がつくられたことで、交通の利便性が高くなりました。
西口には古くから残る商店街があり、90年代に“市街地再開発事業”が計画されたのですが、商店街に店を出す人々を中心に反対意見が強く、2006年までその事業計画は確定しませんでした。
その後、2005年にはエスカレーターとエレベーターが開放され、再開発事業計画も確定されます。2007年に本格的に工事が着手され、商店街にあった店舗は「戸塚ウエスト」に仮入居したのち、「トツカーナ」という商業施設に移転出店する運びとなりました。

現在、東口は「ラピス戸塚1（戸塚モディ）」、「ラピス戸塚2・3」、「アピタ戸塚」などが、西口では「東急プラザ戸塚」と「トツカーナモール」、「戸塚パルソ」などが立ち並んでいます。

自然～柏尾川と桜～

柏尾川は、約11㎞の二級河川です。流域面積は、横浜市内では2番目の大きさを誇っています。

この川は、洪水を何度も繰り返してきたことから、かつては“暴れ川”と呼ばれていました。洪水対策として本格的に整備が進められ、上流側の河川管理用通路を活用した親水空間のプロムナードや、堤防・高水敷を利用した広場、イベントステージなどがあります。また、水辺でレジャーも楽しめ、区民の憩いの場として親しまれています。

大正から昭和初期にかけては戸塚駅から大船あたりまで、川の両岸に桜のトンネルが連なっており、関東でも屈指の桜の名所として知られていました。
現在は、柏尾川プロムナードに約700本の桜が現存しており、ソメイヨシノのほかにも、オオシマザクラやヤマザクラといった9つの品種があります。

戸塚区の教育・病院事情と治安

戸塚区内には、保育園が36園に、幼稚園が17園、そして小学校が27校あります。
また、舞岡・戸塚・踊場の各地区センターでは、親子向けのイベントが開催されています。教育に熱心なご家庭が多いからか、小学校や中学校の評判も良く、そこの学区に引っ越したいという希望も多い地域です。

病院事情

戸塚区には、病院やクリニックが450院以上あります。総合病院や附属病院も6院あり、横浜市内でもとくに医療・福祉環境が充実している街だと言えるでしょう。
また、東戸塚には「スマイルこどもクリニック」という、赤ちゃん専用の待合室が設けられたクリニックがあります。なんと、365日24時間いつでも診療をしてくれるので、小さなお子様のいる世帯にはたいへん心強いですね。

治安について

戸塚区は、以前までは少し雑多な印象でしたが、最近は駅周辺の再開発などによって都会的なイメージになり、クリーンな印象に変化しています。
街がきれいになったことで、駅前にたむろする若者も減っていき、犯罪発生率も年々減少傾向にあります。その数はなんと、5年前と比べて3分の2程度にまでなったほどです。

まとめ

今回は、神奈川県横浜市戸塚区についてご紹介しました。

戸塚区は、主要な駅周辺を中心に開発が進んでおり、都心への通勤者や子育て世代にも人気の街であることがわかりました。

また、面積が広い区なので、エリアによって雰囲気が異なります。
駅前は道路などが整備されていて便利で、駅から離れた住宅街はのんびりと静かな印象で、どちらも安全な住みやすい地域であることもアピールポイントだと言えるでしょう。

そんな戸塚区で不動産投資を始める際には、まず戸塚駅や東戸塚駅などの周辺で築浅のマンションを探すことをオススメします。
もしくは、住宅街にあるファミリー層に向けた物件も需要が高くオススメです。

どちらか迷った際は、実際に足を運んでみて雰囲気などを感じてみると良いでしょう。
投資をするからには、ご自身でも気に入った地域で始めることが大切ですね。

最後までご覧いただきありがとうございます。

【参照】

https://www.city.yokohama.lg.jp/totsuka/

https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/

https://www.sumaitoseikatsu.yokohama/archives/21005

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける