滋賀県の城下町・彦根市で不動産投資は可能？エリア情報を紹介

こんな悩みはありませんか？ 「彦根市について知りたい」 「湖東エリアや彦根市で不動産投資を始めたい」 「彦根市で不動産投資はできるのか？」 今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は滋賀県 彦根市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。
彦根市の市政が施行されたのは、1937（昭和12）年2月11日のことです。

琵琶湖と鈴鹿山系に囲まれて豊かな自然に恵まれている彦根市は、江戸時代に彦根藩35万石の城下町として歴史を歩み始めました。
その歴史的・文化的な風情を現在も色濃く留めており、中世から近世にかけての貴重な歴史的遺産が市内に数多く存在しています。

彦根市の不動産物件は、すぐに売買せずに一度様子見をして、その間によく下調べすることをオススメします。
なぜなら、彦根市の売却価格の平均額は上昇気味ではあるものの、2018〜2023年の5年間で上下しているからです。

実際に不動産を売買する前に、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

滋賀県彦根市についての基本情報はココから

まずは、彦根市の基本情報について紹介します。
これを読めば彦根市がどんな特性を持つのか理解できます。

彦根市の家賃と売却価格の相場事情はズバリ・・・

城下町がある彦根市の土地は、江戸時代には彦根藩の政治・経済・文化の中心として発展してきました。

1937（昭和12）年2月11日には松原・北青柳・青波・千本・福満の5村と合併したことで彦根市が誕生しました。

行政区域の変遷

• 1942（昭和17）年6月10日　南青柳村磯田村
• 1950（昭和25）年4月1日　日夏村
• 1952（昭和27）年4月1日　鳥居本村
• 1956（昭和31）年9月30　日河瀬村亀山村
• 1957（昭和32）年4月3日　高宮町
• 1968（昭和43）年4月1日　稲枝町

1937年以後も上記のように合併を繰り返し、現在では人口11万人を超える都市となっています。

地理性

• 位置→日本のほぼ中心
• 境を接する地域
• 東近江市
• 犬上郡多賀町豊郷町甲良町
• 愛知郡愛荘町
• 面積→196.87㎢（滋賀県内で7番目に大きい都市）

彦根市は北東部の霊仙山地を除くとほぼ沖積平野です。
芹川・犬上川・宇曾川などが流路を刻み、東近江市との境を愛知川が流れており、いずれも琵琶湖に繋がっています。

気候

彦根市は琵琶湖の影響で夏と冬の気温の変化が緩和され、穏やかで過ごしやすい気候です。
瀬戸内四季気候区の東端にあたる一方で、冬期は北陸型の気候となるため強い北西の季節風による降雪もあります。

交通網

琵琶湖湖東地方を貫通する陸路は佐和山東麓に集中しています。
古代の東山道以来、近世の中山道などを経て現代に至るまで、彦根市は交通の要衝として知られていました。
現在も市内を国道8号・名神高速道路・東海道新幹線・近江鉄道本線などが走っており、西麓をJR東海道本線が通っています。

（例）

• 彦根駅〜米原駅間：約5分、190円
• 彦根駅〜長浜駅間：約20分、240円
• 彦根駅〜大阪駅間：約1時間18分、1,980円
• 彦根駅〜東京駅間：約2時間30分、12,100円
• 彦根駅〜名古屋駅間：約43分、3,280円
• 彦根駅〜京都駅間：約1時間1分、1,170円

暮らしに関する施設

• コンビニ：48カ所
• スーパー：18カ所
• ドラッグストア：20カ所
• 病院：3カ所
• 診療所：148カ所
• 保育所：26カ所
• こども園：2カ所
• 幼稚園：9カ所
• 小学校：17カ所
• 中学校：8カ所
• 学童：17カ所
• 病院病後児保育施設：1カ所

人口

続いて、彦根市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①彦根市の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
113,073	112,928	113,647	111,972	111,835	111,493

単位は「人」
彦根市公式ホームページ「年齢別人口統計表」より
彦根市公式ホームページ「公称町別世帯・人口統計表」より

②彦根市世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
47,770	48,202	48,212	49,100	50,047	50,383

単位は「世帯」
彦根市公式ホームページ「年齢別人口統計表」より
彦根市公式ホームページ「公称町別世帯・人口統計表」より

上記の表から、彦根市の人口は2021年までは増減を繰り返していましたが、2022〜2023年にかけては減少続きであることが分かります。
しかし、世帯数に着目してみると増加し続けています。

①彦根市と周辺地域の家賃相場

彦根市の家賃相場は滋賀県内において基本的に中間あたりの価格帯です。
しかし、間取りがマンションの「2LDK/3K/3DK」や「3LDK/4K～」となると中間よりも少し安い相場となります。
なるべく高い家賃収入を得たいのであれば、2LDKよりも狭い物件に絞ると良いでしょう。

②彦根市の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	15,000円/m²	127,000円/m²	50,535円/m²	ー
2019年	14,600円/m²	127,000円/m²	49,803円/m²	1.45%下落
2020年	14,200円/m²	127,000円/m²	49,819円/m²	0.03%上昇
2021年	13,700円/m²	126,000円/m²	49,242円/m²	1.16%下落
2022年	13,200円/m²	125,000円/m²	49,758円/m²	1.05%上昇
2023年	12,700円/m²	125,000円/m²	51,423円/m²	3.35%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

彦根市で最高価格の地域は「彦根市宮田町字馬場201番」です。
彦根市で最低価格の地域である「彦根市大東町字南古町412番」とでは100,000円近くの開きがあります。

また、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で887円の上昇となっています。
しかし、大幅な上昇とは言えないためすぐに売買せず一度様子見して、その間によく下調べしてみると良いかもしれません。

各地域の特徴をざっくり紹介

彦根市は各地域に多様な特徴があります。
どんな地域があるのか、以下で見てみましょう。

鳥居本地域

市内の東北部に位置しています。

江戸時代に中山道の宿場町「鳥居本宿」が広がっていた地域で、現在も近江鉄道鳥居本駅の周辺に当時の面影を残す町並みが広がっています。

現在は中山道とほぼ並行する形で、市内を南北に結ぶ幹線道路・国道8号が通っており、沿道には製造業や運輸業が立地しています。

旧城下町地域

市内北部に位置し、芹川より北、JR東海道本線より西の地域です。

彦根城を中心とした城下町の町並みと琵琶湖岸の美しい景観を楽しめます。
彦根駅周辺は市役所や滋賀県湖東合同庁舎が立地しており、オフィスや商業施設・宿泊施設なども充実しています。

新市街地地域

市内の中部に位置している、芹川より南、犬上川より北、そしてJR東海道本線より西にある地域です。

1965（昭和40）年以降に宅地開発で市街地が拡大したことで、現在は市内で人口が最も集中しています。
また、北東の芹川周辺には地場産業である彦根仏壇の仏壇店や仏壇職人の工房が多く立地しています。

駅東地域

芹川より北、JR東海道線より以東にある地域です。

市内を南北に結ぶ幹線道路である国道8号・国道306号、さらには名神彦根ICがあるなど、交通の利便性に恵まれています。
また、産業の集積が進んだ地域でもある反面、彦根駅の東口周辺は駅東口の土地区画整理によって、新しく商業地・住宅地となっています。

南彦根駅東地域

芹川より南、犬上川より北、JR東海道本線より東にある地域です。

南彦根駅周辺は、ショッピングモールや総合病院、住宅地などの都市機能が集積しています。
反対に、近江鉄道高宮駅の周辺は江戸時代の宿場町の面影が残る風情ある町並みが広がっています。

河瀬地域

犬上川より南、概ね宇曽川より北にある地域です。

土地の多くを農地が占めており、歴史ある農村集落が点在しています。
また、宿泊型体験施設の「荒神山自然の家」や荒神山公園など、豊かな自然環境を活かした施設も充実しています。

稲枝地域

荒神山と宇曽川より南の地域です。

稲枝駅周辺は住宅地ですが、商業施設に加えて大学などの教育機関も立地しています。
また、荒神山には荒神山古墳が、稲枝駅の西には大規模な集落跡・稲部遺跡があるなど、自然だけでなく歴史遺跡にも恵まれている地域です。

彦根城周辺は「特別用途地区」に指定。建築に制限も

彦根城周辺は特別用途地区に指定されています。
その詳細について以下で触れていきます。

特別用途地区とは

特別用途地区とは、用途地域内の一定の地区において地域の特性を活かした土地利用の増進や環境の保護などを図るために、基本となる用途を補完して定めた地区のことです。

また、用途地域による建築物の用途を制限することで、地区の目的を果たそうとするものでもあります。
制限の内容は、市の条例によって定められています。

※用途地域・・・計画的な市街地形成のために、用途に応じて13地域に分けられたエリア

エリア名称

彦根城周辺歴史環境保全地区

エリアの建築制限

特別用途地区では、以下のような建築物を建築してはならないとされています。
公営ギャンブルを運営する店舗や施設が建てられないことから、治安が比較的良いイメージができますよね。

• マージャン屋
• ぱちんこ屋
• 射的場
• 勝馬投票券販売所
• 場外車券売場
• その他これらに類する建築物
• 個室付浴場業にかかる公衆浴場その他令第130条の9の5に規定するもの

彦根城周辺の市街地は、築城当時に形成された城下町に起因しており、築城以降社会情勢が変化するとともに成熟した市街地へと発展してきました。

特別用途地区として指定されていることから、市全体で「彦根城周辺の地域をより守ろう」という意志が伝わりますよね。

まとめ・滋賀県彦根市で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？ 今回は彦根市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
彦根市の人口は増減を繰り返していましたが、2022〜2023年にかけては減少続きとなっています。
しかし、世帯数に着目してみると逆に増加傾向をたどっています。

売却価格はというと上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で887円の上昇となっています。
しかし、大幅な上昇とは言えません。
すぐに売買せずに一度様子見して、その間によく下調べすると良いでしょう。

【参照】

彦根市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける