【京都府】京都市 下京区で不動産投資をするなら高級住宅地・四条

こんな悩みはありませんか？ 「京都市 下京区について知りたい」
「下京区の民泊で不動産投資を始めたい」
「民泊を売却する方法について知りたい」
今回の記事は、不動産投資においてこのような悩み・考えがある人にオススメです。

下京区は、京都駅がある区です。

そして京都駅は京都の玄関口であり、駅周辺から四条烏丸〜烏丸御池周辺にはオフィスビルが立ち並ぶビジネスエリアがあります。
さらに、IT・医療・バイオ・化学関連企業などの約500社の多様な企業が集う「京都リサーチパーク地区（通称KRP地区）」でもあります。

今回はそんな京都府 京都市 下京区に注目して、基本情報と不動産情報そして民泊についてまとめています。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府京都市下京区の基本情報をざっくり紹介

まずは、下京区の基本情報について紹介します。

地理性

• 境を接する地域
  東山区
  南区
  中京区
• 面積→6.78㎢

区域は平坦な地形です。
東端に沿って高瀬川が流れ、西端には西高瀬川の流路があります。

また、河原町通・烏丸通・堀川通・五条通などの市の主要幹線道路に加えて、京都駅もあります。
下京区は京都市の玄関口、かつ広域的な交通拠点としての役割を担っているのです。

また、下京区の北側に位置する四条河原町周辺エリアは京都を代表する繁華街です。
デパートと商業施設がたくさん並んでおり、他にも京都のランドマークの京都タワーや水族館・梅小路公園・東本願寺に西本願寺と多くの観光資源が集結しています。

交通網

京都駅には新幹線や他府県への電車、長距離バスも多く発着します。
そのため、とくに長距離移動にはとても便利です。

鉄道はを京都駅から利用でき、通勤・通学・観光と京都市の主要駅となっています。

• JR
• 京都市営地下鉄
• 近鉄電車

大学

下京区内には以下の3つの大学が立地しています。
京都市立芸術大学は、2023年に京都駅東部への全面移転の予定です。

• 池坊短期大学
• 龍谷大学（大宮キャンパス）
• 京都市立芸術大学

人口

続いて、下京区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①下京区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
77,167	77,362	77,088	76,666	76,113	76,959

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「人」

②下京区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
43742	44137	44409	44488	44583	45758

上記の表から、下京区の人口は2018〜2023年の5年間で増減を繰り返しており、世帯数は増加し続けていることが分かります。

売却価格はかなり上昇！家賃は県内トップクラス

①下京区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
京都市東山区	4.5	5.2	8.5	11.9	14.0
京都市南区	4.6	5.9	7.3	8.5	8.6
京都市中京区	4.7	5.6	9.3	13.9	16.6
京都市下京区	4.9	5.9	9.0	11.7	13.1

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②下京区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	169,000円/m²	6,000,000円/m²	850,593円/m²	ー
2019年	174,000円/m²	7,200,000円/m²	1,019,704円/m²	19.88%上昇
2020年	179,000円/m²	8,500,000円/m²	1,183,593円/m²	16.07%上昇
2021年	179,000円/m²	8,250,000円/m²	1,162,667円/m²	1.77%下落
2022年	180,000円/m²	8,500,000円/m²	1,175,000円/m²	1.06%上昇
2023年	186,000円/m²	8,800,000円/m²	1,372,250円/m²	16.79%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

京都府における下京区の家賃相場は、かなり高い価格帯だと言えます。
また、京都市内においても下京区はかなり高い家賃相場となっています。

下京区で毎年最高価格の地域は「京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51番外」です。
下京区で毎年最低価格の地域である「京都市下京区七条御所ノ内西町18番」とでは、なんと800万円以上もの開きがあります。

また、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で521,657円も上昇しています。
全国的にこれほど売却価格が上昇傾向にある地域はかなり珍しいでしょう。
下京区の不動産物件を購入しようと検討している方は、現在よりも売却価格が上がる前に購入することをオススメします。

高級住宅街「四条」にタワーマンションがないワケとは？

京都の中心地といえば「四条」です。

四条とは、具体的に東西は堀川から河原町、南北は丸太町から五条通りが中心地です。
京都府は地形が碁盤の目になっているため、中心地が分かりやすく表せます。

そして、この辺りは高級住宅街として知られています。
四条は商業地かつ街中であるにもかかわらず、「古都・京都」を味わえる環境です。

しかし、注意点があります。
実は京都市では高さ制限があり、タワーマンションを建てられません。

これは、京都市の美しい自然と長い歴史に育まれた街を守るための「新景観政策」によるものです。
新景観政策では建造物の高さを含む6つの条例が定められており、最大31mの高さの建物しか建築できません。
ちなみに、31mとはマンションにしてみると約7〜10階建てです。

そのため高級マンションの集合体がなく、賃貸マンションで考えると収益性がかなり低くなってしまいます。

下京区に民泊が集中！売却方法は「仲介」or「買取」

京都市は年間を通して毎年多く観光客やってくることから、ホテルや民泊などの宿屋の需要が高まっています。
とくに、民泊が急増している地区が下京区や南区です。

そのような民泊の需要に合わせて、不動産投資で民泊を選ぶ方も増えてきています。
確かに民泊への不動産投資でも十分収入を得られます。

しかし、
「認可がなければ民泊を始められない」
「京都市が民泊の規制を厳しくする可能性がある」
などのリスクも念頭に置かなければなりません。

また、民泊の売却を業者に依頼する際には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
民泊の種類や立地によって売却方法が仲介か買取か大きく変わってきます。

そもそも、「仲介」「買取」とは何なのかご存知でしょうか？

①買取とは・・・

不動産会社が直接不動産を買い取る方法のことです。
買取と仲介では、「不動産を売る相手（＝買主）」が異なります。
つまり、A（売主＝投資家）／B（買主＝不動産会社）の2者が存在します。

②仲介とは・・・

不動産会社が「仲介役」として売主と買主の間に立って不動産を取引する方法のことです。
この場合、買主は買取とは違って不動産会社以外の第3者となります。
つまり、A（売主＝投資家）／B（買主）／C（仲介者＝不動産会社）の3者が存在します。

これらの違いを理解しておくことで、所有している民泊が「仲介」と「買取」のどちらで売却するべきなのか判断できます。

では、それらの違いを理解した上で、「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきなのでしょうか？ 以下で両者のメリット＆デメリットをそれぞれ紹介します。

仲介のメリット

売却先が多い

物件には、①所有して経営している「所有権型」と②賃借して経営している「賃借権型」の2種類があります。

仲介ではその種類を問わずに売却先を探せるため、民泊物件を取り扱っている業者を探すことは比較的簡単です。

高く売れる可能性がある

仲介では、業者に買取を依頼するよりも高く売れる可能性があります。

仲介の場合、買主によって物件の購入理由はさまざまです。
その分さまざまな購入検討者へアプローチでき、買取を依頼するよりも高くで売れる可能性があります。

仲介のデメリット

売却先が見つからない可能性がある

仲介では購入を検討している人と交渉しなければなりません。

そのため、売却が成立するまでに時間がかかる場合があります。

もし買主が見つかっても金融機関の融資審査に時間がかかったり、審査に落ちてたりしてまた振り出しに戻る可能性も十分に考えられます。

手間がかかる

仲介では、資産の引き継ぎなど売主がしなければならない手続きが多くあります。

その分、手間はかかってしまうため売却活動には余裕を持っておきましょう。

手数料がかかる

仲介の場合、売買価格の3％、さらに6万円もの仲介手数料を不動産業者に支払わなければなりません。
売却価格が高くなればなるほど仲介手数料も高くなってしまいます。

不動産業者によって手数料が異なるので、業者選びの際には必ず手数料を確認しましょう。

買取のメリット

買取先が狭まる

買取にすると、民泊の立地によって得意・不得意があることがデメリットです。

例えば、地方の観光地だと買取先が地元の不動産業者やリゾート地専門の不動産業者など一部の不動産業者に限定されてしまう可能性があります。
そうなると、買取価格をあまり比較できません。

不動産業者が見つからない可能性もあるので、まずは所有する民泊の立地を確認しましょう。

買取のデメリット

売却価格が安くなりやすい

買取を依頼すると、仲介に比べて売却価格が安くなりやすい傾向にあります。

買取業者は物件の購入後、市場価値を高めるために安く買い取り、コストをかけて物件にリノベーションなどをすることが多いからです。

まとめ・京都府京都市下京区で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？ 下京区の不動産物件を購入しようと検討している方は、現在よりも売却価格が上がる前に購入することをオススメします。

なぜなら、売却価格の平均額は上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で521,657円も上昇しているからです。
全国的にこれほど売却価格が上昇している地域はかなり珍しく、今後もその数値は上昇していくと考えられます。

また、下京区では民泊が急増しています。
「仲介」で売るか「買取」で売るか、物件に合った方法を選択しましょう。

【参照】

下京区公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける