「くつのまち」兵庫県神戸市長田区で不動産投資するなら

兵庫県神戸市長田区は、神戸市を構成する9区の中で最も面積が小さいながらも人口密度が最大のまちとなっています。

今回は長田区の特色を詳しく紹介した上で、地域の家賃相場や賃貸経営に関する情報も集めてみました。

長田区で不動産投資を始めたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

長田区の概要

歴史や由来

兵庫県神戸市長田区は、市の中央部よりやや西に位置する区で、昭和20年、当時「林田区」であった地域を分離し新たに統合して誕生しました。「苅藻川沿いに、長くひらけた田地が続いていた」ことから「長田」という地名になったと言われています。

北隣の須磨区との区界にある高取山と、南の海、新湊川・苅藻川によって形づくられた南北に細長い区域です。長田の歴史は古く、明治から大正期には市街地の開発が行われました。

北部地域は丘陵地帯になっており、その最北部には北区にまでおよぶ「ひよどりごえ森林公園」、北西部には「高取山」もあり、自然環境に恵まれています。

中部・南部地域は、鉄道網が整備されています。商店街や主要な官公庁がある、地下鉄長田駅の周辺と、市場や商店街・ケミカルシューズ産業などが集まる、JR新長田駅の周辺を中心に発展してきました。南端にある長田港の一帯は、建設資材や食料品・重油などの積み卸し港であり、いかなご漁などでも知られる漁港です。また、こなもん・そばめしといった独自の食文化があり、その文化を広める取り組みが積極的に行われています。

平成7年1月17日に発生した阪神・淡路大震災によって、長田区をはじめとする既成市街地は甚大な被害を受けました。長田区内の被害も壊滅的で、区内の人口は平成7年10月1日で96,807人と、昭和42年の45％に減少しました。

その後、地元住民による懸命な復興活動と国内外からの支援によって、徐々に復興が進められました。
平成21年には、震災復興のシンボルとして「若松公園」に鉄人28号のモニュメントが完成しました。また、平成22年には旧二葉小学校を改修して、地域の人材育成の拠点として「ふたば学舎」という社会教育施設がオープンしました。令和元年には、兵庫県と神戸市が協調して整備された「新長田合同庁舎」が完成しました。

近年では、新長田エリアに若手クリエイターやさまざまなアーティストたちが移住してきています。こうした動きによって、空き家や空き店舗の利活用が進んでいます。また、地域の方々との協働で、平成27年から「下町芸術祭」が開催されるようになりました。

人口、面積など

長田区の令和5年2月1日現在の推計人口は93,166人で、そのうち男が43,959人、女が49,207人、世帯数は50,239世帯です。面積は11.36㎢で、人口密度は8,201人/㎢です。

神戸市を構成する9つの行政区のうち、人口密度が最大で、面積は最小の区です。

長田区の特色

くつのまち

「大阪の食い倒れ」・「京都の着倒れ」・「神戸の履き倒れ」と言われるほど、神戸は「くつのまち」として有名です。なかでも長田区は、くつに関連する製品の出荷額が市全体の7割を占めるほどです。

1909年に、住友ゴムの前身である「神戸ダンロップ護謨（株）」が設立され、1914年の第一次世界大戦を機に、ゴム靴や長靴の生産が始まりました。1920年代には、区内に多くのゴム工場が建設されました。

その後、ゴム靴の価格下落や第2次世界大戦の被害によって、くつ産業は衰退するかと思われました。しかし、1952年にはゴムに代わる新たな素材として「ケミカルシューズ」が誕生し、その生産量を着々と伸ばしていきました。ピーク時の1971年には約1億足、金額にすると約532億円分も生産され、そのうちの約4割が輸出されました。

2016年には地域団体商標として、「神戸シューズ」を特許庁に出願し認められました。その後も長田区では「神戸シューズ」ブランドの普及に力を入れています。

さらに、2017年には「アディダスジャパン株式会社」が、アディダス史上国内初のフットウェア開発拠点である「アディダス　フットウェアラボ(adidas footwear lab)」を設立しました。

このように20世紀以降、靴づくりに深く長く携わっていることから、長田区は「くつのまち」としてその名が知られているのです。

現在、長田区では主に婦人用の靴が生産されていますが、そのほかにも近年では、外反母趾や偏平足の方用の靴づくりも見受けられます。

そんな「くつのまち長田」の見どころをご紹介します。

ゴム勃興の地　石碑

神戸市は、明治以来、神戸港での生ゴムの輸入とともにゴム工業が盛んで、とくに長田区はゴム工業勃興の地・ゴム産業発展の礎となっています。その記念碑が、新湊川沿いの長田南小学校横にある「新湊川公園」の入り口に建っています。

シューズプラザ

ケミカルシューズ発祥の地である長田区の細田町には、「シューズプラザ」があります。長田の靴をメーカーから直送して販売する「いい靴がいつでも安い」がコンセプトの直営ショップのほか、オーダーメイドの靴なども取り扱う人気スポットです。

シューズロード

JR新長田駅の北東には「シューズ・ロード」があります。そこには、スポーツ選手たちから元気をもらおうと、一流選手たちのスポーツシューズの写真と、サインがタイルに焼き付けられています。シドニー五輪女子マラソンの金メダリストである高橋尚子選手や、兵庫県出身でアテネ五輪サッカー女子代表の川上直子選手、プロボクシングの世界チャンピオンである長谷川穂積選手など、数々の有名選手たちのシューズ跡が埋め込まれています。

くつの扉

新長田駅前広場には、震災からの復興と、ケミカルシューズ業界の復興を願う碑である「ポルタ・ディ・スカルぺ＝くつの扉」があります。“復興へ向かって開く扉”をイメージして、扉状の金属板の上には靴のレリーフが24個配置されています。震災から4年後に、1歩ずつ着実に復興へ向かうという願いを込めて設置されました。

グルメのまち

長田区は、こなもん・ぼっかけ・くぎ煮に加えて多国籍料理など、多彩な食文化があります。

「こなもん」といってもその種類は多く、長田焼き・すじ焼き・モダン焼き・そばめし・チヂミ・ホルモンうどんなど、バラエティに富んでいます。お好み焼き店の集積率は全国1とも言われているほどです。

「ぼっかけ」は、牛すじとコンニャクを甘辛く煮込んだ料理で、「ぶっかける」が語源だと言われています。長田では、定番メニューである「すじ焼」やそばめし・うどんなどに広く使われるようになりました。

「そばめし」は、ケミカルシューズのまちである長田の女工さんが、お好み焼屋で冷めたごはんを温めなおしてもらうついでに、そばに混ぜて誕生したと言われています。

また、長田焼きのルーツである「にくてん」や、「いかなごのくぎ煮」など、地元の味もオススメです。

さらに新長田エリアでは、中華料理や韓国料理、ベトナム料理などの多国籍料理がまちにあふれています。

「長田神社前商店街」は、老舗和菓子屋から人気洋菓子店までスイーツのお店が数多く並んでいます。

長田区の住みやすさ

交通アクセスの良さ

長田区は、住みやすさの理由の一つに交通アクセスが良好であるという点が挙げられます。住むエリアによっては、マイカーを所有していなくても生活に不便に感じないほど、交通網が整備されています。

鉄道はJR山陽本線、山陽電気鉄道本線、神戸電鉄有馬線、阪神電気鉄道神戸高速線、市営地下鉄山手線・海岸線の6路線が通ります。山陽電鉄は阪神電車とつながっているため、非常に便利に利用できます。

また、神戸市バスなども運行しており、鉄道の駅から離れた場所へも移動可能です。

地元のイチオシスポット

長田区には、地元の人々が楽しめるスポットが多いことも魅力的です。

全国的にも有名な「神戸まつり長田フェスティバル」の会場となる「若松公園」は、子どもを連れたファミリー層で賑わっています。

また、「新長田商店街」にはお好み焼きや焼肉店が数多くあることが特徴です。
「そばめし」発祥の地として、地元の常連さんだけではなく、観光客もたくさん訪れます。

緑の多い「長田神社」や「駒林神社」などの神社も人気で、初詣や節分祭にはたくさんの人が集まります。

丘陵部には「高取山」という登山スポットがあります。山頂の「高取神社」からは、神戸の市街地を一望できます。

家賃相場

• ワンルーム/1K/1DK5.3万円
• 1LDK/2K/2DK7.0万円
• 2LDK/3K/3DK8.2万円
• 3LDK/4K/4DK11.3万円

賃貸経営

• 想定利回りすべての物件：9.7％
• 区分マンション：8.8％
• 一棟アパート：11.6％
• 一棟マンション：7.0％
• 空室率24.1％

不動産相場

2023年4月1日時点でLIFULL HOME’Sに登録されている、売出し物件の価格相場は以下の通りです。

• マンション（70㎡換算）1540.2万円
• 一戸建て（100㎡換算）2000.1万円
• 土地（1坪）13.2万円

長田区でオススメエリアは？

兵庫県神戸市長田区のなかでも、とくに治安が良くオススメなのが「新長田駅」の周辺です。

新長田駅は、JR西日本の山陽本線や東海道線・神戸線、神戸市営地下鉄の西神・山手線、海岸線の駅です。神戸駅までは約5分、西宮駅までは約26分と、アクセスが良好な点も魅力的です。

駅周辺は「本町筋商店街」「新長田一番街商店街」などの商店街や、商業施設の「東急プラザ新長田」、「ダイエー　グルメシティ　新長田店」「西友　新長田店」などのスーパーに加えて、ドラッグストアや飲食店も多く集まっています。コンビニもあるので、ちょっとした買い物にも便利です。駅周辺で買い物が済ませられるため、普段の生活に困ることはほとんどありません。

人が集まるエリアのため比較的治安が良く、女性の一人暮らしでも安心できます。
夜遅くに帰宅する場合でも、駅周辺は夜遅くまでやっているお店や街灯があります。なお、住宅街や細い道に入ると、暗いところもあるので注意が必要です。

新長田駅のあるエリアは「そばめし」発祥の地として、こなもん料理のお店が多いことでも有名です。まちの食文化を堪能できるのは、グルメな人々にとって好条件ですよね。

病院などの施設も充実しており、もしもの時にも安心です。

また、漫画家・横山光輝氏の生地でもあることから、「若松公園」には高さ15mの鉄人28号のモニュメントが飾られており、観光スポットにもなっています。

住環境が整った生活しやすい場所であり、なおかつ治安が良く安心・安全に暮らせる場所は、移住や長期での入居を考える方も多く、不動産投資にも向いていると考えられます。

まとめ

兵庫県神戸市長田区は、阪神・淡路大震災での大被害を経てから復興を遂げ、住宅街から市内・市外への交通網が整備されているだけでなく、「くつのまち」「グルメのまち」として発展してきたまちであることがわかりました。

とくに住みやすいエリアとしては、新長田駅の周辺がオススメで、不動産投資を考えている方にもぜひ検討していただきたいエリアです。マイカーを持たなくても生活が便利なので、単身のサラリーマンや若い女性などに人気の築年数が浅いワンルームなどから探してみると良いでしょう。もしくは、鉄道の各駅から徒歩15分圏内のマンション、アパートなどもオススメです。売却まで視野に入れている際は、その土地の地価公示や売却価格の変動なども詳しく調べてみると良いでしょう。

【参照】

https://www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/nagataku/index.html

https://toushi.homes.co.jp/owner/hyogo/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける