人口45万人の住みよい街「兵庫県尼崎市」は、不動産投資にも好条件！？

兵庫県尼崎市は、兵庫県の南東部に位置する人口45万人の中核市です。

アクセス良好でお買い物スポットが多く、住みよい街として発展を続けている尼崎市ですが、不動産投資の視点で見た場合、物件価格や空室率なども気になりますよね。

今回は、尼崎市の魅力を紹介するとともに、不動産投資に関する情報を集めてみました。
尼崎市で不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

尼崎市はこんな街

兵庫県尼崎市は、県の南東部に位置する、人口45万人の中核市です。
令和5年1月時点での尼崎市の総人口は455,469人で、そのうち男性は219,869人、女性は235,600人、世帯数は223,922人です。

阪神広域圏に属し、大阪平野の西部にあって、総面積は50.71㎢です。市域の東側には神崎川が流れ、左門殿川を隔てて大阪市、猪名川を挟んで豊中市と接しています。また、北は伊丹市、西は武庫川を境に西宮市と接しており、南は大阪湾に面しています。

平野部に立地している尼崎市は、山がなく坂道も少ないため、徒歩での移動や自転車の利用も最適です。北部に住宅地、南部に工業地帯、中央部に商業地域が広がる形で現在も発展を続けています。

大正5年に誕生した尼崎市は、平成28年に市制施行100周年を迎えました。近年は、人口増加にも転じています。

関西一住みやすい街！？

兵庫県尼崎市は、ショッピングセンターや病院・公共施設などが身近にあり、遠出しなくても便利で安心な生活ができます。
地域の発展性や交通網に優れた点などは、実際に住む人々に好評なだけでなく、移住を考えている人にも非常に注目されているポイントです。

その評価は非常に高く、住宅ローン専門金融機関であるアルヒ株式会社のデータをもとに専門家たちが選定したランキング「本当に住みやすい街大賞2018in関西」では、JR尼崎駅周辺が堂々の第一位に選ばれたほどです。

サイト内では、“関西の武蔵小杉“と称されており、大阪中心地に近い住宅エリアとしての再開発が注目されています。そんな尼崎市の魅力をもう少し深く解説してみましょう。

交通アクセス

尼崎市は主要都市へのアクセス環境が抜群に良く、尼崎駅から大阪駅まで新快速で約5分、新大阪駅まで約11分、三ノ宮まで約15分と、利便性が非常に高い街です。

市内には阪神電車・JR・阪急電車が東西に走っており、大阪や神戸だけでなく京都や奈良へも乗り換えなしで移動できます。JR神戸線の新快速で、京都駅まで約35分です。また、関西三空港へも、1時間以内で移動できるため出張や旅行の際も楽ですよね。

尼崎駅は、JR東海道線の新快速停車駅でありながら、大阪の隣駅です。都心部へ通勤・通学する負担も軽減され、ありがたいですね。

自動車道は名神高速道路・尼崎ICが直線距離で2㎞ほどの距離にあり、国道2号線や43号線で大阪〜神戸間を移動するのも便利なので、マイカー通勤も可能です。

生活便利施設が充実している

尼崎市には、生活に必要な物が揃う大型商業施設もあって、日々のお買い物に困ることがないのも魅力的です。

尼崎駅に直結した大規模ショッピングセンターの「あまがさきキューズモール」には、阪神百貨店や平和堂、映画館などがあり、各専門店も充実しています。

また、尼崎駅前の中央公園を西に抜けるとすぐ「尼崎中央商店街」があり、尼崎中央商店街を過ぎると出屋敷駅方面には「三和本通商店街」が続いています。こうした昔ながらの商店街が、今でも市民に親しまれているのも素敵ですよね。

防犯意識が高い

さらに、尼崎市では防犯対策にも力を入れています。
ひったくりや自転車盗難などの街頭犯罪や特殊詐欺への対策に取り組んでおり、平成25年度以降の市内刑法犯認知件数は、取り組み前の平成24年と比較すると、9年間で約63％も減少しています。

地域の安心・安全を守るため、防犯カメラの設置補助や防犯活動の協力も募っており、地域の人々や自治体が一丸となって街を良くしようと動いている様子がうかがえます。

子どもも大人も学び続ける

尼崎市は「大人も子どもも学び続けるまち」を目指しており、尼崎をもっと楽しく学べるまちにするための「みんなの尼崎大学」というプロジェクトや、子ども一人ひとりに寄り添って必要な力を伸ばすために「尼崎市学びと育ち研究所」を設置するなど、さまざまな取り組みをしています。

小・中学校では、教職員や大学生が自主学習をサポートする「放課後学習」や、小学校3年生から始まる「外国語授業」、「アクティブラーニング」などを実施し、学力の向上を目指しています。

歴史・文化を重んじる街

兵庫県尼崎市では、紀元前から進んだ文化を持った人々による生活が営まれていたと言います。古代から中世にかけては、大和・難波・京などの政治・経済の中心地と、西国・瀬戸内を結ぶ、海陸交通の要地として栄えました。さらに近世は、大坂の西側にあることから備えの城下町として発展し、近代は日本有数の工業都市となるなど、歴史上でも常に重要な位置を占めてきました。

そんな尼崎市の歴史や文化を振り返ってみましょう。

歴史

田能遺跡

弥生時代の大集落跡で国指定の史跡である「田能遺跡」からは、人骨や木棺墓が発見されたほか、銅剣鋳型などの貴重な遺物を含む大量の土器や石器が出土しました。

尼崎城

江戸時代初期に、譜代大名の戸田氏鉄（とだうじかね）を藩主に「尼崎城」が築城されました。

尼崎市立歴史博物館

旧尼崎高等女学校の校舎をリニューアルした博物館で、尼崎の歴史・考古などの文化財が公開されています。

文化の継承

古くから落語会や薪能などの文化が、地域の人々に継承されてきた尼崎市では、多くの市民が文化活動に触れ合っています。

近松のまち

尼崎市では、江戸時代に人形浄瑠璃や歌舞伎で活躍した近松門左衛門とのゆかりが深いことから、「近松のまち・あまがさき」をテーマにした文化振興を進めています。「近松祭」などの取り組みを「近松ナウ事業」として発信しています。

尼崎薪能

大物川緑地公園野外能舞台で毎年開催されている「尼崎薪能」では、「船弁慶」というゆかりの演目が、2年に一度演じられています。

あましんアルカイックホール

「音響家が選ぶ優良ホール100選」にも選定された「あましんアルカイックホール」では、「大植英次　中学・高校吹奏楽部公開レッスン＆コンサート」を開催しており、吹奏楽部の学生が良質な音楽に触れられます。

産業と環境が共生する街

明治時代に紡績工場の開業によって工業都市としての役割を担うこととなった尼崎は、大正から昭和にかけて重工業都市として発展し、戦後の高度経済成長期をリードしてきました。
創業100年を超える長寿企業も多く、さまざまな分野の産業が人々の生活を支えてきました。

産業界からの提案を受け、「ECO未来都市あまがさき」を宣言している尼崎市では、市民や企業とともに、地域資源や人々のつながりを活かしたまちづくり活動が広がっています。

さらに、温室効果ガスの大幅な削減をはじめとした低炭素社会の実現に向け、高い目標を掲げて先進的取り組みに挑戦する都市として、平成24年度には「環境モデル都市」に選定されました。

そんな尼崎市で取り組まれている具体的なプロジェクトなどを一部紹介しましょう。

あましん緑のプロジェクト「植樹祭」

地元企業の尼崎信用金庫は、環境保全活動に取り組む「あましん緑のプロジェクト」を立ち上げました。「尼崎21世紀の森づくり」への協力や、環境改善に適した地域の技術などを表彰する、「あましんグリーンプレミアム」を実施しています。

100年かけた森づくり

尼崎臨海地域の約1,000haで、地元で採取された種から育てた苗木を植えて「尼崎21世紀の森」をつくる取り組みをしており、植樹イベントなどさまざまなイベントも開催されています。

兵庫県下最大級のコスモス園

一時荒れ果てたコスモス園が、ボランティア団体「髭の渡し花咲き会」によって復活しました。10月下旬から11月中旬にかけて、約550万本のコスモスが咲き誇ります。

夏の風物詩ホタル

昭和30年ごろまで市内でもよく目にしていた、夏の風物詩であるホタルを蘇らせようと活動しており、西武庫公園や農業公園でホタルの鑑賞ができます。

あまがさきエコクラブ

尼崎青年会議所のメンバーを中心に、限りある資源を大切にする目的で「あまがさきエコクラブ」が設立されました。再生資源でつくられた、トイレットペーパー「エコあま君ロール」のキャラクターは、尼崎市出身・在住の漫画家である尼子騒兵衛さんがデザインしています。

あまがさき環境オープンカレッジ

「あまがさき環境オープンカレッジ」では、身近な自然や地球環境に関する問題などさまざまなプログラムがあり、夏の「打ち水大作戦」には、毎年多くの参加者が集まります。

エコ社会見学

環境に関する施設や、環境への配慮に取り組んでいる企業を見学できる「エコ社会見学」も実施しています。地域の子どもたちも、環境について楽しく学べるのが良いですね。

尼崎市の賃貸経営データは？

つづいては、不動産投資を始める際に気になる賃貸経営に関するデータを見ていきましょう。

家賃相場

尼崎市の間取り別で見る家賃相場は以下の通りです。

• ワンルーム5.11万円
• 1K5.7万円
• 1DK6.51万円
• 1LDK7.75万円
• 2K5.1万円
• 2DK6.35万円
• 2LDK8.11万円
• 3DK7.09万円
• 3LDK9.27万円
• 4K6.8万円

ちなみに、尼崎市周辺の1R〜1DKの賃貸に関する家賃相場は以下の通りです。

• 尼崎市5.66万円
• 大阪市西淀川区6.13万円
• 大阪市淀川区6.03万円
• 豊中市5.2万円
• 西宮市5.3万円
• 伊丹市4.64万円

家賃はちょうど中間あたりで、利便性や住みやすさを考慮すると単身のサラリーマンや女性の一人暮らしでもとてもオススメの街だと言えるでしょう。

空室率

尼崎市の賃貸住宅における空室率は、空き家も含めて23.6％です。
兵庫県全体の空室率が19.9％なので、県の平均よりやや高めではありますが、住みやすさ抜群で入居希望者も多いため、条件次第で効率よく運用できると考えられます。

利回り

尼崎市の想定利回りは、以下の通りです。

• すべての物件7.5％
• 区分マンション7.9％
• 一棟アパート6.1％
• 一棟マンション7.4％

不動産相場

2023年4月1日時点で、「LIFULL HOME’S」に掲載されている流通物件の価格相場は以下の通りです。

• マンション（70㎡換算）2350.7万円
• 一戸建て（100㎡換算）3553.9万円
• 土地（1坪）89.5万円

ちなみに、尼崎市周辺のマンション（70㎡換算）の売り出し価格相場は以下の通りです。

• 大阪市西淀川区2531.1万円
• 大阪市淀川区2802万円
• 豊中市2420.9万円
• 西宮市2311.4万円
• 伊丹市1994.4万円

伊丹市や西宮市など兵庫県の近隣の市と比較すると価格は高い傾向にありますが、大阪市西淀川区などと比較すると、相場はやや低いと言えます。

まとめ

いかがでしたか。
兵庫県尼崎市は、利便性も高く住みやすい街で、再開発の進むベッドタウンとして今後も大きな注目を集めそうです。とくに尼崎駅の周辺は高層ビルも増え、利便性も高い都会的な要素が強いエリアであるため、都心部へ通勤する単身サラリーマンや若い世代の夫婦にも人気だと言えます。ワンルームマンション投資や、区分マンション投資などにはもってこいのエリアですね。

もちろん、田舎のエリアに比べて物件の購入価格はやや高価になりますが、それでも家賃が高い近隣の大阪市中心部などと比べると、お得に購入できる物件を見つけやすいのも魅力的ですね。今後もさらなる発展が期待できる地域であるため、賃貸の入居需要も滞らないと考えられ、不動産投資にも向いていると考えられます。

家賃の設定や利回りなどを計算して上手に運用できれば、とても効率良く投資金額の回収ができますし、不動産投資初心者の方にもオススメの街だと言えるでしょう。

【参照】

https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/

https://toushi.homes.co.jp/owner/hyogo/

https://www.aruhi-corp.co.jp/cp/town_ranking/2018_kansai/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける