関西の注目エリア・兵庫県 神戸市 中央区。不動産投資を始めるならココ

今回は兵庫県 神戸市 中央区に注目して、エリア情報と不動産情報についてまとめていきます。観光客が「神戸市」と聞いて思いつくものの多くはこの中央区にあり、神戸市最大の繁華街である三宮や元町を中心としていくつものオフィスやレストラン・ショップが立ち並んでいます。

中央区での不動産物件の購入を検討している方は、居住もしやすい元町エリア、さらには再開発事業が進む3つのエリアがオススメです。元町エリアは都会ながらも居住しやすい人気のエリアで、再開発事業が進むエリアは今後さらにウォーターフロントとしての発展が進められているからです。

今回は兵庫県や神戸市のみならず、関西圏で不動産投資を検討している方にもオススメのエリアです。ぜひ、参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

神戸市中央区はこんなとこ

現在の神戸市中央区は、1980（昭和55）年12月1日に旧生田川（現フラワーロード）を境に分かれていた旧葺合区と旧生田区が合区して誕生しました。2020（令和2）年には区制40周年を迎えています。中央区の面積は28.97㎢あり、灘区・北区・兵庫区の3つの地域に隣接しています。

中央区は異国情緒あふれる旧居留地や南京町・ベイエリアなど神戸を代表するエリアでもあり、神戸経済の中心地でもあります。さらに、その中でも不動産投資としてとくに注目したいのが「元町エリア」「再開発エリア」です。

居住エリアとしてもオススメ「元町エリア」

元町駅から神戸駅の南に位置する当エリアは分譲マンションの開発が盛んに進み、新しく入居する人が増えている注目スポットです。都心の利便性を持ち合わせつつも、メリケンパークや南京町・ハーバーランドなどの観光スポットへも徒歩で行けます。大丸百貨店や「umie」など大型商業施設があり、ショッピングだけではなく映画館やレストランなど、日常的に都心でのくらしが楽しめます。

今後さらなる発展を期待「ウォータフロント」

中央区では現在三宮駅を中心に再整備事業が行われていますが、ウォーターフロントも神戸市の新たなスポットとして再開発が進んでいます。

「ウォーターフロント」とは海や河川などの水際にある地域のことで、今日では過密化する都市の新たな開発区域としての港湾・臨海部を指しています。JR神戸線より海側にあるハーバーランドからHAT神戸までを対象エリアとしており、「新港突堤西地区」「中突堤周辺地区」「京橋地区」のそれぞれにテーマが設けられています。

再開発の事例

• 夜も楽しめる文化施設、娯楽施設
• ICTを活用したスマートシティの取り組み
• 公園へのキオスクの設置
• さまざまなイベントの開催によるにぎわいやコミュニティの創出
• 新たなモビリティの導入

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またプロスポーツ興行、アーティストによるコンサートを行える世界水準の最先端アリーナの着工など今後も新しい事業が計画されており、神戸市のみならず関西圏でも今後注目度が上がることが期待できます。目標年次は2030年〜2040年とされており、その頃にはかなり需要が上がっていることでしょう。

さらに、海側のエリア・ポートアイランドには神戸空港や大学・オフィスビル・工場などの多種多様な産業が揃い、にぎわいを見せています。離れ小島のように海に囲まれているため居住向きのエリアではありませんが、コンビニ・大型家具店・球技場なども揃っているため比較的便利でしょう。

続いて、中央区の交通事情について見ていきましょう。中央区は神戸の経済・観光・文化などの中心であると同時に、神戸市の海・空・陸の玄関口としての役割も担っています。区内には世界有数の国際港・神戸港の大部分や、2006（平成18）年 開港の神戸空港、新幹線の発着駅・新神戸駅を始めとした交通網が充実しています。区内での公共交通手段は以下の通りです。

• JR神戸線
• 阪急電鉄
• 阪神電鉄
• ポートライナー
• 神戸市営地下鉄

続いて、中央区の人口と世帯数を見ていきましょう。

中央区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
134,837人	136,334人	137,555人	138,596人	138,062人	138,994人

※神戸市公式ホームページ「人口・人口動態データ集」より

中央区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
80,073世帯	81,364世帯	82,266世帯	83,460世帯	83,612世帯	85,005世帯

※神戸市公式ホームページ「人口・人口動態データ集」より

中央区の人口・世帯数はともに増加傾向にあり、2018年〜2023年の5年間で人口は4,157人、世帯数は4,932世帯増加しています。神戸市の繁華街である中央区は今後も増加を期待できます。また、2023年時点での神戸市内における転入数は268人、転出数は279人とどちらも兵庫区が最も多い結果になりました。

売却価格は上々、家賃は市内トップクラス

中央区と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
北区	3.8	4.5	4.6	4.7	6.5
灘区	4.3	5.4	7.5	8.9	11.3
兵庫区	4.7	5.8	7.4	8.2	9.8
中央区	4.8	6.2	9.1	11.0	14.2

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

中央区の売却価格の相場

• 2018年：193,000〜507,000円／m²平均289,769円／m²
• 2019年：191,000〜524,000円／m²平均297,077円／m²（昨年度から2.52%上昇）
• 2020年：187,000〜548,000円／m²平均306,385円／m²（昨年度から3.13%上昇）
• 2021年：182,000〜548,000円／m²平均306,923円／m²（昨年度から0.18%上昇）
• 2022年：179,000〜550,000円／m²平均309,385円／m²（昨年度から0.80%上昇）
• 2023年：175,000〜567,000円／m²平均317,538円／m²（昨年度から2.64%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

中央区の家賃相場は兵庫県においても、神戸市においても比較的高価格の地域です。中央区で毎年公示地価が最も高い地域は「神戸市中央区山本通1丁目6番17」です。中央区で毎年公示地価が最も低い地域の「神戸市中央区熊内町8丁目51番」とでは約400,000円もの差が開いています。また、公示地価の平均額は微増傾向にあり、2018〜2023年の5年間の上昇は27,769円です。大幅な上昇ではないものの、全国的にほとんどの地域が2020年に下落を示していたにもかかわらず、中央区は上昇を示しています。

再開発エリアをオススメする理由3つ

さて、現在再開発が進んでいるエリアでは今後さまざまなサービスが充実すると予想できます。しかし、まだ完成していない再開発エリアがなぜオススメなのでしょうか？その理由について解説します。

転入者の増加による物件の需要UP

まず、再開発エリアでは現在中央区でも行われているように商業施設の開業、オフィスビルの建設が相次ぎ、それによって労働人口が増えます。そうした転入者に向けた新築マンションの建設が増え、再開発エリアの不動産物件の需要が高まるケースが多いのです。

地価上昇による不動産価値の上昇

地価とは土地の売却価格であり、公示地価・基準地価・路線価等の種類があります。これらは人口の増加とともに上昇する傾向にあり、転入者の増加が見込まれる再開発エリアでは地価上昇も期待できます。現に中央区の人口・世帯数は増加し続けているため、その期待はより膨らむでしょう。しかし、絶対ではないため再開発事業と物件のエリアから売買のタイミングを見極めることが必要です。

売却益までのキャッシュフローを計画しやすい

再開発によって地価が上がる、つまりその時に物件を売却すればより高く売れるということです。再開発事業によって地価が上昇したタイミングを狙うと、物件購入時より高く売却できる可能性が高くなります。

神戸市中央区といえばココ！レジャースポット7選

メリケンパーク

• 住所：神戸市中央区波止場町
• アクセス：元町駅より徒歩約10分
• 料金：無料

ハーバーランド

• 住所：神戸市中央区東川崎町1丁目一帯
• アクセス：ハーバーランド駅より徒歩約3分
• 営業時間：各施設により異なる
• 料金：有料

神戸どうぶつ王国

• 住所：神戸市中央区海岸通京町明石町他
• アクセス：三ノ宮駅または元町駅より徒歩約5分
• 営業時間：各施設により異なる
• 料金：有料各施設により異なる

旧居留地

• 住所：神戸市中央区元町通1～2、栄町通1～2
• アクセス：元町駅より徒歩約5分
• 営業時間：各店舗により異なる
• 料金：各店舗により異なる

南京町

• 住所：神戸市中央区北野町1-4-3
• アクセス：ハーブ園山頂駅より徒歩約1分
• 営業時間：時期、曜日により異なる
• 料金：有料

神戸布引ハーブ園

• 住所：神戸市中央区波止場町5-5
• アクセス：元町駅より徒歩約11分
• 営業時間：3月〜11月は9時00分〜21時00分、12月〜2月は9時00分〜19時00分
• 料金：有料

神戸ポートタワー

• 住所：神戸市中央区港島南町7丁目1−9
• アクセス：計算科学センター駅より徒歩約1分
• 営業時間：平日10時00分〜17時00分、土日祝10時00分〜17時30分
• 料金：大人1,800円、小学生1,000円、45歳300円、65歳以上1,300円

まとめ・今後価値が上がる期待大

今回は兵庫県 神戸市 中央区に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。中央区の人口・世帯数はともに大幅の増加傾向にあり、その数値は再整備事業・再開発事業・観光事業によって今後さらに増加することが期待できます。それによってか、中央区の売却価格の相場も徐々に上昇を示しています。

中央区での不動産の購入を検討している方は、居住もしやすい元町エリア、さらには再開発事業が進む3つのエリアがオススメです。物件の購入を検討している方は今後売却価格が高騰する前の購入を、売却を検討している方は売却価格の動向を見極めながら、上昇したタイミングで売却してみてください。

【参照】

中央区公式ホームページ

神戸市公式ホームページ

兵庫県観光サイト HYOGO!ナビ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける