海抜0m地帯の危険性は？愛知県名古屋市中川区での不動産投資

今回は愛知県 名古屋市 中川区について、エリア情報と不動産情報をまとめて紹介します。中川区は川が多いことが特徴で、災害時のリスクにも大きく影響しています。

今回の記事では中川区の主な地理性について触れているので、ぜひチェックしてみてください。

記事まとめ

• 中川区は海抜0m地帯が多く、洪水や液状化などの自然災害リスクが高い地域である
• 工業地帯と農家が多く地域性が多様で、人口は減少傾向だが単身世帯の増加で世帯数は増えている
• 都心に近く安い地価を得られる一方、災害対策のための建設コストが増える可能性がある

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中川区の概要

名古屋市の南西に位置する中川区は面積が32.02㎢あり、名古屋市全体の約10％を占めています。また、熱田区・中区・中村区・ 港区・ あま市・ 海部郡大治町・海部郡蟹江町の計7つの地域に隣接しています。区内には以下の7つの川が流れ、中川運河は区名の由来となっています。

• 新川
• 庄内川
• 中川運河
• 荒子川
• 戸田川
• 福田川
• 堀川

現在、中川運河に沿った地域には工業地帯が広がっています。工業都市としての発展を図るために名古屋市が1926（昭和元）年に開削しました。そこで生じた土を利用して、運河両岸の敷地造成と道路の整備が同時に行われ、工場誘致が進められたことで現在の工業地帯へと繋がっています。それによって中川区では中川運河沿いの地域を中心に、鉄鋼関連・機械器具・金属製品・木工業などさまざまな製造分野の工場が立地しています。

また、川が多いことで中川区は全体的に平坦で海抜が低い地域となっています。区内のほぼ全域が海抜0m地帯で、台風や大雨により浸水被害が危惧されます。実際に2000（平成12）年9月11日に起きた「東海豪雨」では、中川区は秋雨前線による猛烈な集中豪雨に襲われました。当時の被害は床上浸水275世帯、床下浸水2,766世帯となりました。

さて、次に「治安」に関してはどうでしょうか？ 賃貸物件を借りる際に、とくに女性やファミリー層が重視する点は「治安」です。中川区の治安を見てみましょう。愛知県警察の「年間警察署別・公区別発生状況」によると、2023（令和5）年1月〜2023（令和5）年2月の中川区は愛知県内で45ある市区町村の内、6番目に犯罪件数が多い地区であることが分かりました。最も多いのは自転車窃盗で、区の犯罪件数の6割以上を占めています。この情報からするとやや治安に不安を感じるかもしれません。物件売買の際には、オートロックやモニター付きインターフォンなど防犯面の設備を整えることで需要を獲得できます。予算と相談して検討してみてください。

続いて、中川区の人口と世帯数を見ていきましょう。

(1)中川区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
220,660人	220,782人	220,728人	219,348人	218,262人	217,837人

(2)中川区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
99,199世帯	100,818世帯	101,148世帯	101,625世帯	102,585世帯	102,695世帯

※中川区公式ホームページおよび名古屋市公式ホームページより

中川区の人口は名古屋市内で緑区に次いで2番目に多く、名古屋駅がある中村区・栄駅がある中区をも凌いでいます。しかし、近年中川区の人口は減少しているものの世帯数は増加していることが分かります。これは近年全国的に見られる傾向です。「人口は減少しているものの世帯数は増加している」ということは、「単身世帯が増加している」ということです。実際に名古屋市の区別人口の長期推移によると、中川区の1世帯あたりの人員は1991（平成3）年には3人を下回り、2022（令和4）年時点で2.13人となっています。

• 不動産ビギナーさん

  人口は減って世帯数が増えるのは、単身者が増えているからなのですね。

• 山口智暉

  その通りです。単身者増加はワンルームやコンパクトな間取りの賃貸需要が高いことを示しています。

実は、農業も盛ん！農家数は名古屋イチ

中川区の地理性の1つ目として農地面積が挙げられます。

緑被率は20.5％と市内では高い方です。しかし、1990（平成2）年からは12.1％減少しており、他の区よりも減少幅が大きくなっています（なごやの緑令和2年度より）。
※緑被率（りょくひりつ）・・・一定の広がりの地域において、樹林・草地・農地・園地など緑で覆われる土地の面積割合によって自然度を表す指標の一つ。

「2020年農林業センサス調査結果」を用いて中川区の農業の実態を見ていきましょう。まず、農業経営体の経営耕地面積は港区が275ha（市全体の52.6％）で最も大きく、2番目に大きいのが中川区で72ha（同 13.8％）となっています。
※経営耕地面積・・・農林業経営体が経営する耕地（田、畑および樹園地の計）の面積のこと。経営体が所有している耕地の内、自作地に借入耕地を加えたもの。

次に区別の農業経営体数は、港区が136経営体（市全体の 26.4％）で最も多く、次いで中川区が131経営体（同 25.4％）となっています。最後に総農家数は、中川区が 458 戸（市全体の23.7％）で最も多く、次いで港区が 431 戸（同 22.3％）でした。

中川区の地理性の2つ目として農地面積が挙げられます。

水害が起こりやすい場所は非常に分かりやすく、川や海の近くなどそもそも標高が低い場所、そして周囲からみて低くなっている窪地が危険です。前述したように、中川区は川が多く区内のほぼ全域が平坦で海抜が低い地域です。

「海抜0m地帯」とは、満潮時の海水の水面よりも標高が低い地域のことを指します。海抜0m地帯は洪水や高潮・地震、さらにはそれらによる津波などの被害の恐れがあります。そのため国交省や自治体によって堤防などの整備が進められてきました。

海抜0m地帯での不動産投資におけるポイントをいくつかまとめました。

• 不動産ビギナーさん

  工場が多いイメージでしたが、農家数が名古屋で一番多いのは意外でした。

• 山口智暉

  区の東側に工場、西側に広大な農地が残る地理的特性が反映しています。農業区域は災害リスクも比較的低い場合があります。

海抜0m地帯は価値がない？ポイント3つ

①標高と液状化の危険度を確認する

国土交通省が管理する国土地理院の地理院地図では標高が色別で確認できます。注意したいのは10m以下の土地ですが、中川区の標高を確認してみるとなんと10m以下の土地がほとんどです。

また、海抜0m地帯は、洪水や津波の危険だけでなく、軟弱地盤が多いため液状化の恐れもあります。以前よりも土地の安全性が重要視されるようになったのは、2011年の東日本大震災で津波や液状化による被害が起こってからです。「愛知県防災学習システム」では防災マップで液状化の危険度や浸水深を確認できるのでぜひ活用してみてください。

②一戸建てを建設する際のポイント

海抜0m地帯での一戸建ての建設は、軟弱地盤である可能性を考慮して地震による液状化で傾斜・沈下などの発生を防ぐ対策が必要です。洪水や津波による建物自体への被害を抑えるには、基礎を高く作り階段を設置することで玄関の位置を高く設けたり、盛り土をして地盤面を上げたりする対策が考えられます。また、半地下の設置は海抜0m地帯の一戸建てでは災害発生時の危険度が増すため、あまり望ましくないでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  水害リスクは怖いですが、地価が安いのは購入しやすいメリットですね。

• 山口智暉

  地価が安い分、地盤改良費や水害対策費を考慮して総費用で比較検討することが重要です。

③海抜0m地帯での一戸建てのメリットとデメリット

メリット

海抜0m地帯は、名古屋駅地区や栄地区の都心部への距離が近いものの地価が安い傾向にあります。初期費用を抑えて、都心部への利便性が高い物件を入手できます。

デメリット

海抜0m地帯は災害時のリスクが高いため、地盤調査や地盤改良・盛り土などの対策を講じる必要があります。その分費用がかさむため、建設コストが掛かってしまいます。

ここまで海抜0m地帯の危険性などについてお伝えしてきました。しかし、不動産の価値には交通網、スーパーや飲食店などの商業施設・病院・学校などのあらゆる面での生活利便性、さらには都市整備・治安など居住快適性が影響しています。海抜0m地帯の需要が完全にないわけではなく、全体的な地域性を考慮しながらリスクを抑える物件の選択、整備をすれば買い手や借り手を得られます。

中川区の家賃と売却価格の相場

(1)中川区と周辺地域の家賃の相場

	ワンルーム	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
あま市	3.7万円	3.8万円	4.7万円	5.2万円	5.9万円
津島市	3.8万円	3.9万円	4.3万円	4.9万円	5.9万円
海部郡	4.0万円	4.1万円	4.9万円	5.4万円	6.0万円
港区	4.3万円	4.5万円	5.7万円	6.3万円	6.4万円
熱田区	4.5万円	5.4万円	7.1万円	8.2万円	9.4万円
中川区	4.8万円	4.9万円	6.4万円	6.8万円	7.2万円
中村区	5.4万円	5.7万円	7.8万円	10.0万円	12.5万円
中区	6.0万円	6.1万円	8.9万円	12.2万円	13.0万円

※物件情報サイトSUUMOより

(2)中川区の売却価格の相場

• 2018年：82,500〜182,000円／m²平均124,900円／m²
• 2019年：82,500〜186,000円／m²平均125,733円／m²（昨年度から約0.67%上昇）
• 2020年：82,500〜190,000円／m²平均126,758円／m²（昨年度から約0.82%上昇）
• 2021年：81,200〜190,000円／m²平均126,679円／m²（昨年度から約0.06%下落）
• 2022年：82,000〜196,000円／m²平均130,415円／m²（昨年度から約2.95%上昇）
• 2023年：82,500〜203,000円／m²平均135,533円／m²（昨年度から約3.92%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

中川区の家賃相場は愛知県内では比較的高く、名古屋市内においては中間辺りの金額であると言えます。中川区で毎年公示地価が1番高いエリアは「中川区高畑4丁目44番」です。この場所は高畑駅から徒歩で約4分、八田駅から徒歩で約9分、さらに中川区役所からほど近い場所で生活に便利な店舗も揃っています。

また、中川区で毎年公示地価が1番低いエリアである「中川区富田町大字千音寺字土坪3752番5外」とでは約100,000円の差が開いています。公示地価の平均額としては上昇傾向にあり、2018〜2022年の4年間にかけて10,633円上昇しています。

まとめ

今回は中川区に注目して、エリア情報と不動産情報について紹介しました。中川区の人口は減少しているものの、世帯数は増加しており、単身世帯が増加しています。

また、中川区は全体的に海抜が低い土地で自然災害時に津波や液状化などの被害を受ける可能性が高いことが分かっています。売却価格の平均値は上昇傾向にあり、都心からも近いため今後不動産価値が下がることはまだ低いでしょう。

海抜0m地帯の物件の売買を検討している方は、

• ①標高と液状化の危険度を確認する
• ②一戸建てを建設する際のポイント
• ③海抜0m地帯での一戸建てのメリットとデメリット

上記の3つを参考にしてみてください。

【参照】

名古屋市公式ホームページ

中川区公式ホームページ

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける