【売却価格上々】愛知県刈谷市で不動産投資するなら？

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

刈谷市のエリア概要

刈谷市は面積が50.39㎢ある縦長の地形です。西三河平野西部にある衣浦湾へと繋がる逢妻川（あいづまがわ）の下流に面しています。以下の9つの地域に隣接しており、愛知県のほぼ中央に位置します。

隣接地域

• 豊田市
• 安城市
• 大府市
• 知立市
• 高浜市
• 豊明市
• みよし市
• 愛知郡
• 知多郡東浦町

刈谷市の都市としての形態が整備されたのは、1533年（天文2年）に三河や尾張で有力な豪族だった水野氏が「刈谷城」を築いたことに起因します。当時この地域には西尾と岡崎にも城がありました。しかし、刈谷城は「亀城」と呼ばれ、政治・経済の中心的役割を担っていました。現在もその頃の城下町としての町並みが市内に残っています。 その後1888年（明治21年）には旧国鉄東海道本線の刈谷駅が設置されました。1914年（大正3年）に三河鉄道が開通すると、名古屋圏に近いこともあり地方商業都市として発展していきました。 現在の刈谷市で人気のレジャースポットといえば、「刈谷ハイウェイオアシス」です。伊勢湾岸自動車道の刈谷PAと岩ケ池公園を一体的に整備した施設で、連日多くの人で賑わっています。

刈谷ハイウェイオアシス

飲食店が豊富なレジャー施設で、ランドマークとなる観覧車は1周約12分で高さ60mからの景色を楽しめます。また、注目の要素として「デラックストイレ」があります。2004（平成16）年の開業当時から注目されてきましたが、2022（令和4）年にリニューアルされ、エレガントな古代ヨーロッパ風へとスタイルチェンジされました。トイレとは思えないような豪華な外観と設備が整えられていますが、もちろん誰でも利用可能です。トイレにもかかわらずくつろげる待合室やVIPルームがあり、外観・内観ともにとても豪華な作りとなっています。

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家賃は県内で高め、売却価格も上々

(1)刈谷市と周辺地域の家賃の相場

※物件情報サイトSUUMOより
※単位は「万円」

(2)刈谷市の売却価格の相場

• 2018年：67,000〜179,000円／m²平均132,907円／m²
• 2019年：68,500〜189,000円／m²平均137,179円／m²（昨年度から3.21%上昇）
• 2020年：70,000〜199,000円／m²平均142,279円／m²（昨年度から3.72%上昇）
• 2021年：69,000〜203,000円／m²平均140,945円／m²（昨年度から0.94%下落）
• 2022年：70,900〜214,000円／m²平均145,355円／m²（昨年度から3.13%上昇）
• 2023年：73,800〜232,000円／m²平均156,354円／m²（昨年度から7.57%上昇）

※国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

刈谷市の家賃相場は、愛知県内において名古屋市に次いで3番目に高い価格であり、周辺地域の中でも高価格だと分かります。家賃が高いとその分周辺地域よりも借り手の獲得が難しい可能性がありますが、家賃に見合った好条件が揃えば需要を得られます。また、刈谷駅から豊田市駅へは電車で約40分、名古屋駅へは約20分と都心部へのアクセスが良好なため、ベッドタウンとしての需要があると言えます。 刈谷市で毎年公示地価が最も高い地域は「刈谷市大手町5丁目38番5」です。刈谷市で毎年公示地価が最も低い地域の「刈谷市井ケ谷町一本木24番」とでは120,000円の差が開いています。また、公示地価の平均額は上昇傾向にあり、2018〜2023年の5年間で23,447円上昇しています。愛知県内の他の地域と比べても、平均値の上昇率がかなり高く、とくに2022年〜2023年にかけて7.57％も上昇しています。県内の都心部でもあまり見られない上昇率です。

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刈谷市の人口動態

人口と世帯数は不動産物件の需要と供給に影響します。また、自然増減・社会増減や年齢層などからも地域性が読み取れるので、物件の下調べと一緒に人口動態も確認しましょう。

(1)刈谷市の人口推移

※刈谷市オープンデータカタログ「人口・世帯数（総数）の推移」よりs

(2)刈谷市世帯数推移

2018年2019年2020年2021年2022年2023年

※刈谷市オープンデータカタログ「人口・世帯数（総数）の推移」より

上記の表から、刈谷市の人口・世帯数はともに増加していることが分かります。また、毎年男性の人口の方が7,000人ほど多いことも特徴です。刈谷市の将来推計では、2030（令和12） 年に人口が約155,000人のピークを迎えると見込んでいます。その後ゆるやかな減少に転じるものの、2045（令和27）年には約152,000万人とほぼ横ばいで推移するとの見込みです（刈谷市公共施設等総合管理計画〔改訂版〕より）。

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生産緑地問題、2023年の現在は?

刈谷市の不動産投資で気をつけたいことが「生産緑地」についてです。 生産緑地とは、「最低30年間は農地・緑地として土地を維持する代わりに、税制優遇を受けられる」とした制度のことです。1992（平成4）年に土地制度の1つとして、生産緑地法で定められました。生産緑地は1992年に一斉に指定されたため、指定の日から30年の営農義務が終わる2022年に一斉に生産緑地の指定解除がなされました。 生産緑地の所有者には「30年間の営農義務」が課され、以下のことを守らなければなりません。

• 1.生産緑地を農地として管理しなければならない。
• 2.生産緑地地区において建築物や工作物の造成をしたり、土地に手を加えたりする行為はできない。しかし、農林業を営むための施設などは市町村長の許可によって設置管理できる。
• 3.生産緑地である旨を掲示する。

以上のことを守ることで、相続税の納税猶予や固定資産税の優遇などを受けられるメリットがあります。さらに、生産緑地に指定される農地には以下の条件があります。

• 1.現在農業などに適正に利用されている市街化区域の土地である
• 2.良好な生活環境の形成に効果が有り、かつ公共施設などの敷地として適している
• 3.面積が単独、または近隣の農地と合わせて500㎡（2017年に300㎡に改正）以上である
• 4.農業の継続が可能な条件を揃えている

生産緑地の一斉の指定解除による一番の影響と考えられていたことは、「地価が下がる可能性がある」ことです。生産緑地の指定解除がなされ宅地になると宅地の供給数が増加し、需要と供給のバランス関係から「地価が下がるのではないか？」と考えられていました。また、生産緑地の一斉の指定解除によって大きく影響を受けると言われていたのは、東京を含む関東や名古屋・大阪といった都市部でした。生産緑地の大半は3大都市圏に集中しているからです。地価は都市部の方が高いため、都市部で大幅に地価が下落すると国内の経済全体に影響を与えると不安視されていました。 しかし、2023年となった今、地価に大きな暴落は生じていません。そのために国が行った対策が「税制優遇措置の延長」です。この制度は2022年に指定解除される予定だった生産緑地の所有者が、生産緑地の指定を10年間延長することを選べるようにした制度です。生産緑地所有者のおよそ9割がこの制度を申請しました。そのため、生産緑地の問題による不動産物件の購入への影響はまだ低いと考えられます。 ちなみに、関東や名古屋・大阪といった都市部やその近辺での不動産投資をしようと考えている方は、購入希望エリアの生産緑地を調べることをオススメします。生産緑地が少ないエリアであれば、生産緑地問題による投資への影響はかなり低いと考えられます。

2022年12月時点での愛知県の一部都市が所有する生産緑地面積

※国土交通省 特定生産緑地の指定状況 特定生産緑地の指定状況より

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まとめ

今回は刈谷市に注目して、エリア概要の他に相場・人口・生産緑地についてまとめました。刈谷市の人口・世帯数はともに増加傾向にあります。また、家賃相場も県内では比較的高く、売却価格は県内の他地域と比べてもかなり上昇率が高くなっています。 今後も刈谷市の不動産価値は上昇する可能性が高いと考えられます。不動産の購入を検討している方は、売却価格が今よりも上がる前に購入した方がいいでしょう。また、売却を検討している方は上昇率の高い今か、より上昇したタイミングで売却してみてください。

【参照】

刈谷市公式ホームページ

国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況より

特定生産緑地の指定状況 特定生産緑地の指定状況