新潟県 柏崎市での不動産投資は厳しい？そのワケとは

こんな悩みはありませんか？
「柏崎市について知りたい」
「中越エリアや柏崎市で不動産投資を始めたい」
「田舎で不動産売却はやはり難しいのか？」
今回の記事はこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は新潟県 柏崎市（かしわざきし）に注目して、エリアの基本情報と不動産情報についてまとめていきます。

この記事を読むと、柏崎市についてだけでなく、「田舎で不動産売却が難しい理由」についても理解できます。

柏崎市で実際に不動産を売買する前に、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

新潟県柏崎市について知るならココから！

地理性

• 位置→日本海に面した新潟県のほぼ中央
• 境を接する地域
  上越市
  長岡市
  十日町市
  三島郡出雲崎町
  刈羽郡刈羽村

• 面積→442.03㎢（新潟県で13番目の大きさ）

市のほぼ中央部では二級河川の鵜川が小支流を合わさっており、北部からは鯖石川が流下してくる別山川と合流し日本海に注いでいます。
この3河川の下流域には柏崎・刈羽平野が開けており、水田地帯を形成していることが特徴です。

海岸線の南西部では、米山の山麓が火山活動によって海底から隆起し、急激に日本海に落ち込んでいます。
それによって出入りの激しい磯浜海岸となり優れた景色が形成されました。

一方で北東部はというと、なだらかな砂丘が続いています。
海岸は遠浅になっており、絶好の海水浴場です。

気候

• 平均気温：14.2℃
• 最高気温：38.8℃
• 最低気温：-5.3℃
• 平均年間降雨量：2,223㎜
• 平均年間降雪量：241.2㎝
• 平均風速：2.2ⅿ/sec

人口

続いて、柏崎市の人口と世帯数を見ていきましょう。

①柏崎市の人口推移

柏崎市公式ホームページより

②柏崎市世帯数推移

柏崎市公式ホームページ「行政区別人口」より
上記の表から、柏崎市の人口と世帯数はともに減少傾向であることが分かります。
人口は2018〜2023年の5年間で6,500人も減少しています。

近年は少子高齢化の進行と相まって、転出傾向に一層拍車がかかっています。
その要因として挙げられるものが以下の2つです。

• 「中山間地における高齢化と過疎化」
• 「進学率の上昇にともなう高校・大学・専門学校などの市外／県外への進学」

③柏崎市の人口動態

柏崎市公式ホームページ「行政区別人口」より

さらに詳しく人口の動きを見てみましょう。
自然動態・社会動態ともに減少傾向が続いています。
とくに自然減の減少幅は年々大きくなっていることも特徴です。

柏崎市から他市町村に就業・通学している人口は全体の約11%を占めています（柏崎市「市勢概要」より）。
その内、県内が大半を占め、上から順に長岡市・刈羽村・上越市への就業・通学が多い結果となりました。

2004（平成16）年に発生した中越大震災と2007（平成19）年に発生した中越沖地震によるインフラ・住宅などの災害復旧工事にともない、建設業を中心に一過性の就業機会の増加が生じました。
それが起因して一時的に社会像となりました。
しかしながら、大きな転入増加要因とはならず、結果として現在も社会減の状況が続いています。

自然増減については、1998（平成10）年頃までは出生者数が死亡者数を上回っていました。
しかし、その後は日本が本格的な少子高齢化社会を迎え、死亡者数が出生者数を上回る「自然減」の傾向が続いています。

以上のことから、今後も人口・世帯数の減少は続くことが懸念されます。

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下落が続く売却価格。家賃相場は周辺に比べてどれくらい？

①柏崎市と周辺地域の家賃相場

物件情報サイトSUUMOより
「ー」は表示価格なし
単位は「万円」

新潟県において、柏崎市の家賃相場は比較的高い価格帯だと言えます。
とくに「3LDK/4K～」の間取りは県内で最も高い数値となりました。
しかし、間取りが「1R」のマンションでは中間よりも低い価格帯となっています。

②柏崎市の売却価格

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より公示地価のみの調査価格

柏崎市で毎年最高価格の地域は「柏崎市駅前２丁目字二王丸151番5」です。
柏崎市で毎年最低価格の地域である「柏崎市新赤坂2丁目90番」とでは30,000円以上の開きがあります。
また、売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で3,700円下落しています。

これらのことから、柏崎市の不動産はあまり購入をオススメしません。

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田舎での不動産売却はやはり厳しいのか？理由【4つ】

「田舎の不動産物件は売れないのではないか？」と思う方も多いのではないでしょうか？
その理由を4つ紹介します。

ニーズが少ない

田舎は生活に必要な施設や店舗が少なく、交通の便が悪いことも多いため、便利さを求める層からはやはりニーズが少なくなりがちです。
ニーズの少なさから「人口が増えない」どころか「町外に人口が流れる」ことで過疎化も進みます。
実際に、柏崎市でも市外に転出する人が増えています。

しかし、昨今、とくにコロナ禍以降はリモートワークの普及から田舎でののびのびとした暮らしを求める声も増えてきています。
そのような特定の層のニーズを得ることで、田舎での不動産売却も可能になるでしょう。

建築できない可能性がある

「市街化調整区域」内に土地がある場合、土地の利用に制限がかかる可能性があります。
農林業を守ることを目的としている区域であるため、新たな開発ができません。
その結果、市街化調整区域の土地は買い手が付きにくくなってしまうのです。

柏崎市の都市計画区域は非線引き都市計画区域内となっています。
ですので、市街化調整区域はありませんが、その他にも建築や土地の利用に制限が設けられているエリアがある可能性も十分に考えられます。

詳細は柏崎市に尋ねてみましょう。

※市街化調整区域・・・市街地開発をあまりせずに無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域のこと。建築にあたって、建て方や建てられる規模など多くの制限がある。
※非線引き都市計画区域内・・・市街化区域と市街化調整区域に区分されていない都市計画区域のこと

依頼できる不動産会社の数が少ない

売却を依頼できる不動産会社の数自体が地方には少ないことも理由の1つです。

価格が安い中古の戸建て物件などは仲介手数料収入が少ないことがほとんどです。
不動産会社からするとあまり利益にはならないため、積極的に取り扱いません。

不動産会社からすると高い物件を仲介した方が利益を出せるので、仲介手数料を稼げる物件を積極的に売却するのは明らかですよね。

例えば、田舎の物件を処分するために100万円で売却するように頼んだとします。
物件の価格が100万円となると、不動産会社に入る仲介手数料はたったの18万円ほどです。

このような理由から田舎の安い物件は積極的な営業活動などは期待できず、結局いつまでも「売り物件」の看板が出たままの空き家が増えていってしまうのです。

価格が安くても、維持費がかかる

たとえ価格が安いとしても、田舎の物件には維持費がかかることが多いのも難点です。

バブル期に建てられたリゾートマンションの多くが、現在では10万円でも売れないといった事例もあるほどですから、驚きですよね。
よほど生活の利便性が高くなければ、リゾート地であっても田舎ならば売れにくいというのが現状です。

マンションを所有するには、以下のさまざまな費用が発生します。

• 固定資産税
• 管理費
• 共益費
• 修繕積立金

温泉地となると「温泉使用料」の支払いが課されることもあります。

建物は、物件の劣化を防ぐために定期的なメンテナンスや清掃が必要です。
物件価格自体が10万円でも、毎月の維持費だけで10万円近くかかってしまう場合もあるでしょう。

これらの維持費がかかるため、物件が安くても売れ残ってしまっている田舎の物件が多いのです。

まとめ・柏崎市の不動産購入はオススメしない

いかがでしたでしょうか？

今回は柏崎市に注目して、エリアの基本情報と不動産情報について紹介しました。
柏崎市の人口と世帯数はともに減少傾向にあり、人口は2018〜2023年の5年間で6,500人も減少しています。

売却価格の平均額は下落する年が多く、2018〜2023年の5年間で3,700円下落しています。
これらのことから、柏崎市の不動産はあまり購入をオススメしません。

田舎で不動産投資を始めたい方は、「田舎の物件は売れにくい」ということをまず理解しておく必要があります。

「物件を購入したはいいものの、田舎だから売れない」
となってしまう前に、以下のポイントだけでも知っておくと良いでしょう。

田舎での不動産売却が難しい理由

1. ニーズが少ない
2. 建築できない可能性がある
3. 依頼できる不動産会社の数が少ない
4. 価格が安くても、維持費がかかる

柏崎市で不動産を売買する前には、ぜひ今回の記事をもう一度参考にしてみてください。

参照サイト
柏崎市公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける