住宅売却でかかる税金の種類と節税方法を徹底解説！

生活環境の変化で住まなくなった家や、相続しても住む予定のない住宅の売却を考えている方へ。
住宅を売却したら、売却益に応じて税金がかかる場合があることを知っていますか?
手間をかけて売却したのに思ったより収入にならなかったとあっては残念ですよね。
住宅売却における税金にはどのようなものがあるのかを解説しながら、節税になる特別措置も紹介します。
予備知識をつけて、住宅売却にかかる税金をかしこく節約しましょう!

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅売却にかかる税金の種類とタイミング

住宅を売却するとどの段階でどの税金がかかるのかを「手続き時」と「売却益発生時」に分けて詳しく解説します。

税金のタイミングと額を把握して、心の準備をしておきましょう。

住宅売却時に必要な税金とは？

住宅売却の手続きの段階で必要になる税金はおよそ3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 売却の仲介手数料にかかる消費税

不動産手続きで交わす売買契約書は「課税文書」に分類されます。契約金額に応じた収入印紙を貼り、消印を押すことで印紙税が納税されます。

売買契約書は売主と買主の双方が持つので2通用意し、そのどちらにも収入印紙が必要です。

登録免許税は「不動産登記」を行う際に必要な税金です。登記手続きの際、司法書士に依頼すると、その報酬や書類取得費用が別途請求されることが一般的です。

登録免許税は登記する事項の違いによって変動します。

住宅売却を不動産業者に仲介してもらった場合には仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限は法律に定めがあり、売却金額が400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円」となり、消費税も必要ですので10%を乗算します。

住宅を500万円で売却した場合の手続きにかかる税金を計算してみましょう。

• 印紙税：4,000円(2通分)
• 登録免許税：7,000円～30,000円(司法書士に依頼した場合の相場)
• 不動産仲介手数料：21,000円

売却した住宅の条件によりますが、おおよそ32,000円〜50,000円程度の税金を見込んでおくと良いでしょう。

次に住宅売却で「売却益が発生した時」の税金について解説します。

不動産を売却して出た利益を売却益(または譲渡益)と呼びます。これは不動産を売却した金額とは別のものです。混同しやすいのでしっかりと理解しておきましょう。

売却益の計算は「売却額－(売却にかかった費用＋住宅を購入したときの費用)」で求められます。税務処理の際はこの売却益を譲渡所得と呼びます。

譲渡所得がプラスの場合、その利益に対して3つの税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

譲渡所得の金額や条件によっては税金が減免される場合があります。

復興特別所得税は東日本大震災の復興を手助けする目的で設定されている税金で、税率は2.1%で2037年まで課税されることになっています。

売却益に対する税金の計算方法は、のちほど解説します。

住宅売却で損失が出た場合の税金

住宅売却で必ず利益が出るとは限りません。もし売却損だった場合の税金はどうなるのでしょうか。

売却損(譲渡損失)が出た場合は税金を課せられることはありません。よって基本的には確定申告も必要ありません。

しかし損益として確定申告すると「損益通算」という制度の対象になり、所得税を節税できる可能性があります。

損益通算とは、その年に得た所得の利益と損益を相殺できる制度です。

損益通算には、マイホームとして使用していた住宅を売却した場合の譲渡損失に適用される特例があります。

「特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例」です。

この特例が適用される要件は2つ。

• 住宅ローンの残債があるマイホームの売却額がローン残高を下回ったとき
• 譲渡損失がその年の所得より大きいとき

譲渡損失がその年の所得より大きく相殺しきれない場合は、翌年から最大3年は繰越控除として他の所得との損益通算が可能です。

もっと詳しく知りたい人は国税庁のホームページから確認してみましょう。

参照：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失と損益通算および繰越控除の特例」

住宅売却に伴う税金の節税方法と特例

税の制度は知らないと損をすることが多くあります。自分で調べる努力をしているあなたは節税への一歩を踏み出しているわけです。

住宅売却に際してかかる税金の計算方法や適用される特別措置について解説します。

譲渡所得税の計算方法と特別控除

住宅売却は金額も大きく、それにともなって税金の額も大きくなります。

所有年数や住宅の用途などで税率が変化します。ステップに分けて少しずつ進めていきます。

譲渡所得税の計算式は「（譲渡所得－特別控除額）×税率」です。これに当てはめる金額を求めるために、3つのステップで解説します。

1. 譲渡所得
2. 特別控除額
3. 税率

自分で計算できないと確定申告ができなかったり、節税できなかったりというものではありません。概要を掴めれば十分ですので、気楽にいきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝住宅を売却した金額－(売却時の費用+住宅の購入費用)

• 住宅を売却した金額：固定資産税、都市計画税も含めた合計額
• 売却時の費用：印紙代や仲介手数料、登記手続き料金など
• 住宅の購入費用：住宅購入金額に経費を足し、減価償却を加味した金額

住宅の購入費用の算出は減価償却などがかかわってくるため複雑です。税務署や税理士などの専門家に算出してもらうといいでしょう。

特別控除額

住宅や自己所有の空家を売却した際の譲渡所得が3,000万円未満の場合は税金を控除するというものです。

マイホームとして居住している住宅や、以前に居住していた空家であることが主な条件になります。

税率

税率は住宅を所有していた年数によってことなります。

長期譲渡所得：住宅の所有期間が5年を超える場合＝20%

短期譲渡所得：住宅の所有期間が5年以下の場合＝30%

3ステップで算出した金額や税率を使って譲渡所得がどれくらいになるかを計算してみましょう。

控除や特例措置を活用して税金を節約する4つの方法

住宅売却で利益を得た場合に使える控除や特例措置があります。

• 居住していた住宅を売却した場合の特例
• 空家を売却した場合の特例
• 相続した住宅を売却した場合の特例
• 住宅所有年数が10年以上の場合の軽減税率

それぞれ適用する要件が異なりますので、あなたの住宅にマッチするか照らし合わせながら見ていきましょう。

居住していた住宅を売却した場合の特例

基本的に居住していた自己所有の住宅を売却した場合は、3,000万円までの控除が受けられます。所有年数などの定めもありません。

一度適用を受けたら、向こう2年間はこの特例を利用できません。売却の時期が重なると特例を受けるのが難しくなるため、注意が必要です。

また住宅ローン控除との併用もできません。住み替えのために手放して新たにローンを組む場合は、3,000万円特例とローン控除のどちらを利用すると得なのかシミュレーションすることをオススメします。

空家を売却した場合の特例

住宅の所有者が過去に居住していた空家を売却する場合にも3,000万円控除の特例を受けることができます。適用要件は2つです。

• 自分が所有者として過去に住んでいた住宅
• 住まなくなった日から3年を経過する日がある年の12月31日までに売却した場合

3年を過ぎてしまうとこの特例は受けられませんので、売却の意思があるときは早めに準備を進めるといいでしょう。

相続した住宅を売却した場合の特例

相続した家を売却した場合にも売却益が出れば譲渡所得税の課税対象になります。

相続した住宅を売却する際に使える特例には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除特例」があります。

相続や遺贈で取得した土地家屋を売却する際に、一定の要件を満たしていたら譲渡所得から3,000万円までが控除される制度です。

この特例が適用される期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までに当該住宅を売却した場合となります。

特例の要件に当てはまるかは国税庁のホームページから確認できます。相続した住宅の売却を考えている場合はチェックしてみましょう。

国税庁　「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除特例」

住宅の所有年数が10年以上の場合の軽減税率

住宅を10年以上所有している場合に適用される軽減税率です。

課税対象の譲渡所得が6,000万円を超える部分には20%。6,000万円未満の部分位は14%となっています。

長期所有の軽減税率はマイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用できます。

これらの3つの特例を受けるには、売却した翌年に「確定申告」が必要です。会社員の場合も自分で確定申告しなければいけませんので、注意しておきましょう。

確定申告の手続きと相談窓口

住宅売却で譲渡所得が発生したら確定申告が必要です。会社員の人は通常年末調整だけで済む税務処理ですが、給与とは別に所得が発生したことになるので申告しましょう。

面倒に感じますが正しく申告することで節税にもなるので、手順を覚えて実践してみましょう。

確定申告の流れと必要書類

確定申告は売却した年ではなく、翌年におこないます。期間が空いてしまうこともありますので、忘れないようにしましょう。

申告期間は2月半ばから3月半ば頃に税務署に必要な書類を提出すれば完了です。期間はその年の曜日の関係で前後します。税務署のホームページなどで、日程をチェックしておくと安心です。

申告しないと控除や特例は適用されません。しっかりと準備して計画的に臨みましょう。

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書のコピー
• 確定申告書

譲渡所得の内訳書や確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードできます。対面で書き方などの相談もしたい人は税務署や税務相談窓口でもらえるので行ってみましょう。

初めて確定申告する場合は、見慣れない書類やどうやって入手したらいいか分からない書類も出てくることが予想されます。余裕を持たせたスケジュールを設定することをオススメします。

また確定申告時期は税務署が混雑します。申告書類を提出する日も予約必須な会場がほとんどです。

申告期間中であればいつでもいいと思って税務署を訪れると、予約していなかったために受け付けてもらえなかったというケースが毎年あります。

電話予約の場合もあればLINEからお友だち登録して予約する場合もあるようです。お住まいの税務署のホームページなどで訪問の手順も確認しておくといいですね。

確定申告は難しい場合は税理士へ相談

確定申告に必要な書類は売却した住宅の状況によって変わります。申告書類も自分で必要事項を書かなければいけません。

市役所などで税務の無料相談を受けることができますが、手間と時間をかけられないという人もいるでしょう。

そんなときは税理士に相談することをオススメします。

初回の税務相談はほとんどの事務所が無料で受け付けてくれます。まずは相談してみて、信頼できると感じた場合にはプロに依頼するのも賢い方法です。

費用はかかりますが、必要な書類を的確に集めて必要事項が漏れなく書かれた申告書を提出できます。また申告書の税理士欄に税理士が記名すると税務署とのやり取りも代行してくれるので安心です。

あなたが確定申告の限られた期間に、仕事と並行しながら書類が足りないと奔走することはありません。

税理士に依頼することでストレスなくスムーズに手続きを済ませられるでしょう。

まとめとポイントの整理

住宅売却にかかる税金は「手続き中」と「売却後」にあります。売却益にかかる譲渡所得税はほとんどの場合、マイホームを売却した際に受けられる3,000万円特別控除の範囲に収まります。

売却の翌年に忘れず確定申告すれば非課税になるのでとてもお得ですよね。

相続で受け継いだ住宅の売却も要件を満たせば3,000万円の特別控除の対象になります。

税金の処理に難しさを感じたら、税理士や役所の税務無料相談窓口を利用してみましょう。

知らないと損をすることもある税金の制度。しっかり調べて賢く節税したいものですね。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける