注文住宅と建売の違いを解説！一軒家相場を左右する要因とは

今回は、住宅ローンを組む際の頭金について解説していきます。頭金は、住宅以外でも何かを契約する際によく出てくるワードですが、住宅ローンくらいの大きな額になると、支払うことのメリットが多数生じてきます。
今回は具体的に頭金を支払った場合とそうでない場合の結果比較なども行いながら、頭金を支払うことのメリットをご紹介したいと思います。
現在住宅ローンの契約をご検討している方や、頭金貯蓄を行っている方にとっては必見の記事となっていますので、ぜひ最後までお読みください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

一軒家の相場価格とその内訳

一軒家の相場価格は、3,494万円となっています。
これは全国の平均値ですが、建売住宅で3,494万円、土地付きの注文住宅の場合は4,247万円となっています。
首都圏は人口も集中しているので必然的に土地が高く、建売住宅で3,915万円 土地付きの注文住宅で4,993万円となっています。

建売住宅の特徴と相場

完成済み、または完成予定の住宅（建物）と土地を一緒にセット販売している住宅を指します。分譲住宅という言葉もありますが、こちらは分譲地に複数建てられた住宅と土地がセットになっており、建売住宅の一種であると言えます。

注文住宅の特徴と相場

所有している土地や購入した土地に、建築を別発注して自分好みの建物を建てる住宅を指します。

そのため、注文住宅の方が相場が高くなっています。
おおよその額ですと、建売住宅の場合は3,500万円、注文住宅の場合は4,300万円ほど資金が必要になってきます。
そして頭金は総額の約2割が目安と言われていますが、建売住宅の場合は280万円ほど、土地付き注文住宅の場合は447万円ほどと支払っているというデータもあります。2割ほど支払っていないにしても、多少の頭金は支払う人が多いということがわかります。

参考サイト

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一軒家の価格変動要因

一軒家の相場価格を前述しましたが、価格は大きく変動するという側面を持ち合わせています。
例えば注文住宅は自分好みの建物を建築するので、一見高くつきそうに見えますが、土地をすでに所有している場合や、建材や構造を極力シンプルにすれば1,000万円で一戸建てを施工するケースも少なくありません。
一軒家の相場が3,500万円となっている中でも、条件によっては1,000万円台から購入することもできるので、個々人の希望によって金額は大きく異なるということがわかりますね。
逆に建材や内装に特別こだわった場合は、1億円規模の豪邸になることもあります。細かいオーダーを追加していくと、総額がかなり大きくなってしまい当初の計画が破綻してしまったというようなことは、よく起こり得ますので注意が必要です。
「一戸建ての相場はあってないようなもの」と不動産業界では言われることが多いのですが、これは個人の希望によって価格が大きく変動することに所以しています。一戸建ての建築を進める場合には、何をどこまでこだわるか先に明確化しておくと良いでしょう。

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注文住宅でコストを抑えるポイント

ここでは具体的に、どのような項目が一軒家の購入価格を左右するのかご紹介したいと思います。

① 素材

賃貸物件を借りる時にも木造か鉄筋コンクリートか気にして物件選びを行った方は多いのではないかと思いますが、基本的に住宅は木造・鉄骨造・RC造の3種類があります。
それぞれについて見ていきたいと思います。

木造建築

実は日本の8割の建築物が木造となっています。建築費用を抑えることができるメリットの他にも、木造は古くからの日本の建物構造ですので、馴染み深いという利点もあります。
木造建築物件は、結露やカビの発生を抑えることができるという意外なメリットもあります。昔からの建物構造に親しみを覚え、かつ結露やカビなどを避けて費用も抑えたいという方には、木造建築が最適でしょう。

鉄骨造建築

鉄骨造は鋼材を使用した構造のことであり、コンクリートを使わないため全体的に軽量化が図れます。そのため体育館などの広大な建築物に適しているといわれています。工期が短く、材料の大量生産が可能であるため建築コストを抑えることができます。

RC造建築

RC造はコンクリートの中に鉄筋を入れ、お互いの弱点を補い強化したものです。Reinforced Concrete（鉄筋コンクリート）の略です。コンクリートと鉄筋で造られているため、頑丈で耐震性や耐火性だけではなく、防音性も優れています。また、耐用年数が長いので資産価値も高いです。この資産価値が高いという点は、注目すべきポイントですね。

主要3つをご紹介しましたが、同じ大きさ・間取り・設備だとすると 木造＜鉄骨造＜RC造という順番で安く購入（賃貸も然り）することができます。
木造だと声が響き、RC造だと隣部屋の人の声も遮断されるなど、それぞれのメリット・デメリットがあるので、費用以外に何を重視するかという点で、決めることが重要です。
また、将来的に住宅を売却する可能性が少しでもある場合は、耐用年数（法律で定められた会計上で減価償却処理を行っていく際に指標となる年数のこと）が長い素材を選ぶと良いですね。将来的な資産価値という点も、素材選びのキーポイントとなりそうです。

② 業者

住宅は大手ハウスメーカーや工務店で建てられることがほとんどです。同じ間取り・設備とグレードが同じ一戸建てを建てたとしても、大手ハウスメーカーで建築したほうが割高となります。理由を以下に記載します。

モデルハウスの人件費

大手メーカーはアクセスの良い（地価の高い）エリアにショールーム・モデルハウスを保有していることが多いです。人が多いエリアでよくショールームが開催されているのを見たことがある方もいるのではないでしょうか。
このようなモデルハウスなどにかかる費用はもちろん、常時スタッフを配置しているため人件費がかかります。そのため大手メーカーでの建築は割高になります。

宣伝広告費

モデルハウスに発生する費用とも近しいですが、有名大手ハウスメーカーは人気の俳優・女優を起用して大規模に宣伝することが多いです。テレビだけに限らず、さまざまな媒体を駆使して宣伝を行うので、この宣伝広告費は多額の費用がかかっていると思って良いでしょう。
反対に工務店の場合は、あまり大規模な宣伝広告を行うことはありませんし、大抵の場合、地域密着型の営業スタイルですので、移動費や通信費など細かな費用を抑えることができます。そのため、建築の総額を大手ハウスメーカーよりも割安にすることが可能となっているのです。

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一軒家の相場に影響を与える要素

注文住宅を建てる際には、「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」といった３種類の費用がかかります。この３種類の合計を「総工事費用」といいます。予算オーバーになってしまわないように、家を建てる前に把握しておくことが重要になります。

本体工事費

• 仮設工事費
• 基礎工事費
• 躯体工事費
• 建具工事費
• 外装工事費
• 断熱工事費
• 左官工事費
• 屋根板金工事費
• 防腐防蟻工事費
• 空調工事費
• 住宅設備工事費
• 内装仕上げ工事費

などがあります。主に設置費用が本体工事費に含まれていることがわかります。
これらの項目は工務店やハウスメーカーによって、費用の計上の仕方などが異なる場合もあります。

付帯工事費

こちらは建設費用総額の約1~2割を占めると言われています。
カタログや広告などに坪単位あたりの値段などが記載されていることが多いですが、その金額には付帯工事費が含まれていないことがありますので注意してください。
具体的な項目は以下になります。

• 解体工事費
• 地盤調査
• 造園工事費
• 空調工事費
• 引き込み工事費
• 屋外配管工事
• カーテン工事費

また上記の他に、建設工事中に利用した電気・ガス・水道などのライフライン系も含まれてきます。
地盤調査という点がポイントですが、もしこの調査の際に地盤が建設に適していないなどということが発覚した場合、地盤の改良などで余計な費用が発生することになります。安物買いの銭失いになりかねないので、高くても良い地盤の土地を購入することがポイントです。
最後に諸費用ですが、総工事費用の１割ほどを占めます。手数料や保険料、税金といった重要な費用が多くあります。またローンに諸費用を含めることはできないので現金で支払う必要があります。
意外と諸費用で予算が無くなったというケースもあるので、注意が必要です。

＊参考https://nakajitsu.com/column/46221p/#i-5

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まとめ

今回は一軒家の相場について解説しました。相場はあくまで目安で、個人のこだわりによって費用が大きく変わってくることがわかりました。
頭金や諸費用など、住宅購入の際には様々な費用が発生するので、何をどこまでこだわってマイホームを建築するかという点はよく考える必要がありそうです。
今回ご紹介した、家の素材や業者というポイントを意識して、一軒家建設の際の費用計画に役立てていただけると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける