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2025/11/21マンション管理費とは？相場や抑えるコツを徹底解説
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンション管理費の基本とは？
マンションを所有している限り、「管理費」と「修繕積立金」は毎月支払う必要があります。マンション購入時には、住宅ローンだけでなく管理費や修繕積立金も考慮した資金計画を立てることが重要です。また、管理費や修繕積立金が「何に使われているのか？」「2つの違いは何なのか？」といった疑問を持たれている方もいらっしゃるかと思います。
そこで本記事では、管理費や修繕積立金がどのようなものなのかといった点や、相場や注意点などを解説していきます。マンションの購入を検討されている方や、管理費や修繕積立金について詳しく知りたい方は是非ご覧ください。
そこで本記事では、管理費や修繕積立金がどのようなものなのかといった点や、相場や注意点などを解説していきます。マンションの購入を検討されている方や、管理費や修繕積立金について詳しく知りたい方は是非ご覧ください。
- 管理員人件費（マンション管理人の方などへの報酬）
- 公租公課
- 共用設備の保守維持費及び運転費（エレベーター、消防設備などの維持管理費用）
- 備品費、通信費その他の事務費（管理組合の運営に必要な事務用品や電話代などの費用）
- 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
- 経常的な補修費（照明の交換など、小規模な修繕の費用）
- 清掃費、消毒費及びごみ処理費（共用部分の清掃費、ごみ処理委託料など）
- 委託業務費（マンション管理会社への委託料）
- 専門的知識を有する者の活用に要する費用（弁護士や税理士、建築士などの専門家へ相談を求めた場合の相談料）
- 管理組合の運営に要する費用（理事会や総会の資料印刷代、理事会運営のための資料の購入費など）
- 建物とその敷地および付属施設の通常の管理業務にかかる経費（共用部分の水道代や光熱費、振込手数料など）
管理費と修繕積立金の違い
マンション購入後は管理費と同様、「修繕積立金」の支払いも毎月必要になります。この2つの費用は似ているようで内容は異なりますので、どのような違いがあるか解説していきます。管理費と修繕積立金の違いについて簡単に解説すると、管理費がマンションの運営に日々必要な「消費」であるのに対して、修繕積立金は将来に対しての「備え」になります。
先ほどの管理費は、住民が安全かつ快適な生活を送るために日々必要な費用でしたが、修繕積立金は、数年ごとの大規模修繕や予期せぬ事態への備えとして積み立てる費用です。具体的には以下のような用途に使用されています。
- 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕（外壁塗装や各設備などの大規模修繕）
- 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕（災害時や事故の復旧工事や修繕など）
- 敷地および共用部分の改修や変更（例：共用部のリフォームなど）
このように修繕積立金は、まとまった資金が必要な場合に備えるために、積立が行われています。
管理費の決まり方と相場
続いて、管理費の金額がどのように決められるかといった点や、管理費の相場について解説していきます。
管理費の決定プロセス
管理費は、まずマンション全体の管理費用を算出し、それを各部屋の専有面積に応じて分配する形で決まります。
仮に「100㎡の部屋が50戸」「50㎡の部屋が50戸」の合計100戸のマンションの管理費の合計が「150万円/月」であれば、各部屋の管理費は以下のようになります。
100㎡の部屋の管理費：100㎡÷7500㎡（全部屋の延べ面積）×150万円＝2万円/月
50㎡の部屋の管理費：50㎡÷7500㎡×150万円＝1万円/月
このように管理費は、同じマンションでも広い部屋の方が負担金額も増える仕組みになっています。また、管理費は、1階に住んでいてエレベーターを利用しない場合でも、一律に負担が必要です。
マンション管理費の相場とは？
管理費の平均は国土交通省の調査によると、217円/㎡と公表されています。これをファミリータイプの部屋（70㎡）で計算すると1万5190円/月になります。
また、タワーマンションなどの豪華な設備やサービスが設けられているマンション（20階以上）の平均は306円/㎡（70㎡換算で2万1,420円/月）となっており、全体の平均に比べて1.5倍近く高くなっています。
＊参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果
管理費を抑える方法と選び方
管理費を抑えるためには、マンションの選び方が重要になりますので、以下から順位解説していきます。
必要な設備とサービスの見極め
マンションの設備やサービスが充実するほど、管理費が高額になる傾向があります。特に、以下の設備やサービスは管理費を引き上げる要因です。
- ラウンジやゲストルーム
- フィットネスジムやプール
- 敷地内の噴水や池
- コンシェルジュサービス
- 24時間常駐管理人
これら以外にも便利で魅力的な設備やサービスはたくさんありますが、自分の生活スタイルにとって本当に必要なものに絞ってマンションを選ぶことで、管理費を抑えることができます。
戸数が多いマンションのメリット
戸数が多いマンションは、1戸あたりの管理費が安くなる傾向があります。国土交通省の調査では、以下のように戸数別での管理費の平均額も公表されています。
戸数：平均管理費/㎡：平均管理費/70㎡換算
全体平均：217円：1万5,190円
30戸以下：244円～254円：1万7,080円～1万7,780円
31戸以上100戸：202円～220円：1万4,140円～1万5,400円
101戸以上500戸：203円～216円：1万4,210円～1万5,120円
501戸以上：214円： 1万4,980円
このように「30戸以下」のマンションが最も管理費が高くなっており、戸数が増えるにつれて安くなっています。
※「501戸以上」から再び高くなっているのは、豪華な設備などによって、管理費が高額になるタワーマンションなどが含まれていることが要因です。
＊参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果
マンション管理費の注意点
マンション管理費にはいくつか注意点がありますので、順に解説していきます。
安さだけでは決めない
管理費を安く済ませるために、設備やサービスの質を落とし過ぎると、生活に支障が出てしまう可能性もあります。少し極端ではありますが、管理費が異常に安いマンションでは、以下のような状況が考えられます。
- 清掃が行き届かず、敷地内や建物が汚れた状態になっている
- オートロックなどの設備がなく、管理人もいないため誰でも出入りができる
- 誰でも出入りができるため、セールスや宗教などの勧誘が頻繁に来る
- 照明が少なく、夜はマンション全体が暗すぎる
- 管理組合が機能していない
さすがにここまでの状況のマンションは、あまりないとは思いますが、管理費を安くするために設備やサービスの質を落とし過ぎると、生活に支障をきたすことや不便が出てしまうということがあるので、注意しておきましょう。
将来の値上がりリスク
管理費は経年による補修費用の増額や、物価の上昇による必要経費の増額によって、将来的に値上がりする可能性があります。また、修繕積立金に関しては多くのマンションが、5年程度ごとに段階的に増額する「段階増額積立方式」を採用しています。
ですので、管理費・修繕積立金ともに将来的には値上がりするものだということを、マンション購入の資金計画に入れておく必要があります。
滞納が引き起こす問題
管理費や修繕積立金の滞納が続くと、最悪の場合、物件が差し押さえられ競売にかけられる恐れがあります。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、全国のマンションのうち「管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している住戸」があるマンション管理組合は24.8％と公表されています。つまり全国のマンションの約4分の1には、管理費や修繕積立金の滞納が発生しているということになります。
また、この調査では、マンションの完成年次が古いほど、滞納が発生している確率が高いということが判明しています（1979年以前の完成マンションでは約36%が滞納発生、2010年以降の完成マンションでは約13％）。
この要因には、完成年次が古いマンションほど、仕事を定年退職して収入が減った高齢者の方が多いことや、マンションの経年によって管理費と修繕積立金の増額が合わさって、負担が大きくなってしまっていることなどが考えられます。
せっかく住宅ローンの支払いが完了しても、管理費や修繕積立金を長期間滞納してしまえば、住宅を手放すことになってしまいます。ですので、マンション購入時には住宅ローン完済後も、管理費や修繕積立金を支払い続けることを含めた資金計画が必要になります。
まとめ
マンションの管理費や修繕積立金について、いかがでしたか。マンション購入時には、管理費や修繕積立金が住宅ローンと同様に重要な費用であることを認識しましょう。マンションの購入を検討する際は、今回の内容を是非参考にしていただけたらと思います。
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