最終更新⽇時
2026/04/22アパート売却の流れと成功させるタイミング
- 査定
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
アパート売却の流れアパート売却の流れ：売却手順と注意点
アパート売却相場の調べ方
アパートを売却する際は、まず売却相場をしっかりと調べましょう。不動産会社に査定を依頼することも可能ですが、まずは自分で相場を確認することで、査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。
また、自分で調べる場合は不動産会社のポータルサイトで簡単に調べられ、おおよその売却価格の目安を把握できるため、資金計画を早めに立てられます。
不動産会社に査定を依頼する方法
売却価格の相場を調べたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数の会社に依頼して比較することをおすすめします。
査定依頼をすることで、査定価格の比較ができるだけでなく、不動産会社の対応も確認できます。丁寧で信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却依頼後に積極的な売却活動が期待できます。
複数の不動産会社に依頼する時間がない場合は、不動産一括査定サービスの利用が便利です。不動産一括査定サービスでは、物件情報を一度入力するだけで複数の不動産会社から査定額を得ることが可能です。
不動産査定を依頼する際には、身分証明書、印鑑証明書、登記簿謄本、公図、土地測量図などの書類が必要です。査定依頼の前に、必要書類を事前に確認しておきましょう。
媒介契約の種類と選び方
査定結果が揃ったら、内容を慎重に検討し、希望に最も合致する不動産会社と媒介契約を結びましょう。媒介契約には一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約の3種類があり、選ぶ契約の種類によって売却活動や契約期間が異なります。
一般媒介契約は複数社と契約を結ぶことができ、物件の情報をより多くの人に知らせることが可能です。しかし、業者にとってみれば、売却活動を行っても他社で契約される可能性があり、買い手が見つかっても契約できず、苦労が水の泡です。よって、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれない可能性もあります。
一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約ができませんが、買い手を見つけ売主との条件が合致すれば契約になります。他社に契約されることがないので、熱心に売却活動へ注力してくれる可能性が高いでしょう。
不動産会社による売却活動の流れ
不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社は物件の売り出しに向けて動き始めます。不動産会社による売却活動は、不動産ポータルサイト上の広告、住宅情報雑誌、店頭広告、チラシの投函などです。
売主は購入希望者の内見に備えて、アパートの掃除やメンテナンス、駐輪場の整列などを行っておくと好印象を与えやすいです。
売買契約締結から決済・引渡しまでの手順
買主が決まったら、不動産会社を仲介人として、売主と買主で売買契約を結びます。不動産会社にて、宅地建物取引士による重要事項説明があります。その際には契約の条件に間違いがないか、細かく確認しましょう。売買契約書など全ての書類に署名、捺印が終われば契約の成立です。
その後、買主から手付金が渡されて、売主は引渡しの準備を始めます。引渡しは、売主からは鍵を渡し、買主からは物件代金が支払われます。
売主はローンの残債が残っている場合、繰り上げ返済を行います。抵当権がついている場合は抹消の手続きが必要です。抹消手続きが完了次第、アパート売却は完了となります。
アパート売却にかかる費用と税金
アパート売却をすると売却金額が手元に入りますが、売却するにあたって費用や税金がかかります。どのような費用と税金がかかるのか以下で説明していきます。
アパート売却の費用：かかる費用の詳細
アパート売却でかかる費用は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、測量費用です。仲介手数料とは、不動産会社が買い手を見つけるために、売却活動を行ったり、買主と売主の間に入り仲介をしてくれるので、その報酬として支払うものです。
不動産会社にとって、売主や買主からもらう仲介手数料が会社の売上となります。仲介手数料は売却価格によって異なり、上限額が法律で定められています。売買代金が400万円超えの場合は、売却代金の3%に6万円を足した金額が仲介手数料の上限金額です。
例えば、売却金額が5,000万円であれば仲介手数料の上限は156万円です。消費税を足すと171万6,000円になります。
アパート売却にかかる税金：譲渡所得税とその計算方法
印紙税は売買契約を行う際、契約書に売買金額に応じた印紙を貼り付けます。契約金額が500万～1,000万円で印紙税は5,000円、1,000万円～5,000万円で印紙税は1万円、5,000万円～1億円で印紙税は3万円、1億円～5億円で印紙税は6万円です。
アパートを購入する際にローンを組んで購入したら、金融機関は物件に対して抵当権を設定しています。抵当権が設定されたままだと物件を売却することができません。ローンの残債があれば全額繰上返済を行い、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円です。土地を1筆、建物を1戸で2,000円となります。抵当権抹消登記は自分でも行えますが、司法書士に依頼することで手間が省けます。司法書士に依頼する場合は、報酬料として約1万円前後かかるのを目安としておくとよいでしょう。
測量費用とは、土地家屋調査士に土地の測量を依頼する時にかかります。不動産売却の際には土地の境界明示をした測量図が必要です。測量費用の相場は35万円〜45万円程度です。
ただし、国有地や市有地に面している土地や土地境界をめぐってトラブルがある場合は、価格が上がる可能性があるので注意が必要です。
アパート売却のタイミングと最適な時期
アパートを売却して得られた利益のことを譲渡所得といい、譲渡所得に対してかかる税金のことを譲渡所得税といいます。譲渡所得税は所得税、住民税、復興特所得税の3種類あります。
譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）です。取得費とは物件を購入したときにかかった仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税なども含まれます。譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料や印紙税なども含むので、漏れがないよう計算しましょう。
譲渡所得を算出できたら、税率を乗じて譲渡所得税を計算します。税率は売却する物件の所有期間で変わります。売却した年の1月1日現在において所有期間が5年以下の場合は税率が39.63％、5年以上の場合は税率が20.315％です。
アパート売却に適したタイミング：20年以内が有利
アパート売却を成功させるにはタイミングが大事です。どのようなタイミングで売却を検討したらよいのでしょうか。以下で説明していきます。
高入居率のアパートは売却しやすい
アパートを売却するタイミングで重要な決め手となるのが、物件の築年数です。比較的高値で売却できるのは築20年以内です。理由として、築年数が経ち価値が下がるペースは20年までは早いですが、その後は緩やかとなるためです。あまり築年数が経ちすぎると建物の劣化がひどく買い手も見つかりにくくなります。
また、減価償却の面からみても、築年数が22年を超えると売却する際に不利になります。減価償却とは、アパートを購入した費用を1度に経費計上せず、分割して経費計上する会計処理です。減価償却は会計上の利益が下がり、課税額も減るため節税効果を得られます。
減価償却できる期間は物件の構造によって異なりますが、木造の場合、法定耐用年数は22年と定められています。
減価償却ができる期間を過ぎてしまうと、会計上の利益を下げることができず、課税額も多くなります。そうなると買い手にとって不利となり、売却するのが難しくなるでしょう。
不動産価値の上昇見込みがある場合の売却
アパートの賃貸需要が見込める場合は、高値で売却できる可能性があります。賃貸需要が見込まれるのは、立地条件の良さや将来の環境変化などで、地価動向も上がれば、不動産の価値は上がります。
例えば、アパートエリアの人口が減少傾向であれば、賃貸需要は見込めません。商業施設がなくなったり、大学が移転すれば賃貸需要を期待できず、不動産の価値は下がると予想されます。
一方、再開発で企業や商業施設が建設され、企業で働く人が増えたり住みやすい環境が整えば、不動産の価値は上がる可能性が高いです。不動産の価値が上がれば、売却する際に有利となるでしょう。
所有期間5年以上のアパートが売却に有利な理由
アパートを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税を計算する際には、譲渡所得に税率を乗じて計算しますが、アパートの所有期間が5年以下と5年以上で税率が大きく変わります。
所有期間が5年以下の場合39.63％、5年以上で20.315％の税率です。約2倍の差があります。仮に、譲渡所得が1,000万円の場合、所有期間が5年以下で譲渡所得税は396万3,000円、5年以上は譲渡所得税が203万1,500円です。
所有期間が5年以下と以上で税率が大きく違うため、売却を検討する際は5年以上の方が納める譲渡所得税は少なくなります。
アパート売却に関するまとめ：成功のためのポイント
アパートを売却すると利益も入りますが、売却するにあたって費用もかかります。売却費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代、税金などがあります。
税金に関しては、アパートの所有期間によって納める金額が異なり、所有期間が5年以下よりも5年以上の方が譲渡所得税を計算する際の税率が低いです。よって、5年前後で売却を検討する際は5年経ってから売却するようにしましょう。
また、売却するタイミングが悪いと高値で売却できなかったり、買い手が見つからないこともあります。買い手にとって不利にならないようにアパートの入居率を上げたり、築年数が経ち過ぎる前に売却しましょう。減価償却できる期間が過ぎてしまうと買い手は節税効果を得られなくなります。
売却をする際は買い手にメリットがあるような状態にし、売却費用や流れを把握して、売却の準備を進めていきましょう。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
