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2025/11/21【ビル売却のプロが解説】流れ・査定・注意点をわかりやすく紹介
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
ビル売却の基礎知識！成功するために知っておきたいポイント
みなさんはビルの売却方法についてご存じでしょうか。ビルにはテナントが入っていることが多いですが、その場合でも売却できるのでしょうか。ビルを売却するにはどうしたら良いのでしょうか。今回は、ビルを売却する場合のポイントや流れなどについて説明していきます。
ビル売却の流れとは？ステップごとの詳しい手順解説
ビルを売却しようと考えた際は、まずビルの相場を調べましょう。相場を調べておかないと適正な価格をつけることができず、スムーズに売却することができなくなってしまいます。ビルの相場の調べ方は、不動産会社の公式サイトなどから過去の売却事例を参照します。売却予定のビルと類似している不動産が過去にどれくらいの価格で売却されたのかを調べれば良いのです。
次に、一括査定を利用します。一括査定とは、一度ビルの情報を専用フォームに入力すると、複数の不動産会社からの査定結果を受け取ることができるというサービスです。一括査定では、数ある不動産会社の中から自分に合うおすすめの業者を厳選して提示してもらうことができます。ビルは一般的な戸建住宅などに比べて買い手が少ないため、ビルの売却に強みのある不動産会社を選択した方が確実です。一括査定によってできるビルの売却に強みのある不動産会社を探しましょう。
不動産会社を選んだら、まずは媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却に際して不動産会社に仲介を依頼するという契約です。査定結果を参考に不動産の売却価格を決定し、売却活動を開始します。買い手が見つかったら売買契約を結び、決済と引き渡しを行います。
これがビルを売却する一般的な流れです。このように、ビルを売却する流れは戸建て住宅を売却する流れと大きな相違はありません。
ビル売却にかかる費用は？予算を把握しておくべき経費とは
ビルを売却する際には、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、抵当権抹消費用といった費用がかかります。まず仲介手数料とは、ビルを売買するときに売り手と買い手を繋いでくれた不動産会社に対して支払うものです。仲介手数料は「（売却価格×3％+ 6万円）×消費税」という式で求められます。つまり仲介手数料は売却価格によって左右されるのです。次に印紙税とは、売買契約書の作成に対してかかる税金です。また、譲渡所得税とは、不動産を売却したことで得た利益に対して支払う税金です。最後に抵当権抹消費用とは、ローン残債がある場合に支払うものになります。抵当権が残っている不動産には買い手がつかないため、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消費用とは、そのための費用です。
このように、ビルの売却にはこれらの費用が発生します。売却価格からこれらの費用を差し引いた残りが、最終的に売り手が受け取る金額となります。ビルを査定した段階で売却価格が提示されても、売り手はその価格を全額受け取れる訳ではないということを理解しておきましょう。
テナント付きビルを売却する方法とは？オーナーチェンジのポイント
ビルにはテナントが入っていることが多いため、テナントが入ったままでも売却可能です。その場合、ビルを売却することでビルの所有者は変わりますがテナントはそのまま入居し続けることができます。このような状態は「オーナーチェンジ」と呼ばれています。オーナーチェンジが起こっても過去に各テナントと結んだ契約は継続されます。
ビル売却を成功させるための重要なチェックポイント
ビルを売却する際には、やっておくべきことや有利になる対策があります。それらについて説明していきます。
適正価格を調べてビル売却をスムーズに進める
ビルを売却するには、ビルの適正価格を理解しておくことが大切です。それは、実際の相場とはかけ離れた金額をつけてしまった場合、売却がうまく行かないことがあるからです。もし相場よりも高い価格を設定すると、売れ残り、最終的に値下げを余儀なくされることになります。逆に低い価格をつけてしまうと、すぐに売却できるかもしれませんが、本当はもっと高く売ることができたのにと後悔することになってしまいます。そうならないように、売却前には複数の不動産会社に査定を依頼するなどして、ビルの適正価格を調べるようにしましょう。
テナントへの通知方法と注意点
ビルにテナントが入っている場合にビルを売却するときは、オーナーが変わることを知らせる必要があります。伝えるべき内容は、オーナー変更と新しい賃料の振込先などです。オーナーチェンジは事前に伝える必要はありません。事後報告で十分です。しかし、振込先が変更することもあり、各テナントに事前にオーナーチェンジを伝えて了承をもらう売り手もいます。しかし、そのように事前に各テナントから承諾を得ることは義務ではありません。
レントロールを作成して売却に有利に進める方法
ビルを売却するときにはレントロールを作成するのがポイントです。レントロールとは、ビルのテナント情報をまとめた書類です。テナントの名前、テナントが入っている階数、賃料、面積、敷金、契約した日付、契約期間などの情報がまとめられています。この情報を基に投資家はビルの購入を検討するのです。レントロールは多くの場合、ビルの管理会社が作成してくれます。売却する前には必ずレントロールの作成を依頼しましょう。
空室を減らして売却価格を上げるテクニック
ビルを売却するときには空室をなくしておいた方が良いです。それは、できるだけテナントがたくさん入っていた方が収益が増えるからです。収益が低いとビルを安く買い上げられてしまうことがあります。また、収益が大きければ買い手がつきやすくなります。そのため、売却前に空室を減らしておくことが重要です。空室が埋まらない場合は、フリーレントを活用してみましょう。フリーレントとは、入居してから数ヶ月間の間だけ賃料を無料にすることです。そうすることで、賃料がかからないことに魅力を感じた人がテナントとして入ってくれることがあります。空室が減れば買い手がつきやすくなるので、そのタイミングで売却すれば良いのです。
敷金の精算と引き継ぎの重要な手続き
ビルを売却する前には敷金を精算する必要があります。敷金とは、賃料滞納などに備えて支払われる保証金です。賃貸契約を結ぶときに借り手から貸し手に対して支払われます。敷金は家賃滞納などがなければ最終的には返還されます。テナントがビルに入居するときにも敷金が支払われます。この敷金はオーナーチェンジが起こると、テナントに返還されたりするのではなく、新たなオーナーに引き継がれます。この引き継ぎはビルの売却代金から差し引くことで調整されます。このような敷金の精算を楽に行うために、ビルを売却する前には各テナントから敷金としていくら預かっているのかを整理しておくことが必要になります。
ビルの修繕履歴を整備して信頼性を高める
ビルがいつ修繕されたかについて情報を事前に整理しておきます。そうするとビルを売却したときに買い手がつきやすくなるのです。ビルの所有者は、ビルを安全かつ清潔な状態で使用するために定期的に修繕する必要があります。しかし、どれくらいの頻度でどのような修繕を行えば良いかはビルによって異なってきます。もし修繕にいくらかかるのかがわからないと、投資家はビルを買いたがりません。それは、突然修繕費が必要になったり、思っていたよりも高額な修繕費がかかったりするというリスクがあるからです。そこで、修繕履歴をまとめておくと、過去にどれくらいの頻度で修繕したか、その際にいくらかかったのかを知ることができます。そのような定期的な支出が明確であれば、投資家はそのビルの購入を検討しやすくなります。修繕履歴には、ビルの設備をいつ設置したのか、いつ修繕が行われたのか、どこを修繕したのか、修繕にいくらかかったのか、修繕工事を担当した会社はどこかなどの情報を残しておきましょう。
金利が低い時期にビル売却を行うメリットとは
ビルを売却する際は、金利が低い時期を選ぶとメリットがあります。それは、金利が低い時の方が収益が高くなるからです。また、金利が低いと融資を受けやすくなるため、買い手がビルを購入しやすくなります。このように買い手にとっても売り手にとっても金利が低いときの方が適しているのです。
ビル売却に関するよくある質問とその回答
ビル売却で周囲に知られずに進める方法とは？
結論として、周囲に知られずに売却を進めることは可能です。不動産会社に相談すれば、広告を大々的に打たないようにするなど、秘密裏に売却を進めてもらうことができます。
途中でビル売却を中止することはできるのか？
さまざまな理由で売却を止める場合でも、売買契約前であれば対応可能です。その場合、まだ仲介していないことになるので、仲介手数料はかかりません。
ビル売却のまとめ：成功に向けて知っておくべき要点
今回は、ビルを売却する場合のポイントや流れなどを説明してきました。
ビルを売却するには、レントロールや修繕履歴の作成、空室の解消がスムーズな売却につながります。売却に際しては、金利が低いときに売却したり、敷金の調整をしたり、ビルを売却した後には各テナントにオーナーが変わったことを示す通知を出さなくてはなりません。ビルを売却するときにはこれらの点に注意することで、売却を有利に進めましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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