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2026/04/21中古戸建てリノベーションで後悔しないための6つの対策
- リノベーション
- その他
新しく家を購入しようと考えている方の中には、新築物件を購入するのか、中古物件を購入するのか、迷っている方も多いと思います。また、最近では、中古物件を購入する際、リフォームやリノベーションも考える方が増えてきています。そこで、今回は、中古の戸建て物件を購入し、リノベーションすることを検討している方向けに、リノベーションについて徹底解説します。リノベーションを後悔しないためにも、この記事を読んで慎重に物件選びやリノベーション方法を検討してください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リフォームとリノベーションの違い
住宅を購入する時、住宅タイプは、人気順に、新築マンション、注文住宅、建売戸建、リフォーム・リノベーション済み中古戸建て、中古戸建て購入後にリフォーム・リノベーション、リフォーム・リノベーション済み中古マンション、中古マンション購入後にリフォーム・リノベーションとなっています。
日本では、アメリカ・イギリス・フランスなど他の先進国に比べると、中古住宅の流通が少なく、新築物件が好まれる傾向にあります。そのため、リフォームやリノベーションを検討する方はあまり多くありません。しかし、近年、３割程の方が、住宅購入の際に、リフォームやリノベーションを検討するようになっています。
そもそも「リフォーム」と「リノベーション」の違いは何でしょうか。
「リフォーム」とは、既存の建物の老朽化した部分を修復し、新築の状態に近づける作業を指します。例としては、壁紙の張り替えや外装の塗り直し、ユニットバスの交換などがあります。一方、「リノベーション」は、既存の建物に新たな機能や価値を加えることです。例えば、耐震性を強化する補修や、仕切りの壁を取り払うなど、リフォームを超えた作業になります。
現在、「リフォーム」と「リノベーション」の違いは曖昧になっていますが、多くの場合、「リノベーション」の方が大規模な工事を必要とし、価値は高くなります。
中古の戸建て物件をリノベーションする魅力
リノベーションの失敗事例を見る前に、中古の戸建て物件をリノベーションする魅力について見ていきましょう。
新築の戸建てを購入する場合、建売戸建と注文住宅のどちらかを購入することになります。建売戸建は完成予定または完成済の建物と土地をセットで購入する住宅です。また、注文住宅は、購入済みの土地に、自分の好みに合わせた建物を建てる住宅です。この２つの物件と、中古リノベーション物件の違いはどこにあるのでしょうか。
①値段
中古の戸建て物件をリノベーションすると、建売戸建や注文住宅を購入するより、安く理想の家を手に入れることができます。
国土交通省住宅局によると、注文住宅の住宅建築資金（土地購入資金を除く）は全国平均で ３４５９万円、中古戸建住宅の購入資金は、平均で ２９５９万円です。つまり、建物自体は、中古の方が約５００万円ほど安く購入することができます。リノベーション費用は、20坪（66平米）の物件の内装をスケルトンにして大規模な工事を行った場合、750万円から1150万円かかるとされています。これだけの費用を聞くと、中古のリノベーション物件の方が高くつくように思われるかもしれません。しかし、注文住宅を建てる際には、既存の建物の解体費用も必要になります。解体費用は、20坪（66平米）の物件の場合、木造で約60万円、RC（鉄筋コンクリート）造で約160万円かかります。また、実際には、リノベーション事例の半分程が１０万円～１００万円の費用に納まっているため、中古の戸建て物件を購入しリノベーションする方が、値段を抑えられることが多いのです
②自由度
既に内装が完成している建売戸建と異なり、内装をある程度自由に設計することができます。
③立地
駅の近くなどのアクセス良好な土地には、既に物件が建っていることがほとんどです。しかし、少子高齢化が進む日本では、中古物件として立地のよい物件が流通していることがあります。
④資産価値
築２０年以上の中古物件は、購入時の値段から資産価値が落ちにくいため、おすすめです。また、リノベーションによって資産価値が落ちにくくなったり、上がったりするケースもあります。
リノベーションで後悔する事例と要因
第２章では、中古の戸建て物件をリノベーションする魅力についてお話しましたが、実はリノベーションには失敗も付き物です。ここでは、リノベーションをしたことで後悔した事例を挙げていきます。次の章で、それぞれの後悔事例に対する対策もお伝えします。
事例A：老朽化した基礎や柱の問題
「基礎や柱が老朽化しており、建て替えるより高くなってしまった」
そもそも基礎がなかったり、白アリの被害で柱がボロボロになっていたりするケースでは、かなり高額の修繕費用がかかるため、建て替える方が安くなる可能性があります。
事例B：予算オーバー
「耐震工事が必要で、予想以上に費用がかさんでしまった」
１９８１年に建築基準法が改正され、耐震基準が新しくなりました。また、２０００年には、木造住宅の耐震基準も新しくなっています。そのため、それ以前に建てられた物件では、耐震工事が必要になります。耐震工事は、戸建ての場合、約１５０万円かかります。
事例C：間取り変更の難しさ
「希望通りに間取り変更ができなかった」
「２×４(ツーバイフォー)工法」と呼ばれる工法で建てられた戸建ては、壁で建物を支える構造のため、撤去できない壁や柱が多数あります。また、RC（鉄筋コンクリート）造の場合、「壁式構造」は「２×４(ツーバイフォー)工法」と同様に、間取りが変更しにくい工法です。
事例D：入居までの予想以上の時間
「入居までに、予想以上に時間がかかった」
リノベーションを行う場合、物件購入後に、設計・施行作業に入るため、最低でも入居まで３か月ほどかかります。入居までの間、家がなくホテル暮らしなどになると費用がかさんでしまうため注意が必要です。
事例E：リノベーション費用の妥協
「リノベーション費用を抑えるために、リノベーションのグレードを妥協してしまった」
リノベーションの計画を進めていく中で、リノベーションの希望が増え、見積をだしてみると予算を大幅にオーバーしていることはよくあります。そこで、リノベーション箇所を減らしたり、キッチンやお風呂の設備のグレードを下げてしまうと、後々使い勝手が悪かったり、すぐに壊れてしまったりと後悔することがあります。
事例F：生活しにくい設計
「生活してみたら使いにくかった」
照明やコンセントの位置、収納の量や数は、生活してみてはじめて最適値がわかるものです。そのため、プランニング時に、設計担当者に任せっきりにしてしまう人が多いです。そのため、作業スペースからコンセントが遠い・照明が遠い、収納スペースが思ったより足りないなどの事態が発生してしまいます。
事例G：デザイナーとのセンスの不一致
「デザイナーとのセンスが合わず、理想通りの部屋にならなかった」
会社の知名度や口コミ、値段だけで、リノベーション会社を決めてしまうと、肝心のデザインがおろそかになってしまうケースもあります。
リノベーションで後悔しないための対策
事例A「老朽化した基礎や柱の問題」への対策
「基礎や柱が老朽化していないか、事前に建築士などに評価してもらう」
物件を購入してからリノベーション計画を建てるのではなく、リノベーション計画を建ててから物件を購入するようにしましょう。リノベーション計画を立てる時は、必ず現状を把握するための調査をするため、そこで、基礎の有無や柱の老朽具合を確認することができます。
事例B「予算オーバー」への対策
「建築年を確認する」
まず、建築年が１９８１年以降かどうか、確認します。そして、さらに耐震補強工事費用を抑えたい場合、２０００年６月以降に建築確認申請された物件かどうかを確認します。また、補強工事の平均額は、築２０年～２９年の物件で約１３０万円、築１９年以下の物件で約９４万円と大きくことなります。戸建て住宅の資産価値は２０年前後で安定するため、築年数２０年前後の物件がねらい目です。
事例C「間取り変更の難しさ」への対策
「工法を事前に確認する」
戸建て住宅のほとんどは「木造軸組工法」という、柱と梁で組まれている構造をしています。この構造の場合、壁を取り払い、間取りの変更を容易にすることができます。
事例D「入居までの予想以上の時間」への対策
「退去前に、入居日を確認する」
リノベーション完了予定日を確認してから、退去日を決めましょう。
事例Ｅ「リノベーション費用の妥協」への対策
「リノベーションの優先度を決めておく」
リノベーションの計画を立てる前に、自分の中で新居で絶対に実現したいこと・譲れないことを決めておきましょう。床暖房は必須だが、キッチンは多少グレードを落としてもいい、など具体的に決めておくと、プランニングの途中に希望が増えていくのを防ぐことができます。
事例F「生活しにくい設計」への対策
「実際の生活をイメージしてリノベーションする」
リノベーションする前に、物件の中に入り、生活の動線を確認しましょう。特に、収納は想定よりもスペースが必要になる場合が多いため、余裕を持って確保しましょう。また、キッチンは広い作業スペースを希望する方が多いですが、広いとその分、調理中に動く距離は長くなります。シンクとコンロの位置は慎重に検討しましょう。
事例G「デザイナーとのセンスの不一致」への対策
「過去のリノベーション事例を確認する」
リノベーション会社の多くは、各社のホームページに過去のリノベーション実績を載せています。自分の理想のイメージに近いリノベーションを行っている会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
今回は、リフォームとリノベーションの違いを説明した後、中古物件のリノベーションのメリットとデメリット、そしてデメリットに対する対策をお伝えしました。リノベーションを失敗する原因の多くは「確認不足」です。リノベーションをする際は、時間に余裕を持って、徹底的に「確認」することを心がけましょう。特に、基礎や柱の老朽化・耐震構造の不備は多くの工事費用が必要になるため、入念に確認してください。この記事を読んだみなさんが、少しでも理想に近いリノベーションを実現できたら幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
参考資料：令和３年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告 書
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