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2023/10/02土地投資の成功ポイント解説！不動産投資との違いと選び方
- その他
「不動産投資の中でも土地を運用した投資をしてみたい…」 「投資目的で土地を購入するメリットデメリットはなんだろう？」 不動産投資の世界は、アパートやマンションに限られません。土地もまた投資対象のひとつです。土地を投資目的で購入する場合、いかに収益を生み出すか、メリットやデメリットはあるのか、初心者にも適しているのか、など、多くの疑問があるかもしれません。通常、不動産投資というと、アパートやマンションの経営をイメージする方が多いかもしれませんが、土地のみの所有も可能です。この記事では、「土地だけの不動産投資」とは何かを紹介し、土地投資のメリット・デメリット、抑えておきたいポイントを説明します。不動産投資に関する知識を深めるためにも、是非ご一読いただければ幸いです。
不動産投資における法人化について情報を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地投資の基本と他の投資との違い
不動産投資と土地投資の違い
不動産投資家と土地投資家の間には根本的な違いがあります。これは、不動産への期待する利益の種類に関連しています。不動産投資家は、不動産から得られる利益を重視します。そのため、物件を購入する際には、需要や最も利益を生む使い方を検討します。また、利益見込みが低いと判断される場合、所有する不動産を売却することもあります。不動産を所有して利用することよりも、投資資産として活用することが不動産投資家に適しています。一方、土地投資では、所有する土地の管理に重点を置きます。貸し出しや売却によって利益を得ることはありますが、これは自分が所有する土地を運用するための方法であり、大家のような存在をイメージするとわかりやすいでしょう。
土地活用と土地投資の違い
土地活用は、主に家族から受け継いだ土地や譲り受けた土地で利益を生み出す方法を指します。一方、土地投資は、投資目的で新たに土地を購入することを意味します。土地活用では、受け継がれた土地を有効に利用することが求められますが、土地投資では購入する土地の場所から選択することができます。例えば、市街化調整区域を避けることや、投資額を抑えるために価格の安い土地を選ぶことも可能です。
また、土地投資は建物の間取りに制限されないため、様々な用途があります。例えば、駐車場として利用する場合は建物自体は不要であり、駐車場の機械の導入と駐車スペースの区分けだけで利用することができます。利用時間や利用者によって利回りに大きな差が出るため、観光地や商業地などの場所選びが極めて重要となります。
土地投資のメリットとは？
この項目では、土地投資のメリットについてご紹介いたします。比較することで、通常の不動産投資とは異なる土地投資ならではの特徴がわかります。
競争率の低さがもたらすメリット
土地投資は通常の不動産投資より競合が少ないというメリットがあります。通常の不動産投資は、参入者が増えており、都心の良質な物件はすぐに買い手が見つかります。一方、土地投資は参入者が少ないため、競合が少ないということがメリットです。これは、土地投資には土地用途の検討が必要であり、通常の不動産投資より、やや難易度が高いことや、土地投資の認知度がまだ低いことが理由と考えられます。
多様な活用方法の選択肢
土地投資には多くの選択肢があります。物件の購入が不要で、間取りや面積に制限がないため、自由に建物や施設を設置できます。この自由度は、土地投資の大きな魅力の一つです。
建物の劣化や修繕の心配がない
不動産投資において、土地投資は建物の劣化や修繕に関する費用を考慮する必要がないという大きなメリットを持っています。不動産投資では、建物の経年劣化を考慮し、大規模な修繕周期が約12年とされています。例えば、一棟マンションでは築10年目に修繕が目安となります。修繕費用は一般的に物件の所有者が月々の修繕積立金から賄われますが、物件の損傷程度によっては修繕積立金だけでは足りない場合もあります。その場合は住宅金融支援機構からの融資などが必要になります。
土地投資に伴うデメリット
購入土地によって得られるのはメリットだけではありません。土地投資には独自のデメリットも存在します。投資目的で土地を購入する前に、メリットだけでなくデメリットについても知ることが重要です。これによって「想定外の結果」によって後悔することを防ぐことができます。
高額な初期投資
土地投資のデメリットの一つは、初期投資額が高額になることです。不動産投資全般に言えることですが、土地を購入するには適切な資金を準備する必要があります。一方、株式や投資信託などの他の投資では少額から始めることが可能ですが、不動産投資ではそれなりの金額を準備する必要があり、ハードルが高く感じることもあります。土地をローンで購入することもできますが、その場合も頭金としていくらかの資金を準備する必要があります。
利益率の予測が難しい
マンションやアパートなどの建物を賃貸する場合は、入居率と賃料に基づいて利益を予想することができますが、土地を整備して使用する場合は予想通りの利益が得られないこともあります。例えば、マンションを建設しても近くの学校が移転すると入居率が低下するなどの予期しない要因が存在します。また、低地価のタイミングで土地を購入し高く売却する計画でも、地価が上昇しない場合や買い手が見つからないと、維持費だけがかかることになります。従って、土地投資の場合は、利益性の確認が建物投資よりも困難です。
ランニングコストの発生
不動産を所有することで、使用しない場合でもランニングコストとして税金が課せられます。それには固定資産税や都市計画税などが含まれます。これらの税金は毎年1月1日に所有者に請求されますので、購入や売却の際に日付に注意することが必要です。また、不動産を購入する際には不動産取得税、印紙税、登録免許税などの費用も発生することに留意する必要があります。
目的に応じた土地の選び方
土地を購入することを投資の目的とする場合は、自分で使用する目的での購入とは異なるポイントが存在します。これらのポイントを把握し、自分の投資目的に合った土地を選ぶことが重要です。
投資目的を明確にする
まず、土地を活用することで得たい収益の目的を明確にしておきましょう。明確な目的がない場合、当初の目的とは異なる土地を購入してしまう可能性があり、望む収益を得られない結果に繋がります。例えば、賃貸を通じて収益を得たい場合は、高い利回りが期待できる地域の土地を選ぶべきです。また、売却益を狙う場合は、流動性が高く値上がりの見込みがある土地を選ぶ必要があります。しかし、資産価値が高いという理由だけで流動性が低い土地を購入してしまった場合、転売が困難な結果になることもあります。
土地の利用価値を評価する
土地を購入する際には、その土地の利用価値も重要な要素となります。例えば、住宅としての建築が見込まれる場合には、道路との土地高低差や形状が適切かどうかなどにも注意を払うべきです。土地が安価であったとしても、利用価値が見つからない場合、売却も活用も困難になることもあります。また、商業地やオフィス地などから住宅地になる場合は、ビジネス用としての土地活用が期待されます。この場合、一般的には住宅用の賃料よりもビジネス用の賃料の方が高いため、土地購入時の価格の参考とすることができます。
将来性のある土地を選ぶ
土地を購入する際には、将来的な周辺環境の変化や将来性も重要な視点です。例えば、転売目的である場合、将来需要が増加して価格が高くなれば転売利益も大きくなります。また、土地を管理して収益を得たい場合でも、需要が高まれば得られる賃料も上昇します。いかなる用途であっても、将来需要が高くなることが予想される土地を選ぶことは決して損ではありません。しかし、将来性が高い土地を見つけることは難しいですし、人気が高まりそうな土地には他にも多くの人が興味を持っています。そのため、すぐに売れてしまう可能性が高いということもあります。大型ショッピングセンターや都市計画の開発などの情報には敏感になり、注意深く見極めていくことが大切です。
まとめと今後のポイント
今回は、不動産投資における土地投資について解説しました。不動産投資において、土地の重要性と適切な土地の選び方について説明させていただきました。不動産は通常の消費品とは異なり、全く同じものは存在しません。また、高額な金額が必要なため、購入を決断するのは難しいことがあります。良い土地を選ぶためには知識が必要です。土地の権利関係や地形、接道などを理解できなければ予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。購入する土地については、疑問点が残らないように正確な情報を確認してから購入するように努めましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
