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2025/11/21築古戸建て投資の利回り徹底解説！高収益を目指す重要ポイント
- 戸建投資
- その他
本記事では、不動産投資における利回りについてご紹介します。実は利回りには種類があり、それぞれ違う意味を持つ指標になっています。本記事を読むことで、不動産利回りを理解したうえで、投資について考えることができるようになります！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
戸建て不動産投資の魅力と特徴
戸建ての不動産投資とは、一戸建ての不動産を購入し、賃貸物件として貸し出しを行うことです。新築一軒家の購入を考えている方や、周りにマイホーム購入者がいる方もいらっしゃるかと思いますが、マンションと同じように一戸建てにも購入のみならず、賃貸という方法があります。この賃貸を行う場合に、毎月家賃を納めていく相手が不動産投資者（物件オーナー）です。
戸建て不動産投資の概要
戸建ての不動産投資において、「新築戸建て」を扱う場合には初期費用が発生します。初期費用があまりに高額な場合、不動産投資者のキャッシュ・フローがマイナスになるため、比較的戸建ての不動産投資では「中古物件」が選ばれやすい傾向にあります。
戸建て不動産投資のメリット
ここでは、戸建て不動産投資のメリットをいくつかご紹介します。
まず1点目に、「長期的な収入の確保が可能であること」です。戸建てにはファミリー層が住むことがほとんどです。ファミリー層となると、特別な事情がない限りは長く定住することが予想されるため、マンションやアパートと比較しても長期的な収入の確保が見込まれます。
さらに、退去の回数が少ないということは、現状復帰のための費用や次の入居者募集の費用（広告費など）も発生しないことを意味します。同時に、不動産投資を行うにあたって最も避けたい「空室リスク」を減らすことができ、もちろん投資に絶対はないですが、比較的安心した投資活動ができるのは間違いありません。
そして2点目は、「土地を所有できる」という点です。マンションの不動産投資を行った場合、土地は共有持分の扱いになり個人的に所有することはできません。しかし、戸建ての投資を行っている場合、例えば駐車場の貸し出しなど、土地自体を利用した別の投資活動も行うことができます。
以上のように戸建ての不動産投資は、もちろん適切な物件を選んだ場合に限りますが、長期的に見ても大きな収益性を確保している投資手法です。手元のキャッシュが潤沢であったり、金融機関からの信用が厚かったりする場合には、不動産投資で得られるメリットが大きい可能性が高いですので、検討することをオススメします。実際に、前述のような好条件に恵まれているサラリーマンにとっては、とくに人気がある投資の一つとなっています。
不動産投資利回りの基本と種類
不動産投資を行う際、最も重要な要素の一つが「利回り」です。では、利回りとは具体的にどういう意味なのでしょうか。利回りとは、「不動産投資における投資金額に対して得られる収益」を指します。簡単に言うと、投資による利益の割合です。
グロス利回り（表面利回り）
不動産投資の利回りは、グロス利回り（表面利回り）とネット利回り（実質利回り）の2種類あります。
グロス利回りは、次の式で求めることができます：【年間家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100】。例えば、年間の家賃収入が800万円で、購入時の不動産価格が8,000万円の場合、グロス利回りは次のように計算できます。
800÷8,000×100＝10% 年間で投資した額の10%が利益（収入）として手元に入ってくることがわかります。グロス利回りは、コストを考慮しない利益のため、あくまで目安として使用します。例えば、5年後に50%、10年後に100%の利益回収が見込まれることがわかります。グロス利回りの計算で考えると、10年後には購入額の回収が完了する（それ以降は純粋な利益）ことになります。
ネット利回り（実質利回り）
次に、ネット利回り（実質利回り）について説明します。この計算方法は、グロス利回りよりも複雑であるため、使用頻度は少し低くなります。しかし、不動産経営において必ず発生するコストを考慮した計算方法であるため、実際的な利回りとしてより信頼性が高くなります。不動産投資を始める際には、さまざまな諸費用が発生します。先ほど計算例で使用した条件（不動産価格8,000万円）で考えると、諸費用は不動産価格の約6％〜7％くらいはかかってきます。
具体的に、諸費用には、仲介手数料・印紙税・登録免許税・保険料・不動産取得税などがあります。不動産価格8,000万円の場合、500万円弱の諸費用が発生すると考えて良いでしょう。また、年間の家賃収入が800万円の場合でも、毎年発生する固定資産税・都市計画税・管理費・管理委託費・修繕積立金などが差し引かれるので、100万円弱はトータル収入より少ないと考えて良いでしょう。
式に当てはめてみると、 800 – 100（年間の諸費用）÷8,000 + 480（不動産取得の際に発生する費用）×100＝8.25% となります。
グロス利回りでは10%でしたが、ネット利回りでは8.25%と数値に乖離が発生することがわかりますね。利回りを魅力ポイントとして打ち出す不動産投資広告は多いですが、その利回りが実際グロスとネットのどちらを指しているのか、慎重に確認する必要があります。グロス利回りでコストを無視した甘い計算を行っており、15年で投資額回収が可能と想定していたものの、実際には30年かかってしまったという事例も起こり得ることです。このようなリスクを避けるためにも、実質的な利回りで計算を行いましょう。
そして、利回りだけで投資物件を決めてしまわないようにしましょう。不動産には、空室リスクや入退去時のリフォーム費用、設備が故障した際の修理費用など、万が一の際に発生する費用が隠れています。それらも加味すると、実際の利回り割合は想定以上に低くなることも少なくありません。利回り算出時にはプロの意見も取り入れながら、本当にそれ以外に想定される懸念事項はないか確認を怠らないようにしましょう。
キャップレート（還元利回り）の重要性
先ほど「グロス利回り」と「ネット利回り」について説明しましたが、もう一つ重要な指標として「キャップレート」があります。キャピタライゼーション・レート（capitalization rate）の略で、別名「還元利回り」とも呼ばれます。グロス利回り、ネット利回りとは全く異なる指標で、不動産自体の収益性を表したものになります。
キャップレート（還元利回り）の概要と目安
キャップレートにはある程度の目安があります。地域によって異なりますが、全国平均で6.0%、都市部5区で4.6%、都心近郊区で6.1%、東京その他で5.3%、大阪市4.2%、名古屋市5.4%、他の中核都市（人口30万程度）で6.0%、人口10万規模の都市で6.7%、その他の地域で8.8%程度とされています。他にも、例えば東京都渋谷区のキャップレートは4.2%前後です。
ちなみに、キャップレート（還元利回り）が高ければ良いわけではありません。例えば、空室リスクや老朽化リスクが低い物件では、還元利回りが低くなることがあります。
先ほどの地方（その他地域）の還元利回りが高いのは、空き室リスクや老朽化リスクが高いと考えられており、リスクプレミアムが上乗せされているからです。
※リスクプレミアムとは、リスクのある資産の期待収益率から無リスク資産の収益率を引いた差のことです。
キャップレートを活用した不動産価格の算出
具体的に、キャップレートは不動産価格を算出するために重要な指標で、以下のような式で使用されます。
不動産価格＝1年間の利益（家賃収入ー経費）÷ 還元利回り（%） ※上記は、収益還元法（直接還元法）で求める際の計算式 収益還元法とは、不動産物件からの将来的な家賃収入を先に計算し、その計算結果から不動産の適正価格を定めるという方法です。例えば、不動産の建築費用が1億5000万円だった場合でも、将来的な家賃収入を考慮したうえでの適正価格が、2〜3億円になり得るという考え方です。収益還元法には2種類ありますが、そのうちの1つが上記の直接還元法です。不動産を1年間所有することで得られる利益を計算し、この計算結果から、現時点の価格を決定する方法を指します。例えば、新築や築浅マンションは、そうでない物件と比較して家賃が高くなる傾向にありますが、この家賃から計算をするので「直接還元法」における不動産の現時点価格も比例して高くなります。
先ほどの計算例に当てはめてみると、 1年間の利益（家賃収入ー経費）が500万円で、還元利回りが6%を見込めそうなマンションなら、その不動産価格の適正額は、500万円÷6%＝8,333万円となります。
キャップレートと1年間の利益が分かりさえすれば、不動産価格の適正額を求めることができます。
ネット利回りと還元利回りの違い
それでは、実質利回りであるネット利回りと、キャップレート（還元利回り）の違いはどこにあるのでしょうか。この2つは計算方法も非常によく似ています。
- ① ネット利回り：実際に現在得ている収益を計算したときの利回り
- ②還元利回り：これから買おうと思っている不動産の適正価格を知りたい時に使う利回り
2つの利回りは、使うシーンやタイミングが違うということを覚えておきましょう。キャップレートはエリアの需要やリスクに応じて変動し、この変動により物件価値も変動しています。逆に言うと、キャップレートを見ることでエリアの性質にも気付くことができるので、非常に重要な指標です。キャップレートはデータバンクが算出しており、その数値は数ヶ月から1年程度遅れて発表されます。キャップレートを自ら算出してみて、実際のその数値の背景を考察することができます。投資をする際に重要な判断材料になるので、ぜひ活用してみてください。
（参考サイト：https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/risk/8035）
まとめ
今回は、不動産投資における「利回り」について詳しく解説しました。利回りには「グロス利回り」と「ネット利回り」があり、さらに「キャップレート」という別の重要な指標も紹介しました。それぞれの違いや性質、求められる数値を理解したうえで不動産会社の担当者の話を聞くと、また一段階理解が深まるのではないでしょうか。不動産投資は、必ず利益を出して成功したいと思う方がほとんどだと思います。グロス利回りだけに着目して赤字続きになり、投資失敗という最悪の結末を迎えないためにも、「利回り」が具体的にどの利回りを意味しているのか、慎重に耳を傾けながら不動産投資を行う準備を始めましょう。
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