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2025/11/21離婚後の財産分与で不動産を売るべき？ローンが残っている場合の対策
- 不動産の知識
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
離婚後の財産分与の基本：話し合いで決めるポイント
離婚後の財産分与は基本的にはお互いが2分の1をもらいます。話し合いや家族構成などによって財産分与の割合は変動します。
財産分与の対象となる資産としては貯金・不動産・株などが挙げられ、資産価値が釣り合うように分与されるのが一般的です。
基本的には財産分与によって分けられた財産には税金はかかりません。株など一部の財産にはかかるケースもあります。
財産分与割合が変動するにはさまざまな要因が関わってくるため、一概にどれくらいの割合になるかはわかりません。
離婚に至った内容によっても財産分与割合が変動するケースも多く、どちらかに離婚する原因が大きくあった場合は財産割合も大きく変動します。
他にもどちらに子どもが付いていくかや、普段からの生活費支払いの負担額なども影響するケースも珍しくありません。
注意点としては婚姻関係がある時期に築いた財産のみが対象であり、独身時代に築いた財産は財産分与の対象外です。
例えば結婚前に自分でした貯金だけでなく、不動産や株などの資産も財産分与の対象外になります。
原則として結婚してから築いた財産以外は個人の所有物になると考えられます。同意があった場合は結婚前の財産を渡すこともあるでしょう。
財産分与の対象にならない資産とは？
婚姻関係がある状態で築いた財産が財産分与の対象であるため、婚姻中に取得した資産でも財産分与の対象外になるものも一部あります。
夫婦どちらかが親などから相続した不動産や株・現金などの資産が挙げられ、夫婦の協力とは無関係に取得したといえるでしょう。
相続した資産の場合は財産分与の対象外として扱われることから、財産分与の話し合いで対象から外して考えても問題ありません。
財産分与の対象は夫婦での共有資産であり、相続で取得した資産は共有財産とはいえないと考えられています。
財産分与の対象になる財産・財産分与の対象にならない財産のどちらかに当たるか考えて、しっかりと財産分与については話し合いすることが大切です。
負債が財産分与に与える影響
財産分与時に負債が残っている場合は資産などで返済できます。負債が発生した状況次第では財産分与対象には当たりません。
住宅ローンや車両ローン・子どもの教育ローンなどは対象となると考えられ、基本的な考え方としては共同生活を営むための負債は対象になります。
完全に自分自身の趣味のために発生した負債などは対象外になります。内容によっては共同生活のために借り入れたか個人で借り入れたかの判断は難しいです。
多くあるパターンとしてはギャンブルの借金が挙げられ、ギャンブルの借金は財産分与の対象外といえるでしょう。
判断基準としては自分だけが使用するためにした負債か、家族で生活するためにした負債かになります。
本来であれば財産分与しなくてもいい負債まで背負わないように、負債内容についてはしっかりと確認しておきましょう。
不動産の財産分与：効果的な方法を徹底解説
不動産も財産分与の対象になっているため、離婚時の財産分与対象として話し合いをする必要があります。
しかし、不動産は現金とは違って物理的に半分に分けられないため、さまざまな方法で財産分与をおこなうことが特徴です。
不動産を財産分与する場合の具体的な方法として大きく分けると、売却する・どちらかが住み続けるかの2択になります。
選択した方法次第で財産分与が決定した後の行動も変わるため、できるだけ早く方向性については決定して行動することが大切です。
注意点としては不動産も他の財産と同様に、婚姻関係がある状態で購入した場合が対象になります。
そのため、独身次第に不動産購入しているなら対象外になるのに加えて、婚姻関係がある状態でも相続などによって取得した場合も対象外です。
不動産の財産分与についていくつか紹介するので、財産分与を視野に入れている場合の参考にしてみましょう。
離婚時の不動産売却の流れと注意点
夫婦どちら側も住み続けるつもりがないなら、不動産売却して現金化してから財産分与するケースが多いです。
不動産売却時には不動産価値と住宅ローン残高が重要であり、場合によっては自己資金で不足分の支払いをしなければなりません。
オーバーローンとアンダーローンの考え方が住宅ローンでは重要といえ、それぞれの状態について把握しておきましょう。
オーバーローンは不動産価値が住宅ローン残高を下回っている状態であり、不動産売却して残った金額は自己資金などで処分します。
一方でアンダーローンは不動産価値が住宅ローン残高を上回っている状態なので、不動産売却すれば手元資金が残ります。
アンダーローンの場合は不動産売却して残った手元資金を財産分与によって分けて、不動産処分する方法です。
しかし、不動産売却では売却を考えてから実際に売却ができるまで時間がかかるため、売却後に財産分与するにはある程度の時間がかかるのは理解しておきましょう。
どちらかが住み続ける場合の対処法
どちらかが住み続ける場合は不動産資産を取得したとして、不動産価格に相当する現金などを住み続けない方に渡すことが多いです。
住み続ける場合の注意点としては在宅ローンの有無が大きく関わっており、住宅ローン契約者や住宅ローン種類によっても大きく変わります。
住宅ローン契約者が住み続けるのであれば、離婚する前と離婚する後で住宅ローン条件などがあまり変わりません。
しかし、住宅ローン契約者と住み続ける人が違うケースや、ペアローンを組んでいる場合はさまざまな手続きが必要です。
住宅ローンは契約時に契約条件が設定されているため、契約条件を満たしていない状態になってしまうと契約不履行になってしまう可能性があります。
契約不履行になっていることが後から金融機関に知られてしまえば、一括での住宅ローン返済が求められるかもしれません。
財産分与時に住宅ローン残高が残っているなら、金融機関に相談して具体的なアドバイスをもらうことがオススメです。
住宅ローンが残っている場合の財産分与の進め方
住宅ローンが残っている場合の財産分与についてです。住宅ローン契約者や住宅ローン種類によって変わります。
一般的には住宅ローン契約者が継続して住むなら問題はなく、財産分与前と同様に決まった日時に決まった金額を返済することになります。
一方で住宅ローン契約者以外が住み続ける場合は、住宅ローン借り換えや名義の書き換えなども必要です。
しかし、名義の書き換えは住宅ローン残高がある状態では認められないケースが多く、名義の書き換えを考えているなら司法書士などへ相談しておきましょう。
状況次第では住宅ローン借り換えが必須になっており、金融機関に報告していないと契約違反になる可能性も高いです。
今回は財産分与時に住宅ローンが残っている場合の、対処方法について解説します。
住宅ローン契約者と居住者が異なる場合の対応
住宅ローン契約者と住んでいる人が違う場合は注意が必要であり、最初は住宅ローン支払いをするといっていても途中で支払いが滞るかもしれません。
自分で支払いをしているなら毎月返済すればいいですが、相手が返済をしているなら相手の考え次第で返済が止まる可能性もあります。
また、金融機関は住宅ローン返済が滞った場合は、法的手続きに則って差し押さえをするので注意しておきましょう。
他にも連帯保証人になっていると住宅ローン返済が滞納した際に、住宅ローン返済の連絡が来るだけでなく信用情報にもキズがつくかもしれません。
住んでいる人が働いていて返済能力が十分にあるなら、住宅ローン借り換えをして自分自身で返済することがオススメです。
相手側に主導権を握らせている状態での生活は安定感がないため、基本的には住宅ローン契約者と住んでいる人が同じようにしておきましょう。
ペアローンの扱いと離婚後の影響
住宅ローンがペアローンの場合は一般的には金融機関に相談して、金融機関で住宅ローンの借り換えが必要です。
ペアローンとは夫婦や親子が同じ物件に住むことを条件として、共同で住宅ローン契約して返済していきます。
一般的な住宅ローンは一人の収入で住宅ローン審査をおこないます。ペアローンでは二人の収入で住宅ローン審査をするのが特徴です。
しかし、離婚によって別居する場合には同じ物件に住む条件を満たしていないため、住宅ローンの契約違反になるので注意しましょう。
それまで住んでいた物件に住み続ける方は住宅ローン借り換えして、一人の名義で住宅ローン契約して残高を返済していくことになります。
注意点としてはペアローンではなくなるため、一人の収入を参考に審査がおこなわれるので審査に落ちてしまう可能性がある点です。
離婚時の財産分与で専門機関に相談すべき理由
わからないことは専門機関に相談して、自分たちだけで対応するのではなく専門家からのアドバイスをもらうようにしましょう。
たとえば住宅ローンが残っている状態で財産分与をするなら、金融機関に相談して具体的な手続きや必要になる書類なども教えてもらうことが大切です。
また、住宅ローンでは契約条件が決められているため、契約条件が守られていない場合は一括返済が求められるケースもあります。
他にも不動産売却を検討しているケースであれば、不動産会社に売却の旨を相談して具体的な売却プランについて教えてもらうことがオススメです。
不動産売却の場合は複数の不動産会社に相談しておけば、具体的な内容について比較できるようになります。
不動産会社はそれぞれ得意としているジャンルがあるため、一社だけに相談して決定するのではなく複数に相談してから決定することが一般的です。
離婚後の財産分与は迅速な対応が鍵
離婚後の財産分与は早めに対応することが大切であり、不動産に関しての対応は時間がかかってしまうケースは珍しくありません。
財産分与時の不動産対応に関しては、住宅ローンが残っているなら金融機関・売却を検討しているなら不動産会社に相談しましょう。
住宅ローンは借り換えが必要になれば住宅ローン審査が必要であり、売却の場合は買い手が見つかるまでに半年以上かかる可能性もあります。
離婚後の財産分与は時間がかかる可能性も視野に入れながら、具体的な財産分与の内容については話し合いを進めることが大切です。
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