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2026/04/22初めて家を貸す人必見！賃貸の流れと注意点
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を貸すための基本の流れを理解する
家を貸す流れを理解しておかないと、予期しないトラブルや問題の原因になることがあります。
家を貸す理由はさまざまですが、転勤などで戻ってくる予定がある場合が多いです。
転勤が決まって戻る時期が不確定な場合、持ち家を売却した方が維持管理費などの面でメリットがあります。期間限定の転勤の場合、持ち家を売却せず、転勤期間終了後に戻ることを前提に家を貸すケースがよくあります。
持ち家を誰にも貸さず、管理会社に依頼して老朽化を防ぐ方法もありますが、その場合、維持管理費がかかります。持ち家を誰にも貸さず、管理会社に依頼して老朽化を防ぐ方法もありますが、その場合、維持管理費がかかります。
家賃収入を得て、固定資産税や住宅ローンの返済に充てる方法は有効です。
家を貸す際の具体的な流れ
家を貸す流れを理解し、転勤中に空き家を有効に活用する方法を学びましょう。
転勤などで家を貸す場合、手続きは自分だけでは進められないため、不動産会社や住宅ローン契約先の金融機関に相談することが重要です。
特に住宅ローンについては、家を貸す際に条件変更が必要になる場合があり、後から判明すると住宅ローン契約違反のリスクがあります。
ここから、家を貸す場合の流れについて詳しく解説しますので、参考にしてください。
不動産会社を探し、管理契約を結ぶ
転勤中に管理を依頼するため、管理してくれる不動産会社を探す必要があります。
不動産会社には賃貸物件を得意とする会社と、売買を得意とする会社があるため、自分のニーズに合った会社を選ぶことが大切です。賃貸物件に強い不動産会社でも、戸建てに特化しているか集合住宅に特化しているかが異なるため、家のタイプに合った不動産会社に依頼するのがベストです。
管理費用やサービス面でも不動産会社によって違うので、複数の不動産会社に相談して安心して任せられる先を決めましょう。任せられる不動産会社が見つかれば契約をおこない、賃貸物件情報をホームページなどに載せてもらい希望者を待ちます。
不動産会社との契約の種類は大きく分けて媒介契約・代理契約の2種類です。媒介契約では入居する人物を貸主が決められ、代理契約では入居者の決定は不動産会社が決めます。
賃貸条件を決めて入居者を募集する
賃貸条件としては、賃料や入居の条件のほか室内での喫煙やペットの可否などを決めていきます。
賃料に関しては、どれくらいに設定するかによって入居者の集まりやすさに直結するため、高く設定すれば全体的な家賃収入が多くなりますが、低く設定すれば入居者が決まりやすいです。
賃料の設定は周辺物件の設備などを参考にして決める・不動産会社からアドバイスを受けて決めるなどの方法があります。
入居の条件はあまり細かく設定するのはおすすめできませんが、最低限守って欲しい条件は提示してください。例えば、室内でタバコを日常的に吸っていると、内装などが黄ばんだり、部屋全体に匂いが染みついたりする原因になるため、そういったリスクを避ける場合は条件設定を行いましょう。
内覧と賃貸契約の流れ
入居希望者が内覧後に賃貸契約を結びますが、内覧の際には立ち会う必要がなく契約している不動産会社が立ち合いをしてくれます。
内覧をした後に賃料や入居の条件に納得すれば、賃貸契約を結んで入居してもらうという流れになります。しかし、内覧後に必ず賃貸契約が結べるわけではなく、契約合意ができなかった場合は新しい入居希望者を待ちます。
難しい手続きなどが不動産会社が代理でおこなってくれますが、必要書類への記入と提出は遅れないようにしましょう。
賃貸契約を結んで入居が決まれば、晴れて家賃収入が入るようになります。
家を貸すことのメリットと収益の活用方法
家を貸していると金銭面でのメリットも挙げられますが、金銭面以外のメリットもあるのはあまり知られていません。
家を貸すことで、空き家で放置していると発生するさまざまなデメリットを防ぐことができます。
転勤によって住めなくなるなら売却するのも手段の1つであっても、家を貸すのも同様に住めなくなった際の手段です。
具体的にどのようなメリットがあるかも解説します。
家賃収入の活用方法：ローン・税金の支払いに
家を貸せば家賃収入を得られるようになるため、住宅ローン返済や固定資産税の支払いなどに充てられます。
家を貸しに出したタイミングによって住宅ローン残高などは異なりますが、住宅ローンの返済は継続的におこなわなければいけません。
引っ越しをしたとしても住宅ローンがなくなるわけではなく、家を売却しないのであれば住宅ローン残高はどうにかする必要があります。
加えて固定資産税などは不動産の所有者が支払い義務を持っており、住宅ローン以外にも必要経費があるのは理解しておきましょう。
家賃収入によって利益を出すのは難しいかもしれませんが、住宅ローンや固定資産税などの必要経費に対してプラスマイナスゼロにできるような賃料に設定するのがおすすめです。
住まない家を貸すことによる劣化防止のメリット
家は使用していないと劣化速度が早くなります。理由としては、家の中に空気が通らなくなり掃除ができないなどが挙げられます。しかし、人に貸していれば家の中に空気が通るようになるだけでなく、家の中も掃除してくれることから家が劣化するのを防げます。
家が劣化してしまうと、家に戻ってきたときに修繕費用が必要になる可能性もあり、結果的には資産価値を失ってしまうかもしれません。みなさんが思っているより家の劣化速度は早いため、数年程度の転勤なら大丈夫と考えるのは危険です。
また、あまりにも劣化が進んでいると自分が戻った際に、安全に住める状況ではなく先にリフォームなどが必要になるかもしれません。
空き家リスクを減らすための家の有効活用
空き家になってしまうと不審者の侵入・不法投棄などの空き家被害を受ける可能性もあり、不審者に家にいたずらされたり、不法投棄の処分費用が必要になったりとデメリットが多いです。
管理会社などに管理を依頼していても、24時間365日監視をしてくれているわけではありません。そのため、誰でも居ない時間帯などを狙って不審者の侵入・不法投棄がされてしまうケースは実際にありました。
家を貸していれば誰かが住んでいる状態になるため、空き家被害を受ける可能性を大きく抑えられます。
将来的に転勤が終わって家に戻ってきたときに、家にいたずらや不法投棄がされている状況を避けることは重要です。
家を貸す際の注意点とトラブル回避策
家を貸す場合のメリットもありますが、同時にいくつか注意しなければならないこともあります。メリットだけを考えて家を貸すと、自分では想像していなかったトラブルや手間が発生する可能性も高いです。
注意点についても把握し、実際にトラブルなどに発展した場合の対処方法についても考えておきましょう。また、家を貸して家賃収入を得る場合には不動産所得が発生するため、確定申告などへの対策も必要です。
ここからは、家を貸す場合の注意点についても紹介します。
入居者トラブルを避けるための重要ポイント
家を貸すのは自分たちと入居者との契約になるため、入居者を選ぶ際には慎重に決定することが大切です。しかし、どれだけ入居者を慎重に選んだとしても、トラブルに発展してしまうリスクはあります。
発生するトラブルとしては、家賃の滞納や退去費用などの金銭トラブルから、入居者が地域のルールを守らない、近隣でのトラブルまで様々です。
トラブルは本来であれば起こらないのが望ましいですが、必ずトラブルが起きないとは言い切れません。何かトラブルが発生した場合の対応方法などについては、事前に不動産会社と相談をして決めておくと良いでしょう。
転勤などによって離れていることから、トラブル対応は自分でするのではなく基本的には不動産会社に依頼することが多いです。
心配ならトラブルが起きた場合の対応について契約書に記載して、不動産会社と対応について決めておくのも良いでしょう。
確定申告と税金対策を忘れずに
会社員であれば本来なら確定申告をおこなう必要はなく、働いている会社が年末調整などで代わりにおこなってくれます。ただし、家を貸して賃貸収入を得ることは不動産所得になるため、会社からの給料とは別で発生する所得です。
賃貸収入によって発生する不動産所得は自分で確定申告する必要があるため、忘れないように注意してください。確定申告によって確定された不動産所得に対しても税金がかかる点にも注意しましょう。
自分で確定申告をするのは手間だと感じているなら、税理士などに依頼する方法もあります。税理士に依頼して正確な家賃収入を伝えておけば、正確な不動産所得を計算してくれるだけでなく税務署への申告も任せることが可能です。
依頼料は必要になりますが、さまざまな負担がなくなります。
家を貸す前の準備とローン中の注意点
家を貸すためには事前準備が大切であり、自分だけでは家を貸すのは難しいことから専門機関に相談しながら進めなければいけません。
不動産会社を探して自分が所有している家を貸すために契約をして、自分が転勤などで管理できない家を管理してもらう必要があります。
また、家を貸すに当たって金融機関の住宅ローン規定に違反してしまう可能性もあり、金融機関に相談せずに家を貸してしまうと思わない違反をするリスクが高いです。貸し出す際にはしっかりと不動産会社や金融機関と相談しましょう。
事前準備ができていない状態で家を貸してしまうとトラブルの原因になるため、事前準備をおこなってトラブルが起きないように防ぐことが大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
