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2026/04/22家を買う前にまずやることは？理想の家を購入するために知っておくことを解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を買う前に知っておくべき物件種別
マイホームを購入を考えたとき、新築住宅か中古住宅か、また戸建かマンションどちらに住みたいのか迷う方も多いでしょう。この記事ではそれぞれの特徴や物件の選び方について紹介します。
新築住宅・中古住宅
新築住宅の最大のメリットは、誰も住んだことがなく、すべてが新品である点です。フローリングや壁、水回りの浴室、キッチンなどすべてが新品です。設備は最新式で、オートバスや断熱ガラスが標準装備されていることが多いです。LED照明やカードキーなどを採用しており、省エネで快適な暮らしを実現できます。
すべてが新しいため、当面の間、修繕費がかからない点も新築住宅の大きな魅力です。
また、新築住宅の場合、中古物件に比べて税金が軽減される場合があります。たとえば、家を購入すると所有権を登記するため登録免許税がかかります。登録免許税は新築のほうが建物にかかる税率が低いのです。
入 居してからは毎年固定資産税を支払う必要があります。新築住宅の場合、一定条件を満たせば3年間は固定資産税が半額になる特例が受けられます。マンションに関しては、3階建て以上の耐火・準耐火建築物なら5年間特例を受けることが可能です。
一方で、新築住宅のデメリットは、中古住宅と比べて価格が高い点です。新築住宅では、最新の設備や材料を使用しているうえ、販売会社の利益や宣伝費、人件費などが価格に含まれるため、高額になりがちです。
また新築の場合は建物が未完成の段階で販売される、青田売りのケースも少なくありません。その場合、販売図面やモデルルームで間取りや内装などを確認することができず、実際購入する家の中を内覧することはできません。
未完成の状態で購入を決めて、実際に住んでみたら日当たりが悪かったり、想像していたのと違ったということもあるかもしれないので、注意しましょう。
中古住宅のメリットは、なんといっても新築住宅よりも価格が安いという点です。価格が安い中古住宅をリノベーションすることで、新築同様の快適さを得ることができます。
好みのデザインや間取りに変更できるため、理想の住まいを実現しやすいのも魅力です。ただし、あまりいろいろな箇所に費用をかけ過ぎてリノベーションをしてしまうと、新築以上の価格になってしまうので注意が必要です。
また、中古住宅は内覧をすることができるため、日当たりや風通り、眺望など実際に住むイメージが湧きやすい点もメリットでしょう。
一方、中古住宅のデメリットは経年劣化による設備の故障や、何かしらの不具合が発生しやすく、修繕費用にかかるコストが高めになることです。築年数が経ったマンションでは、修繕積立金が高くなる傾向があります。
家を購入する際に金融機関から資金を借り入れる場合は、中古住宅だと建物の耐久性などの問題から、希望の金額や期間で借りられないこともあります。審査基準は金融機関によって異なるため、不動産会社に相談したり、場合によっては複数の金融機関に申し込む必要があるかもしれません。
戸建住宅・マンション
戸建住宅は共同住宅であるマンションと違い、独立した建物であることからプライバシー性が高く、騒音問題の心配が少ない点がメリットとして挙げられます。特に小さな子供がいる家庭では、足音を気にせず生活できる点が大きなメリットです。
コスト面でも、マンションの場合は駐車場代がかかりますが、戸建住宅の場合は敷地内に駐車スペースがあれば駐車場代を取られることはありません。
また、マンションには管理費や修繕積立金がかかりますが、戸建住宅ではそれが不要です。ただし築年数を重ねると、外壁や屋根の劣化、設備の故障などが起こり得るため、あらかじめ修繕費用を積み立てておくと対応しやすいでしょう。
一方、マンションのメリットは立地条件の良さです。一般的に戸建住宅よりもマンションのほうが駅近くに建てられ、生活しやすい環境が整っています。駅周辺には日々の買い物ができる店が集まる傾向があり、子育て環境も充実しているため、共働き世帯はマンションを選びやすいとも言われています。戸建は住宅街などにあることが多く、車がないと不便な立地もあるでしょう。
また、共同住宅という点でセキュリティ面には安心感があります。最近のマンションにはエントランスにオートロックや防犯カメラが設置され、管理人が常駐している場合も多く、他人が簡単に入り込めるわけではありません。管理費などの支払いは生じますが、防犯面に加え共用部の掃除なども必要ないことから、楽に感じる人もいるでしょう。
家を購入するための資金計画
家を購入する際にはどのくらいの資金が必要なのでしょうか。欲しいと思った家が見つかっても購入資金が足りなければ、また一から物件探しをすることになり、時間や労力の無駄になります。この項目ではどのように資金計画を立てたらよいのか、考えていきましょう。
購入費用の全体像を把握する
家を購入する際には、物件価格のほかに税金や手数料などの諸費用がかかります。物件は住宅ローンで賄うことが多いですが、諸費用は基本的に現金で支払うため、資金を用意する必要があります。
諸費用には、印紙税、登録免許税、司法書士依頼料、融資事務手数料、ローン保証料、火災保険料などが含まれ、その割合は物件の種類によって異なります。新築マンションの場合は3〜5％前後、建売住宅は6〜8％前後、注文住宅は10〜12％前後です。
たとえば新築マンションの物件価格が3,000万円で諸費用の割合が5％の場合、3,000万円×5％＝150万円の諸費用がかかると考えればよいでしょう。
住宅ローンの借入可能額を理解する
家を購入する際は一括で支払うこともできますが、大半は住宅ローンを利用して購入する場合がほとんどです。住宅ローンを利用する場合、どのくらいの年収でいくらくらいの借入ができるのでしょうか。
一般的に住宅ローン審査に通りやすい年収倍率の目安は5〜7倍と言われています。たとえば、年収600万円であれば借入額は3,000万円～4,200万円が目安です。
また、年収に対する返済負担率から借入可能額の目安を計算することもできます。返済比率が高いほど、毎月の返済額も大きくなるため無理のない返済比率を設定することが重要です。一般的には返済負担率は30％〜35％以下が望ましいとされています。年収が500万であれば1年間のローン返済額は150万〜175万が目安になります。
新築・中古住宅購入の流れ
住宅を購入する場合、新築と中古とで流れが異なり、さらに新築の中でも建売住宅と注文住宅とで購入の手順が変わってきます。
新築建売住宅の場合
建売住宅とは、すでに設計の仕様が決まっている新築住宅と土地をセットで購入できるものをいいます。一般的にはモデルルームの見学、申し込み、契約、住宅ローンの決定、引渡しの流れで購入でき、比較的ステップが少ないのがメリットです。
建売住宅は、購入の申し込みをしてから入居するまで早くて1か月程度というケースもあり、とてもスピーディです。販売後に新築する際には工期が必要ですが、約2〜3か月ほどで完成することが多いです。
ただし、建売住宅は間取りや設備の変更が原則できないため、こだわりが強い人には不向きでしょう。
新築注文住宅の場合
新築注文住宅を購入する場合、買い手の希望に沿った家を建てるところから始まるため、建築士やハウスメーカーなどと打ち合わせが必要になります。間取りや建具、設備などを自由にカスタムしやすく、より買い手の理想とする家に住むことができる点は新築注文住宅のメリットといえるでしょう。
注 文住宅購入は、土地探し・施工会社選び、土地の契約、建物のプランニング・設計、見積、工事の契約、住宅ローンの決定、引渡しといった流れが一般的です。建売住宅よりも入居できるまでに期間がかかり、短くて8か月程度、設計の要望などが多ければ約1年程と考えておくとよいでしょう。
中古住宅の場合
中古住宅は、すでに売りに出されている物件から気に入った物件が見つかればすぐに購入が可能です。なんといっても新築に比べ、中古住宅は価格が安いのがメリットです。購入する前に内覧もできるため、入居後のイメージがわきやすいでしょう。
購入の流れは、建売住宅とほぼ同じで、内覧をして気に入れば申し込み、契約、住宅ローンの決定、引渡しの順に進めていくことになります。早ければ1か月程度で入居できるでしょう。
ただし、オーナーとの売買契約がスムーズに進まない場合は、期間が伸びる可能性もあります。たとえば、以前の住居人の引っ越しが済んでいない、交渉に応じてもらえないなどのケースもあり、購入までの取引には注意が必要です。
また、ある程度築年数が経っている中古住宅を購入する場合は、リフォーム費用や入居までの期間も考慮しておく必要があるでしょう。
家を買う際にやるべきことのまとめ
家を購入する際には、まず新築住宅か中古住宅なのか、戸建住宅かマンションかを考える必要があります。新築の場合、建物の価格は高いですが設備などすべてが新品である点が魅力といえます。一方、中古住宅は価格が安く内覧もできるため、生活のイメージがわきやすいのが特徴です。
戸建では独立した建物であるため、プライバシー性が高く騒音などをあまり気にせず過ごせるでしょう。マンションはセキュリティ面に安心感があり、共用部分の手入れなども必要としません。このように物件種別によってさまざまな違いがあるため、何を優先として家を購入したいのか決めておきましょう。
また家を購入する際には、どのくらいの費用が必要で、住宅ローンはいくら借入できるのかを把握しておくことが大切です。せっかく購入したい家が見つかっても、返済できそうもないとなると、また一から家探しをする必要になってしまいます。
また購入する住宅が建売か注文かによって購入の流れや、実際に入居できるまでの期間も異なります。買い手にあった理想の家を見つけるためにも、物件種別、費用、流れ・期間を調べておきましょう。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
