最終更新⽇時
2026/04/21家の耐用年数は何年？寿命を延ばす方法と老朽化の対策
- 不動産の知識
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の寿命とは？理解しておくべき基礎知識
家の寿命が何年か気になる方も多いでしょう。新築の家を購入しても、永続的に住み続けられるわけではありません。
家は年月が経つことで老朽化し、使えなくなることが一般的です。
築何年で家が住めなくなるのかを正しく理解していないと、家の購入をためらう原因になり得ます。家の寿命を知らずに住宅購入をすると、将来の人生設計や資産計画を立てにくくなります。
中古物件を購入検討している場合、残り何年住めるかや家の平均寿命は重要な指標となります。
住宅購入を検討している方は、家の寿命について十分に理解しておくことが重要です。
この記事では家の寿命について詳しく解説し、寿命を延ばす方法や寿命が来た際の対処法も紹介します。ぜひ最後までお読みください。
家の耐用年数の種類とは？3つの基準
家の寿命を理解するために、まず耐用年数について確認しましょう。耐用年数は大きく分けて、次の3種類に分類されます。
「耐用年数の種類」
- 法定耐用年数
- 物理的耐用年数
- 経済的耐用年数
法定耐用年数とは、会計・財務上の物件価値が無くなるまでの家の寿命を指します。財務上の物件価値が0円になるまでの期間を示すのが法定耐用年数です。
家は年月と共に資産価値が減少するため、どのタイミングで価値が無くなるかを知ることが重要です。資産価値が減少することを減価償却と言い、法律により減価償却可能な期間が定められています。
国税庁が定めた主な減価償却資産の法定耐用年数は以下の通りです。
「主な減価償却資産の法定耐用年数」
- 木造 22年
- 軽量鉄骨造 19年
- 軽量鉄骨造 27年
- 重量鉄骨造 34年
- 鉄筋コンクリート造 47年
法定耐用年数は家の構造や用途によって異なります。木造や軽量鉄骨造の家は耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造は耐用年数が長いです。
法定耐用年数は財務上で資産価値が無くなるまでの年数を示すものであり、実際に家が壊れるまでの寿命とは異なります。
物理的に家に住めなくなる、倒壊するまでの寿命を表す指標が物理的耐用年数です。物理的耐用年数を超えて家に住んでいると、倒壊の危険があるため建て替えや取り壊す必要があります。
物理的耐用年数は、家が老朽化することによって訪れるため、雨風や大気汚染の影響を受けやすい構造ほど寿命が短いです。また家のメンテナンス頻度や立地など、使用状況によっても物理的耐用年数は変動します。
一概に物理的耐用年数が何年ほどとは定められていませんが、最近までは鉄筋コンクリート造の家であれば築100年でも倒壊しませんでした。しかし、近年は大気汚染が進み家の老朽化が早くなっているため、築100年以内に寿命を迎える家が多いです。
経済的耐用年数は、家が後何年間使用できるのか、経済的価値がどれくらいあるのかを表しています。たとえば、マンションやアパートなど集合住宅は、入居者を集客できなくなった時点で経済的価値が無くなってしまうものです。
築年数が古すぎると入居者を確保できずに、取り壊すしかありません。経済的耐用年数こそ、日本における本当の家の寿命と言えるでしょう。
家の平均寿命
家の平均寿命が何年くらいあるのか、気になる方も多いでしょう。先ほど説明した通り、家の寿命は3種類の耐用年数によって判断できます。
そのため、一概に平均寿命が何年かは定められていませんが、建築されてから取り壊されるまでの耐用年数は30年ほどです。
物理的耐用年数は木造住宅でも80年は人が住めると言われていますが、先に法定耐用年数が訪れるため、80年より早く取り壊されています。
老朽化が進み家に住めなくなる本当の寿命より、減価償却ができなくなる、法的な寿命が先に来ているため、家の平均寿命は30年ほどと短いです。
日本の家の寿命が短い理由
日本は世界の先進国と比べて、中古住宅流通市場が整っていない傾向もあります。そのため、アメリカやイングランドと比較して、日本で持ち家に住み替えられる可能性は圧倒的に低いです。
国土交通省が公表した資料によると、日本と比較してアメリカの方が約3倍、イングランドで約3.8倍も持ち家に住み替える可能性が高いというデータが出ています。
＊参考国土交通省｜中古住宅流通促進 中古住宅流通促進・活用に関する研究会（参考資料）
日本の中古住宅流通市場が未熟な要因は、家の寿命が短いからです。寿命が短く、平均築30年ほどで取り壊されている市場は、中古住宅が流通できません。
「なぜ世界的に見て、日本の家の寿命が短いのか」詳しい理由について、確認してみましょう。
耐震性と中古住宅の課題
日本にある家の寿命が短い理由は、耐震性能の違いが関係しています。地震大国である日本では、耐震性能は非常に重要です。
年月とともに建築技術が向上したことで、新築物件の耐震性能が上がり中古物件の需要が低くなりました。
建築基準法は1981年に改正され、耐震性能が見直されたことにより、法改正以前に立てられた中古物件は耐震性能に不安があります。
また2000年には新耐震基準が改正され「2000年基準」が設けられたことにより、更に耐震性に優れた住宅が増えました。
建築技術の向上によって「中古物件は耐震性能に不安がある」と考えている方が多いため、中古物件の需要が低いです。
そのため日本では、中古物件は需要が低く、価値が下がりやすいため、物理的耐用年数より早く取り壊されて平均寿命が短くなっています。
日本人の新築志向と住宅寿命の関係
日本にある家の寿命が短い要因は、日本人の特性が関係しています。日本人は新築好きが多く、「家を購入するなら新築」という考え方が根付いているからです。
理想のマイホームと聞いて、新築物件の購入を思い浮かべる方は多いでしょう。
日本は戦後、住宅が不足して質より量の考え方で、次々と家を建てました。結果、耐震性能に不安が残る家や造りが多く、「古い家は質が良くない」と考える方が増えたのです。
現在残る中古物件は、新耐震基準制定後に建てられた物件ばかりなので、耐震性能に問題はありません。しかし日本人の中には新築好きの考えが多く、家を購入する際に新築物件を希望する方が多いです。
中古物件の需要が低く、物件が流通しないため、物理的耐用年数より早い段階で取り壊されてしまいます。そのため日本の家の平均寿命は、物理的耐用年数より圧倒的に短いのです。
家の寿命を延ばす方法：長期的に住み続けるためのコツ
できるだけ家を長持ちさせるために、家の寿命を延ばす方法も知っておきましょう。家の寿命を延ばせれば住宅購入費用を抑えて、次の世代まで家に住み続けられます。
家の寿命を延ばす方法は、次の通りです。
- こまめに掃除をする
- 定期メンテナンスを徹底する
- 修繕リフォームをする
まずは毎日の掃除をこまめに行うことが、家の寿命を延ばすコツです。日々の掃除を徹底することで、家の異常に気付きやすく対応が早くできます。
掃除をする際には外壁部分と水回り部分を注意しておくと、家の異常に気付きやすいです。
外壁にヒビや破損はないか、水回りに腐敗やカビがないかを確認しておいてください。
また、掃除だけでなく定期的なメンテナンスを徹底することで、家の寿命を延命できます。定期メンテナンスを実施して、家の材質や設備に異常はないか、老朽化してリフォームが必要な箇所はないかを確認してみましょう。
破損や老朽化が激しい部分は、修繕リフォームをしておくと、家の寿命を延命できます。
家の寿命を延ばすには、普段の掃除や定期メンテナンスによって、異常を早期発見し早期修繕することが大切です。大切なマイホームを長持ちさせるために、日々の掃除に力を入れてください。
家の寿命が来た際の対処法
リフォームやメンテナンスを徹底しても、いずれ家の寿命が訪れる時は来ます。寿命を迎えた家はどのように処分するのか、悩む方は多いです。
家の寿命が来た際の対処法は、主に次の2種類が挙げられます。
- 建て替えをする
- 不動産売却をする
建て替えとは、家を一度取り壊して、新しく建て直す方法です。家の基礎部分まで解体して、新しく家を設計し直すため、建て替えを機に間取りや構造を変更できます。
しかし建て替えを行うには、既存住宅を解体したり新しく新居を建てたりと、膨大な費用がかかるため、注意が必要です。
全面リフォームをして寿命を延命できる場合は、建て替えではなくリフォームによる延命措置を検討してみましょう。リフォームをしてもすぐに寿命を迎える場合は、思い切って建て替えた方が賢明です。
また家の寿命を迎えたことで、引越しや新住居を希望している場合は、不動産売却を検討してみましょう。しかし寿命を迎えた家は、売却できないか、売却できても売却益が低い可能性は高いです。
寿命が来た家を売却する際には「家を処分する」ことを目的として、売却益は期待しないようにしましょう。
家の寿命が来た際には、建て替えか売却かを検討して、目的と状況に合った最善の方法を選択してみてください。
家の寿命に関するまとめと今後の計画
家の寿命は一般的に約30年ほどです。家の寿命には法定耐用年数・物理的耐用年数・経済的耐用年数の3種類があり、一般的に使われている家の寿命は経済的耐用年数を指します。
物理的耐用年数では約80年ほど寿命がある家でも、30年ほどで取り壊されることが多いです。
世界的に見ても日本の家の寿命は短く、中古住宅流通が未熟な傾向にあります。なぜなら、日本は中古物件ほど耐震性能が低いイメージが強く、新築好きの方が多いからです。
そのため、新築住宅を購入する方が多いです。平均寿命が30年では次の世代まで家を保てません。できるだけ家の寿命を延ばすために、日々の掃除と定期メンテナンスを徹底しておきましょう。
掃除やメンテナンスによって家の異常が見つかれば、修繕リフォームをして寿命を延命できます。リフォームをしても寿命を延ばせなくなった場合は、売却か建て替えを検討しなければいけません。
建て替えは解体費用や新築建設費用がかかるため、高額な資金が必要です。全面リフォームで対応できる場合は、リフォームによる延命を検討しましょう。
また寿命が来た家を売却する際には、資産価値が認められず売却できないか、売却益をほとんど得られない可能性が高いです。不動産売却か建て替えどちらを選択すべきかは、自分の目的と状況を考慮して検討してみてください。
住宅購入をした際には、この記事を参考に家の寿命をできるだけ延命してみましょう。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
