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2025/11/21400坪の土地で収益を上げる活用法と事例紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
400坪の土地活用法：選ぶ際のポイントを徹底解説
400坪の広さを理解することは、有効活用するために欠かせないポイントです。どれくらいの広さがあり、どのような活用方法があるかを理解する必要があります。
400坪は大きさだけで考えればかなり広い土地であるため、自分たちが住むための家を建てたとしてもかなり余裕を持って、自分が理想としている建物を建てられるでしょう。
例えば、住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35の2021年度利用者調査を見てみると、注文住宅を購入する場合は全国平均で約37.5坪、土地付きの注文住宅を購入する場合は全国平均で約33.7坪です。
つまり、400坪の広さがあれば一般的な注文住宅が10件以上建てられる面積です。自分たちが住むための家を建てる予定であれば、かなりの大きさの建物を建てられることがわかります。
例えば、自分が住んでいる地域で一般的な家庭が10件使用している土地の広さを考えれば、イメージしやすくなります。身近なもので広さを例えるなら学校などにある25mプールが4つか5つ分です。
さらに、建築条件を満たしている場合は、400坪の敷地内に本宅と離れを作ったり、子供が将来結婚をした場合は敷地内に子供用の住宅を作ったりなども考えられます。
本来であれば4人家族でも全国平均の約33.7坪もあれば、家の中で余裕を持って過ごせるため400坪全体を使用して住宅を建築するよりも一部分に住宅を建てて、他は庭や分筆をして有効活用するケースが多いです。
＊参考住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」/p>
400坪は平方メートルに直すとどれくらいかについて
不動産会社やサイトによっては土地の広さを坪数で表すこともあれば、平方メートルで表していることもあるので、坪数を平方メートルに直すための計算方法についても覚えておくのがオススメです。
400坪は、1坪が約3.3平方メートルであるため、400坪×約3.3平方メートル＝1,320平方メートルになります。
1,320平方メートルは具体的な大きさについてはイメージするのが難しいですが、平方メートルは縦の長さ×横の長さによって求められるので、具体的に縦の長さと横の長さについて置き換えて考えればわかりやすいでしょう。
例えば、1,320平方メートルは縦の長さが60mで横の長さが22mの場合でも、縦の長さが50mで横の長さが26.4mでも条件を満たしているのがわかり、土地の形は場所場所によって違うといえます。
正方形に近い形で考えると、縦の長さと横の長さが36.3mの場合、正方形に近い形にはなるといえる一方で、正方形に近い形で土地を所有しているのは非常に珍しいです。
もしも自分が400坪の土地を所有しているなら、早い段階で土地の形や立地については理解をしておくのが良いでしょう。
また、1坪あたりは2畳になるため坪数の2倍が何畳かと覚えておけば、さまざまな場面でも役に立ちます。
土地の形や立地について確認をする方法とは
土地の形や立地を確認する方法はいくつかありますが、土地の広さや形を確実に知りたい場合は、法務局で登記事項証明書や地図・図面証明書を取得をするのが確実です。
登記事項証明書では土地の広さに関して記載がされているだけでなく、現在の所有者や住所も記載されています。他にも、これまでの所有権の移り変わりや根抵当権の遍歴なども確認が可能です。
登記事項証明書の取得には手数料が必要になりますが、取得自体はどこの都道府県でもできるため、たとえば北海道の登記事項証明書を沖縄県で取得しても問題ありません。
さらに、土地の形や立地について確認したい場合は、直接400坪の土地を訪れることをお勧めします。
土地の広さだけでなく、周辺環境も確認できます。土地を有効活用したいと考えているなら、一度足を運んで見ることをお勧めします。
周辺環境を確認し、住宅街にある場合は、人々が利用できる商業施設が適していることがあります。周辺がなにもないなら倉庫業などが商品を管理するのに適しているなどが挙げられます。
周辺環境などと親和性が低いと土地の有効活用が難しくなるため、様々な方法を駆使して、400坪の土地をどのように活用すれば利益を最大化できるかを慎重に判断してください。
400坪を有効活用するための重要ポイント
400坪を有効活用したいと考えているなら、どのような活用方法があるかを把握するだけでなく、それぞれの活用方法が適している周辺環境などについても理解が求められます。
他にも活用方法次第では初期費用が多く必要になるケースもあれば、初期費用がそれほど必要ない場合もあります。
活用方法によっては初期費用が必要になるだけでなく、初期費用で必要になった金額を取り戻せないリスクもあります。これらを理解してから活用をしなければ、思いもよらなかったトラブルなどに巻き込まれてしまうかもしれません。
こうした事態を避けて効率よく安全に土地活用をしたい場合は、土地活用の方法をしっかりと理解しておくことが重要です。
400坪の有効活用方法について解説をしていくので、自分が所有している土地の周辺環境なども考えながらどの活用方法が合っているかについて参考にしてください。
賃貸住宅を建てて運用する
周辺環境に大きな駅や学校、病院などの生活に必要な施設が揃っている場合、賃貸住宅を建てて運用するのがお勧めです。
注意点として、賃貸住宅を建築する際には資金が必要になります。また、長期間にわたって運用する予定がある場合、賃貸住宅の修繕費用や固定資産税の支払いが必要であることを念頭に置いておきましょう。
建築する賃貸住宅は、周辺に住んでいる層を参考にして決定するのが大切です。家族層が多い地域であればファミリータイプの賃貸住宅、学生などの一人暮らしが多いなら家賃を抑えて単身用の賃貸住宅を建てるなどの判断が求められます。
また、賃貸住宅を建築した後に物件の管理を自分自身でしていくのか、それとも管理会社に依頼をして管理をしてもらうかも決める必要があります。管理会社に依頼する場合、手数料の支払いも必要な費用に含まれます。
自分で賃貸住宅の管理をするのであれば、入居者対応や入居者募集も自分でおこなう必要があるため、賃貸住宅の運用負担が大きいといえるでしょう。
賃貸住宅を運用するリスクとしては、思ったように入居者が入居しない可能性や、入居者が家賃滞納をするリスクなどが挙げられます。
企業などに土地を貸す
企業などに土地を貸す方法では土地だけを貸して、倉庫などの建物の建築は企業が費用を出すのが一般的です。
周辺地域に住宅街などがなくて400坪の土地がある場合では、企業などの倉庫やオフィスなど多少の騒音を出しても問題がないため、幅広い用途での使用が予想されるでしょう。
長期間にわたって契約をするケースが多く、契約をして土地を使用している間は継続的に安定した不動産収入を得られます。
また、企業などに土地を貸した場合は会社の信用に関わるだけでなく、使用料滞納をして土地の使用権を失うのを避けるために、支払いが遅れるケースは珍しいといえるでしょう。
注意点としては、土地を貸している間に企業が倒産をしてしまうリスクがある点と、契約をする際に土地の使用契約が終了した際には更地として返却をするようにする点です。
もしも次に土地の有効活用をしようと考えた際に、以前に貸していた会社の設備が残っていると契約が難しくなってしまうかもしれません。
企業との契約が終了した後の行動なども視野に入れて考えるのが、リスクを管理するためにも大切といえるでしょう。
月極駐車場やコインパーキングとして使用する
月極駐車場やコインパーキングとして使用する方法も多く選ばれており、周辺地域に競合する月極駐車場やコインパーキングがない場合には非常に需要が高いです。
月極駐車場では個人や企業などと契約をして毎月決まった金額が手元に入ってきて、コインパーキングでは時間制の料金設定になっているのが、それぞれの特徴といえるでしょう。
安定した収入を得たいと考えているなら月極駐車場、不安定でも大きな利益が欲しいと考えているならコインパーキングがオススメです。
どれくらいの需要があるかどうかについての判断方法としては、住宅地域で車を止めるだけの土地の余裕がない大きな駅の近くや、商業施設などの人々が集まってくる地域の近くでは月極駐車場やコインパーキングは向いています。
また月極駐車場やコインパーキングでは、初期費用が比較的少なくて済むのも人気が高い理由の1つです。
土地活用を考えるときに気を付けるべきポイントについて
土地活用が上手にできれば不労所得として毎月安定した収入を得られるだけでなく、土地を所有しているだけで発生する固定資産税や都市計画税などの支払いも、不労所得からできるようになります。
しかし、土地活用は必ず利益が出るわけでなく、状況次第では利益が出ずに赤字経営になってしまうリスクについても把握しておくのが大切です。
とくに賃貸住宅を運用する場合には初期費用が大きくなることから、金融機関などで融資を受けているケースが多いため、どれくらい固定収入を得られるかについては慎重に判断をしてください。
金融機関などから融資を受けている状態であって、毎月の返済が滞ってしまうようになれば担保として設定している土地が回収されるかもしれません。
土地活用を考えているときにはメリットの部分だけを捉えるのではなく、デメリットの部分についても向き合って考えるのが大切です。
自分だけでは土地活用についての判断が難しいと感じたら、不動産会社や金融機関などの専門家に相談をしてください。
400坪の土地活用は慎重に決定するのが大切
400坪の土地活用ではさまざまな活用方法の選択ができるため、どうしても利益が大きくなる活用方法を選択したくなります。
しかし400坪の土地があっても周辺環境などによって、最適な活用方法は変わってくるため、どの活用方法が自分が所有している土地には適しているかについては、慎重に判断をするのが大切です。
あまりにも無理のある土地活用をしてしまうと、赤字になってしまうケースも珍しくないため、自分だけで判断をするのではなく積極的に専門家にも相談をして方針を決定しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
