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2025/11/21サブリース契約で後悔しないための注意点とポイント
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
サブリースの仕組みについてサブリースの基本：仕組みと特徴
サブリース契約に基づく賃貸経営は、テレビコマーシャルなどでよく見かけるようになり、「サブリース」という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。
今回は、サブリースの特徴や仕組み、メリットやデメリットなどについて説明します、
サブリースの概要と特徴とは
賃貸経営は、入居者とオーナーが直接賃貸借契約を締結し、家賃収入を得ながら収益をあげる運用方法です。家賃収入から部屋の修繕や定期的な改修工事を行い、融資を利用して物件を購入した場合は、毎月の返済金を支払いながら経営を行います。
一般的な賃貸経営の場合、空室や滞納などで想定していた家賃収入が得られないリスクも発生します。賃貸経営における空室や滞納リスクを抑えるのが、サブリースの特徴です。
サブリースは、不動産管理会社がまとめて借り上げ、物件の運営を行います。サブリースだと、空室があったとしても不動産管理会社がまとめて借り上げていますので、家賃が入らないことはありません。
オーナーには空室でも家賃収入が入り、管理もすべて不動産管理会社に任せられるのがサブリースの特徴です。
サブリース契約の流れ
サブリース契約は、最初に不動産会社がサブリースの可否を調査することから始まります。現地調査や周辺エリアの賃貸状況などから、借り上げできる家賃を設定し、オーナーと協議してサブリース契約ができるかどうかを決定します。
不動産管理会社とオーナーがお互いに条件面など同意できるとサブリース契約の締結です。今後の募集作業や入居者との契約締結など、すべて不動産管理会社が行います。以降は、一般管理と大きな違いはありません。
家賃の集金や滞納の督促、修繕の手配などを行いながら、オーナー負担の修繕費に関しては協議を行い、不動産経営を行う流れです。
サブリースと一括管理の違い
不動産経営における一括管理とサブリースの最も大きな違いは、家賃の取り扱いにあると言えます。空室や滞納があれば家賃収入がオーナーの手元に入らない一括管理と違い、空室があってもオーナーには借り上げ家賃が入ります。
共益費の運用なども一括管理とサブリースでは異なります。マンションの運営は、基本的に入居者から徴収する共益費で運営するのが一般的です。共用部分の光熱費や清掃、保守や点検費用などは共益費から捻出されます。
一括管理では、共益費もオーナーの手元に入りますので、共益費の運用でもオーナーの承諾を得ながら運営しなければいけません。サブリースは共益費を不動産管理会社が取得し運営しますので、わざわざオーナーの承諾を得る必要はありません。
共益費の運用について、一括管理とサブリースの違いといえるでしょう。
サブリース契約のメリット
サブリースが不動産経営で広く利用されるのは、複数のメリットがあるためです。サブリースを不動産管理会社に依頼するメリットについて解説します。
空室リスクの回避
サブリースの最大のメリットは、空室リスクを回避できることです。一般管理でオーナーが最も心配するのは、空室になって家賃収入が入らない点でしょう。想定していた家賃収入が大幅に下回ってしまうと、ローンの返済すらできないかもしれません。
サブリースに関しては空室になった場合、不動産管理会社には家賃が入りません。不動産管理会社は、空室になっても借り上げた家賃を支払う必要があります。
空室が出ると退去してから1か月間は家賃が免責となるサブリース契約もありますので、契約内容によって条件は異なります。一括管理と比較すると大幅に空室リスクを抑えている点がメリットです。
滞納リスクの回避
滞納リスクもオーナーにとって家賃が入らず、賃貸経営にとって大きな痛手となる問題です。入居者はいるのに家賃が入らず、何か月も滞納が続くと明け渡し訴訟などで、高額な支出を負担する可能性すらあります。
サブリースでは、不動産管理会社との借り上げ契約があるため、滞納が発生した場合でも不動産管理会社が対応します。
オーナーにとって入居の有無はほとんど関係がなく、滞納があろうと借り上げ契約した家賃をオーナーに支払う必要があります。賃貸経営における家賃が入らないリスクを抑えているメリットです。
管理の手間を省く
賃貸管理では、入居の募集やクレーム処理、維持管理などさまざまな管理に関する業務を行う必要があります。
管理業務は多岐にわたり、家賃のチェックや明細の作成など事務的な業務も多いので、自分で管理する場合は多くの時間を割くことになるでしょう。
サブリースでは、不動産管理会社に一括で管理を任せることが可能です。サブリース契約を締結した不動産管理会社が、管理業務を一括して行うため、オーナーは管理を行う必要がありません。
自分で管理を行う場合は、兼業や副業での不動産管理は非常に難しいといえます。サブリースだと他の仕事を持っていたとしても経営は可能です。手を煩わせることがない点もサブリースのメリットといえるでしょう。
確定申告が簡単
賃貸経営の収入は不動産所得になりますので、確定申告を行う必要があります。自分で管理を行う場合、家賃の入金チェックや経費の計上、記帳など確定申告の準備が非常に大変です。
基本的に賃貸経営を行っている場合、確定申告を自分で行うことは手間がかかるため、多くの場合税理士に依頼することが一般的です。サブリースの場合は管理業務に関して、すべて不動産管理会社が行います。
かかった修繕に関するコストや、送金した借り上げ家賃などはすべて明細にまとめて書類を送付してくれますので、収支をまとめる必要がありません。
不動産管理会社によっては、毎月の明細だけではなく確定申告前に年間の明細を作成し送付しますので、確定申告に提出する書類が簡単に揃えられます。確定申告がかんたんになる点もメリットです。
サブリース契約のデメリット
サブリースはメリットばかりではありません。デメリットもあります。サブリースにおけるデメリットについて説明しましょう。
相場の家賃より安い
まずは、相場の賃料より家賃が安い点がデメリットとして挙げられます。自分たちで管理を行っている場合、入ってくる家賃は、入居者と契約した家賃が入ってきますので、相場並みの家賃であるケースが多いでしょう。
サブリース契約では、借り上げ家賃の設定が相場よりも安いケースがほとんどです。一般的にはサブリース契約の場合、借り上げ家賃は相場の85％から90％程度になるケースが多く、収益面で落ちるケースが多いといえるでしょう。
60,000円で入居している部屋があるとすると、サブリース契約だと51,000円から54,000円の家賃しかオーナーには支払われません。相場よりも安い借り上げ家賃となってしまう点が、デメリットのひとつです。
管理会社への依存
サブリースの場合、管理面など大部分を管理会社に任せなければいけません。サブリース契約をしている不動産管理会社が管理面を請け負いますので、入居者の募集や入退居の管理もオーナーには承諾の必要なく管理されます。
オーナーはどのような方が入居しているのかといった点が一切わかりません。不動産管理会社がきちんと管理していますので、素性の怪しい人間が入居している可能性は薄いです。
素性の怪しい人間が入居している可能性もゼロではないのが気がかりな点です。入居が厳しくてもオーナーには関係ありません。家賃が入らない不動産管理会社には大きな痛手です。
少しでも家賃収入を得ようと入居のハードルを下げており、あまり好ましくない人物が入居している可能性もあります。管理会社任せとなっている点もデメリットといえるでしょう。
サブリース会社の倒産
サブリース契約を結んだ不動産管理会社が倒産するリスクも、大きなデメリットです。サブリース契約を交わした会社が倒産してしまうと、入居者との賃貸借契約を承継することになります。
空室が多く、借り上げ家賃以下の収入になってしまう可能性も考えられるでしょう。どのような入居者がどのような契約内容で賃貸しているのかもわからないために、トラブルになるかもしれません。
管理面を不動産管理会社に任せていたので、管理の引継ぎに多大な時間と労力を要する可能性も非常に高くなってしまいます。サブリースにおけるデメリットといえるでしょう。
サブリース契約で注意すべきポイント
サブリース契約のメリットやデメリットについて説明しました。サブリース契約を行う場合、どのような点に注意するといいのでしょうか。サブリース契約の注意点について見てみましょう。
契約期間と費用
サブリースでは契約期間に注意しましょう。一般的にサブリース契約は長期間にわたる契約が多く、最大で35年間の契約といった長期保証がセールスポイントのひとつです。長期契約期間を設定していたとしても家賃の見直しは2年から5年に一度となっています。
35年のサブリース契約を締結したからといって、35年間借り上げ家賃が変わらないというわけではありません。借り上げ家賃は相場の85％から90％程度です。
10％から15％はサブリース会社が収益として受け取っていますので、相場の賃料より安い借り上げ賃料といった点も注意しておきましょう。
家賃の見直し
サブリース契約は最長35年間の長期契約としても、家賃の見直しや契約の更新は2年から5年ごとに行われる契約になっています。
不動産管理会社がサブリースで赤字だった場合など、家賃を見直すタイミングに借り上げ家賃を大幅に減額する提案を行うケースもあるでしょう。
オーナーが借り上げ家賃の値下げを承諾しなければ、サブリース契約の解約といったケースも考えられます。35年間の長期保証などはほとんど意味をなさない契約となってしまうかもしれません。
家賃の見直しも、サブリース契約では注意しておく必要があるでしょう。
免責期間
免責期間とは、サブリース契約している不動産管理会社が借り上げ家賃を払わなくていい期間のことを指します。サブリース契約では免責期間が設定されているケースもあり、退去があった場合などが免責となっているケースが多いです。
免責期間は退去日から1か月程度の設定になっていることが多く、1か月経過すると空室であっても元通りの借り上げ家賃が支払われます。免責期間は不動産管理会社によって異なります。一般的には1か月から2か月程度です。免責期間は前もって確認しておきましょう。
サブリースの解約
オーナーと不動産管理会社が借り上げ契約を締結し、サブリースが始まります。サブリース契約は借地借家法上、貸主であるオーナーから解約するには解約するにあたる正当事由が必要です。
正当事由として認められるケースは、なかなか少ないので解約に関してもあらかじめ条件を付保しておく必要があります。
サブリース契約は借り上げ家賃の見直しなどでトラブルに発展することも多く、解約についてのとりまとめもしっかりとしておきましょう。
サブリースのまとめ：メリット・デメリットを理解しよう
サブリース契約はうまく活用することによって、空室があっても安定した収益を得られる、不動産経営のリスクを抑えられる経営手法です。メリットやデメリットをしっかりと理解した上で、サブリースを選択しなければいけません。
契約期間や家賃見直し期間など、わかりにくい点もありますのでしっかりと理解した上でサブリース契約の判断を行いましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
