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2025/11/21コンバージョン建築とは？特徴・メリット・デメリットを解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
コンバージョン建築の特徴と概要
新築物件の着工件数はコロナ禍においても増加しており、すでに建築されたマンションやオフィスビルは、常に新しい建物と競争しなければなりません。築年数が経過するにつれ、建物の劣化が避けられなくなります。
建物の劣化が表れると、稼働率や収益性が落ちる要因となってしまいます。建物の劣化に対し、いろいろな対策を講じて資産価値の維持や収益改善に取り組まなければいけません。収益改善の手法の一つがコンバージョン建築です。
コンバージョン建築の内容や将来性といった点について見てみましょう。
コンバージョン建築とは？基本概念の理解
築年数が経過し、稼働率や収益率が落ちてきた物件の収益改善方法として挙げられるのがコンバージョン建築です。数年前にオフィスビルを建築し、不動産経営を行っていたとしましょう。
築年数が経過し、オフィスビルとしての稼働が落ちてきた場合、築年数の経過による劣化と同様に、環境の変化が挙げられます。環境の変化とは、オフィスビルが立地するエリアのオフィス需要が減少した場合などを指します。
近くにオフィスビルが建築され過ぎて、すでに需要が供給を上回っているかもしれません。環境の変化による収益減少の対策として、コンバージョン建築が考えられます。コンバージョン建築とは、用途を変更することで資産価値を向上させる手法です。
ここでは、オフィスビルの事例を挙げました。環境の変化によってオフィスビルの需要が減少したことに原因があるならば、コンバージョン建築により居住用ビルなどに変えて収益改善を図ります。用途そのものを変更する手法がコンバージョン建築の特徴です。
リノベーションとの違い：何が異なるのか
コンバージョン建築と混同されるのがリノベーションです。コンバージョンよりもリノベーションという言葉の方が、良く聞く名前ではないでしょうか。リノベーションとコンバージョンでは大きく目的が異なります。
オフィスビルの稼働率や収益が落ちているのは、環境に原因があるなら、コンバージョンを用いると述べました。オフィスビル自体の供給がまだ多い場合、所有しているオフィスビルに原因があると考えられます。
オフィスビルの設備が古くなってしまい、収益が落ちている場合や、全体的な劣化や見た目の悪さが要因の場合などはリノベーションが効果的です。
リノベーションは、用途を変更せずに収益改善を目指す手法です。コンバージョンは、用途変更による収益改善を図る手法ですので、大きな違いがあるといえるでしょう。
コンバージョン建築の将来性：市場動向とニーズの変化
コンバージョン建築の将来性について見ていきましょう。コンバージョンを行う要因として挙げられるのは、以下の３つです。
- 周辺環境の変化によりニーズが変わってしまった
- 人口推移が顕著で、異なるニーズが出てきた
- 建物を所有する目的に変化を持たせたい
今後、日本では少子高齢化に伴う急激な人口減少が予測されています。そういったさまざまな環境の変化によって、建物をコンバージョンする必要性が高まる可能性があるかもしれません。
コンバージョン建築のメリット
コンバージョン建築を選択することにより、いくつかのメリットが受けられます。メリットは大きく3つに分類できます。コンバージョン建築における3つのメリットについて説明しましょう。
歴史的建物の保存とその意義
歴史ある建物を残すことが可能です。コンバージョン建築という概念がなく、環境が要因となり資産価値が下がった建物は、取り壊すことになるでしょう。
収益が低下し、赤字の恐れがある建物を保有し続けるより、新たに建物を建設して収益性を確保するのが一般的です。スクラップ＆ビルドも効果的な手法といえます。
スクラップ＆ビルドを繰り返してしまうと、歴史ある建物が取り壊される可能性も非常に高くなるでしょう。コンバージョン建築により、用途を変えて活用することで歴史ある建物を残せます。
多用途利用の可能性：新たなビジネスモデル
別の用途として利用できる点がそもそも大きなメリットです。基本的に、住居用の建物は住居専用としての利用しかできません。コンバージョンによって、用途をガラッと変えて建築物を再利用できます。
今まで住宅だった建物を倉庫やホテルにするなど、コンバージョンによっていろいろな可能性を持った建物になります。ニーズをつかんだ物件へ生まれ変わらせることができる点は、最も大きなメリットであり目的といえるでしょう。
資産価値向上のメカニズム
コンバージョンによって建物自体の特徴を生かして、別の資産価値をあげられる点もメリットです。建物は築年数が経過してくると、どうしても古さは完全に隠すことはできません。
古さを強調して新たな価値として提供することも可能です。コンバージョンによって古さという特徴を生かして別の資産価値を生み出せるようになりました。古民家をコンバージョンして古民家カフェや古民家ホテルとしての利用も可能です。
古い雑貨などを扱うこともできます。古さと共に新たな用途利用によって、資産価値をあげられるのはメリットになるでしょう。
コンバージョン建築のデメリット
コンバージョン建築にはメリットだけでなくデメリットも存在するため、両者をしっかりと理解しておく必要があります。コンバージョン建築のデメリットについて見てみましょう。
耐震性の心配
デメリットのひとつとして耐震性の問題が挙げられます。建物をコンバージョンするときに多いのは、建物が古くなって環境に合わなくなった場合です。建物が古いことは、建物自体の耐震性が古いままの状態であるということです。
耐震性の基準は、1981年の建築基準法の改正により、より厳格に定められています。1981年以前の建物は旧耐震の建物で、1981年以降の建物は新耐震の建物と区別されています。
いくらコンバージョンしても耐震の強度を変えることはできません。耐震に関する不安がある建物は、コンバージョン建築したとしても変わりがありませんのでデメリットといえるでしょう。
設計自由度の制限：既存構造の制約
コンバージョン建築は、用途を変えて資産価値をあげる方法です。新築などで建て替える場合と比較すると自由度は高くありません。既存の建物をいかすことが大きな目的ですので、大前提として既存の建物はそのまま残っているわけです。
新築の場合は、まっさらな土地から新たな価値を生み出すために建物を建築します。コンバージョン建築に比べると自由度が高く、新たなチャレンジを取り組みやすいといえるでしょう。
オリジナリティの難しさ：創造性の限界
オリジナリティの面でもデメリットがあります。古い建物をいかすことが大前提のコンバージョン建築では、オリジナリティを出しにくいといえるでしょう。
構造上の変更もコンバージョン建築では厳しい面があり、オリジナリティを出したくても出せない可能性もあります。建物の面影はそのまま残ってしまいますので、あまりかわり映えのしないコンバージョン建築になることも十分に考えられるでしょう。
ややインパクトに欠けることも考えられます。オリジナリティを求めにくい点もコンバージョン建築ではデメリットとなりえるのです。
コンバージョン建築を用いた土地活用とは
コンバージョン建築は、用途を変更して資産価値をあげられる方法です。コンバージョン建築によってどのように用途を変更できるのでしょうか。コンバージョン建築で用途を変えた事例について見てみましょう。
居住用建物をオフィスにコンバージョン
公共施設や公共交通機関の近くに建物を建設する場合、居住用の建物を建てるのが一般的です。
築年数が経過するにつれ、同じような賃貸マンションが乱立してしまい、かなりの差別化をはからなければ賃貸収益を得られない状況に陥るかもしれません。
住居の需要が飽和している場合、オフィスなどにコンバージョンすることが考えられます。近年は、コロナ禍によるテレワークが広がっています。
フリーランスの増加に伴うコワーキングスペースの需要も高まっていますので、居住用に適したエリアでもオフィスとしての需要が高まっているのです。
居住用の建物をオフィスにコンバージョンすることで、新たな需要を取り込むことができます。オフィスの方がニッチな需要となりますので、高い賃料を得ることもできるでしょう。
オフィスを居住用建物にコンバージョン
テレワークの増加やサテライトオフィスの需要増などにより、わざわざ大きなオフィスを構える必要が無くなっています。極端な事例だとオフィス自体を無くしてテレワークだけで業務を成り立たせている企業もあるのです。
オフィスの空室などが目立ちはじめた場合、住居にコンバージョンすることで新たな賃貸需要を取り込むことができます。住居のニーズがあるかどうかがポイントです。
オフィスがあるエリアは、施設や公共交通機関も整っているケースが多く、住居としてのニーズもあるケースが多いので効果的なコンバージョンになるでしょう。
所有している倉庫のコンバージョン
すでに使用しなくなっている倉庫の活用方法も、コンバージョンによって新たな資産価値を生み出せます。倉庫の一般的な造りとして、窓があまり多くはなく、光が当たりにくい構造になっているケースが多いのではないでしょうか。
そういった造りの場合、コンバージョンしにくい構造といえます。倉庫などのコンバージョンとして挙げられるのはギャラリーや美術館といった仕様です。光が当たらず、窓が少ないのは、紫外線が当たりにくく保管に優れている構造といえるでしょう。
展覧関係のコンバージョンには好条件の物件となりやすく、倉庫の無機質さも美術品の対比をかもし出しやすいといえます。
昔ながらの蔵をコンバージョン
昔ながらの蔵なども再利用に困る建物です。江戸時代などから残っている蔵などは、歴史を感じられますので、蔵の歴史を感じながらカフェの経営や本屋など事例は非常に多いといえます。
外観の珍しさから、話題性も高く集客面にとっても大きなメリットです。
コンバージョン建築の特徴やメリット、デメリットについてまとめ
コンバージョン建築は用途変更して既存の建物を活かした方法です。住居をオフィスに変更するなどの方法で、用途を変えずに資産価値をあげるリノベーションとは異なります。
コンバージョン建築は、歴史ある建物を残し、新たな資産価値を見出すメリットがあります。メリットばかりではなく、デメリットもありますので注意が必要です。今後大きな環境の変化が起こる可能性も高く、コンバージョン建築の重要性は高まるでしょう。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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