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2026/04/21土地の評価額を徹底解説！固定資産税や相続税の計算方法も紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地の評価額とは？基礎知識と注意点
自分が所有する不動産の価値を知りたい場合、目的によって複数の算出方法があります。土地の価値を知りたいときに、どの評価額を使用すればよいのかわからないという方も多いでしょう。
土地の評価額にはそれぞれ特徴がありますので、種類と特徴をしっかりと理解した上でどの評価額を使用すればいいのか判断しなければいけません。
土地には複数の評価額がある
土地の評価額として今回は4つの評価額を紹介します。
- 実勢価格
- 公示価格
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
それぞれの評価額は、管轄する場所が異なっており国、地方自治体などさまざまです。管轄する団体が違いますので、同じ場所ですべての評価額を調べることはできません。
各評価額を知りたい場合、どのように調べればよいのかも理解しておく必要があります。
目的に応じて異なる土地評価額の選び方
土地の固定資産税額を知りたいのに、実勢価格を基に算出したとしても実際の価格とは大きく異なる金額となります。
同じ土地の評価額でも、それぞれの金額はまったく異なる点に注意しなければいけません。定期的に見直しされる評価額や、経済状況などによって刻々と変化する評価額などさまざまです。
評価額が知りたい目的を明確にしておき、目的に合わせた評価額を調べる必要があります。
売買価格と評価額の違いに注意
土地評価額は、売買価格とは大きな差を生じている場合もあります。売買価格は、経済状況や地域のニーズなどによっても大きく上下変動するケースがあるからです。
今回紹介する評価額の中で、固定資産税評価額と相続税評価額は一般的に売買価格の7割から8割程度の価格といわれています。
評価額の中には、売買価格とまったく異なるものがあるという点を認識しておきましょう。
土地評価額の種類とその特徴
それぞれの評価額は特徴が異なる点を前述しました。今回紹介した4つの評価額について、特徴を解説しましょう。
実勢価格
実勢価格は時価とも呼ばれている価格です。自分たちが所有している土地は、どれくらいの金額で売却できるかを知りたい場合は、実勢価格を用います。
実勢価格は市場の動向や経済状況によって大きく変動するため、以前に確認した実勢価格が参考にならないこともあります。
自分たちが所有する土地は、どの程度で売却できるかも知りたいときには実勢価格を調べるといいでしょう。紹介する4つの評価額のなかでも最も値動きが大きい価格です。
他の評価額とは異なり、明確な基準がありません。管轄する団体などもありませんので、土地の実勢価格を算出する場合、算出する人によって価格が異なる場合もあります。明確な標準価格がない点は特徴といえるでしょう。
公示価格
公示価格は国土交通省が管轄し、毎年公表する価格です。公的な機関が土地の基準となる正常な価格を算出し公表します。特殊要因がない状態で売買する場合の適正価格とされており、地価公示法を基本として、土地鑑定委員会が算定する価格です。
実勢価格とあまり変わらないと考える人もいるのではないでしょうか。実勢価格は、土地の状況や土地取引の度合いによっても価格が異なります。
どの場所でも実勢価格は自由に算出できるのに対し、公示価格は全国約23,000か所の標準値が表示される価格です。
明確な基準がある公示価格に対し、実勢価格は取引ごとに価格が変化するといった違いも特徴として挙げられます。
相続税評価額
相続税評価額は、国税庁が管轄し毎年公表しています。名前通り、相続税の算出時に用いる価格です。土地の所有者が亡くなった場合、相続人に土地が渡り、一定価格以上の資産に対しては相続税が課税されます。
相続税を算出する基となるのが相続税評価額です。相続税評価額から相続税にかかる不動産の価格を算出します。相続だけではなく、土地を贈与された場合も贈与税も同様です。
相続税評価額を用いて土地の評価額を算出し贈与税が課税されます。相続や贈与の場合に用いる評価額といえるでしょう。
固定資産税評価額
土地などの不動産を所有している場合、不動産に対して発生する税金が固定資産税です。土地の所有者は、毎年固定資産税を納税しなければいけません。固定資産税を算出する場合に用いられるのが固定資産税評価額です。
不動産鑑定士が、特定の地点を鑑定評価し、評価した土地を基準として市町村が評価額を算出しています。固定資産税は地方税になりますので、各市町村が固定資産税評価額から固定資産税を算出し、所有者に通知します。
固定資産税評価額は、固定資産税だけではなく、都市計画税や登録免許税を算出する場合にも用いられる評価額です。
今回、紹介した4つの評価額の中で、土地を所有している人は、最も接する機会が多い評価額ともいえるでしょう。v
土地評価額を簡単に調べる方法
それぞれの評価額に対して、特徴や管轄している団体などを解説しました。気になるのは、それぞれの評価額をどのように調べればいいのかといった点ではないでしょうか。それぞれの評価額の調べ方について詳しく解説します。
実勢価格
実勢価格は基本的に現状の売買価格ですので、過去の取引事例や、複数の不動産会社に査定依頼すると実勢価格の算出ができるでしょう。
近年、不動産査定一括サイトなどを活用すると、ネット上に土地の情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定書が届きます。複数の査定から相場を算出して実勢価格を判断できます。
過去の取引事例から実勢価格を算出する方法として、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する方法があります。過去の取引事例から、価格や土地の広さなどを一覧で抽出しています。事例から実勢価格を調べましょう。
公示価格
公示価格を調べる方法として挙げられるのが、国土交通省のサイトである「国土交通省地価公示、都道府県地価調査」の利用です。
指定した都道府県を選び、地図で場所を指定すると、検索条件画面が表示されます。検索条件画面から、対象や調査年、用途区分などを指定すると、指定した公示地価が一覧で表示されます。
公示地価の詳細を見ると住所や価格、地積や形状など、より詳しい情報を取得することが可能です。公示地価が指定されている場所は地図で確認できますので、知りたい場所に最も近い公示地価を確認するといいでしょう。
相続税評価額
相続税評価額を調べるには、路線価から相続税評価額を算出しなければいけません。路線価とは、道路に面している地価を国税庁が公示するものです。路線価がない土地の相続税評価額は、倍率方式を用います。
路線価を調べる方法として、国税庁のサイトである「路線価図・評価倍率表」により調べることが可能です。
土地が道路に面していれば路線価に対する土地の広さによって相続税評価額が算出できます。一般的に路線価から計算する相続税評価額は、実勢価格より低い金額であることが特徴です。
路線価は毎年更新されますので、必ず相続や贈与をうけた年度の路線価から算出しなければいけません。
固定資産税評価額
固定資産税評価額を調べる方法として挙げられるのは、毎年贈られてくる固定資産税納税通知書から確認する方法です。
固定資産税納税通知書には、納税すべき固定資産税の税額と固定資産税評価額が記載されています。固定資産税評価額は3年ごとに見直しされますので、定期的に確認しておくといいでしょう。
土地評価額を下げるための具体的な方法
評価額は、相続税や固定資産税などの基本となる金額です。評価額を下げることにより税金の基準となる評価額を抑えられますので、節税効果が見込まれます。
評価額と売買価格は直接リンクしていないため、評価額を下げても売買価格には影響しません。土地評価額を下げる方法について詳しく解説します。
現地調査を行う
現地調査により相続税評価額を下げられる可能性があります。相続税評価額は隣接する道路の路線価が関係しており、「路線価×面積」により算出されます。土地の状況などは加味されていません。
所有している土地の形状がいびつであったり、間口が狭かったりといった場合、専門家に調査依頼することにより評価額を下げられる場合があります。
明らかに相続税評価額が高額だと感じた場合は、現地の状況を加味した上での相続税評価額を求めることが可能です。現地調査により相続発生後でも、相続税評価額を下げることもできますので、検討してみてはいかがでしょうか。
賃貸の物件を建設する
所有している土地に賃貸物件を建設するのも、評価額を下げる効果的な手法です。賃貸物件を建設すると、土地の評価は「宅地」や「雑種地」から「貸家建付地」に変更されます。貸家建付地になることで、評価額を約20％程度下げることが可能です。
その他のメリットとしては、貸家にすることにより家賃収入を得られます。土地を所有しているだけだと、収益を生むこともなく、税金や管理に価格コストだけを払い続けることにもなりかねません。
家賃収入で税金や維持管理の費用を賄うことができるほか、収益を得られるという追加のメリットもあります。
小規模宅地特例を活用する
被相続人から居住用や事業用に用いられている土地を相続した場合、相続税の50％か80％に抑えられます。評価額を最大80％まで抑えられるのが小規模宅地特例です。
居住用宅地で相続する人の要件を満たすと、330平方メートルまでは80％の評価減にできます。事業用宅地だと400平方メートルまでは80％、貸付事業用宅地は200平方メートルまでは50％の評価減にできます。
最大80％まで評価を下げられますので効果は非常に大きく、小規模宅地の特例が利用できるかどうかで納める相続税額は、大きく異なるでしょう。
等価交換
同じ不動産でも土地と建物では、評価額は建物の方が低くなる傾向です。土地と建物を等価交換する方法により評価額を下げる方法があります。
所有する土地が商業地に適している場合、不動産開発会社が持つ建物と等価交換することにより評価額を下げられる場合があります。等価交換に適した不動産があれば、評価額を下げる効果的な方法のひとつです。
まとめ：土地評価額を理解し賢く資産を守る
土地の評価額は種類が多く、土地の評価額をどのような目的で利用するのかによって評価額は変わります。目的別に利用できる評価額をしっかりと理解しておかなければいけません。評価額を下げられれば、節税効果にも繋がります。評価額を下げる方法も今回の記事で紹介していますのでぜひ参考にしてはいかがでしょうか。
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