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2026/04/22家の固定資産税の計算方法や安くする方法について徹底解説！
- 不動産の知識
- その他
家の固定資産税は、新築を買うか中古を買うか、戸建てを買うかマンションを買うか、どのくらいの広さの家を買うかなど、条件によって異なります。また、固定資産税の軽減措置をうけるためには、自己申告が必要なため、固定資産税についての知識がないと、余分な税金を支払ってしまうことになります。今回は、新しく家を買おうと考えている方、また、現在お住いの家の固定資産税について知りたい方、空き家の固定資産税に不安がある方向けに、家の固定資産税について解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家の固定資産税とは何か
固定資産税とは、各市区町村に納税する地方税の一種で、所有する「固定資産」にかかる税金です。「固定資産」に該当する資産は以下の資産になります。
- 土地：田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野など
- 家屋：住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫など
- 償却資産：会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）
今回はこの３つの区分のうち、「家屋」の中の「住宅」に特化して説明します。
固定資産税の納税義務者（固定資産税を支払う人）は、その年の１月１日時点の家屋の所有者です。家屋の所有者とは、登記簿や家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者のことです。家屋の固定資産税を支払っている人は、２０２０年度で４２１４万人いるため、非常に身近な税金といえます。
家の固定資産税の算出方法は？
家の固定資産税の算出式は以下のようになります。
固定資産税額＝課税標準額×税率
課税標準額
固定資産の評価額から、各種特例による軽減措置を引いた額が「課税標準額」です。
固定資産の評価額は、家の場合、再構築価格に経年減点補正率等を乗じて算出します。この計算方式を「再建築価格方式」といいます。再構築価格とは、もし評価対象の家屋を同じ場所に新築する場合、必要となる金額のことです。また、経年減点補正率等は、築年数に応じて生じる減価のことです。
固定資産の評価額は、固定資産税以外にも、都市計画税・不動産所得税・登録免許税などにも用いられるため、所有する家の固定資産評価額は一度調べてみる価値があります。
固定資産の評価額は、自分で計算するものではなく、各市区町村が定めるものです。
また、固定資産の評価額は３年に１度見直されます。そのため、３年に１度、固定資産税が変動する可能性があります。固定資産税が変動していると感じた場合、評価額の変更が行われた可能性が高いため、このタイミングで評価額を確認しなおしましょう。
固定資産の評価方法は複雑で、正確な値を把握するには、①固定資産税課税明細書、②固定資産税評価証明書、③固定資産課税台帳のどれかを見て確認する必要があります。
①は、その年の１月１日時点の所有者に送付されます。固定資産の評価額は「価格」の欄に記載されています。
②は、①をなくしてしまった場合に取得します。所有する家の場所を管轄する市区町村の役所で発行できます。その際、本人確認書類が必要になります。また、原則、発行手続きができるのは所有者本人のみです。所有者以外が、②を取得したい場合、委任状を作成し手続きを行います。
③は、①をなくしてしまった方、②の取得ができない方が固定資産の評価額を知るための方法です。所有する家の場所を管轄する市区町村の役所で閲覧できます。②とは異なり、所有者だけでなく、相続人や代理人も閲覧可能です。
税率
税率は原則１．４％ですが、市区町村により異なります。
なお、固定資産税額は自分で計算しなくても、「納税通知書」で、課税標準額、税率、税額を知ることができます。納税通知書には、納期や納税場所も記載されています。納税通知書に従い、原則年に４回に分割して支払うことになります。一括で支払いたい場合、申請すれば一括で支払うこともできます。
家の固定資産税に使える軽減措置とは？
新築住宅特例
以下の条件を満たす家に適用できます。課税標準額は、固定資産税評価額の１／２になります。
- ２０２２年３月３１日までに新築された物件
- 住宅の居住部分の床面積が１２０平方メートル以下相当（５０～２８０平方メートル以下）
- 建築から３年以内の戸建て、建築から５年以内のマンション
また、この条件に加え、以下の条件を満たすと、建築から５年以内の戸建て、建築から７年以内のマンションまで適用期間を延長することができます。
- 長期優良住宅の認定を受けている
長期優良住宅とは、行政が「長期にわたり居住が可能である」ことを認めている住宅のことです。長期優良住宅は以下の５つの措置が講じられている必要があります。
- 長期に使用するための構造及び設備を有していること
- 居住環境等への配慮を行っていること
- 一定面積以上の住戸面積を有していること
- 維持保全の期間、方法を定めていること
- 自然災害への配慮を行っていること
申請は着工前までに行う必要があるため、これから家を建てようと考えている方は、検討してみてください。長期優良住宅は、固定資産税の軽減措置が２年間長くなるというメリットの他、工事費用相当額の１０％を所得税から控除できる、住宅ローンの金利引き下げなどのメリットもあります。ただし、申請の手間や定期点検が必要になる、工事費用が高くなるというデメリットもあります。
また、長期優良住宅化リフォームを行った場合、課税標準額は、固定資産税評価額の２／３になる軽減措置もあります。すでに家を保有している方でも、長期優良住宅化リフォームを行うことで、固定資産税の軽減をすることができます。
※家があることで、土地の固定資産税が軽減される特例について 今回は家の固定資産税について解説していますが、実は家があることで、家がある土地の固定資産税が軽減される仕組みがあります。それが「住宅用地特例」です。小規模住宅用地と一般住宅用地の２種類の特例があります。小規模住宅用地の特例は２００平方メートル以下の部分の住宅用地に適用でき、課税標準額が固定資産税評価額の１／６になります。一般住宅用地の特例は２００平方メートル超の部分の住宅用地に適用でき、課税標準額が、固定資産税評価額の１／３になります。例えば、６００平方メートルの住宅用地だと、２００平方メートル分は「小規模住宅用地」が適用され、残りの４００平方メートルが「一般住宅用地」が適用されます。
空き家の固定資産税はどうなる？
空き家は、所有しているだけで固定資産税がかかります。
空き家を相続した場合、相続税と登録免許税がかかり、さらにその後継続的に固定資産税を支払うことになります。そのため、空き家を自宅やセカンドハウスにしたり、事業用に利用する予定がない場合、なるべく早く売却することをおすすめします。
ただし、土地の固定資産税は、空き家があると、住宅用地の軽減措置特例を受けることができます。住宅用地の軽減措置特例は、第３章の最後に説明した特例と同じです。ここで注意が必要なのが、空き家が「特定空き家」に指定されてしまうと、この特例が使えなくなってしまうことです。
特定空き家に指定されてしまう空き家の条件を以下に記します。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
空き家を空き家のままにしておく場合、特定空き家にならないよう、適切に管理しましょう。
家が古くなると固定資産税は下がる？
固定資産税は、家が古くなると下がると思われがちですが、実は必ずしも下がるわけではありません。
第２章でも解説したように、固定資産の評価額は、再構築価格に経年減点補正率等を乗じて算出します。家が古くなると、原価率は大きくなりますが、建築費が上昇している場合、固定資産評価額は変わらないか、上がる場合もあります。
また、納税者の負担が重くならないよう、新たな評価額と以前の評価額を比較して、新たな評価額の方が高くなった場合、以前の評価額を採用してよいという制度があります。そのため、固定資産の評価額は変動しにくくなっているのです。
固定資産税を安く抑える家の建て方は？
最後に、固定資産税を安く抑えるための家の建て方をご紹介します。
具体例として以下のような方法があります。
- 中古ではなく新築住宅を建てる
- 長期優良住宅を建てる
- 中古住宅の場合、長期優良住宅に認定されるようにリフォームする
- ２００平方メートル以下の宅地を購入する
４つ目の方法は、住宅の固定資産税を下げるのではなく、土地の固定資産税を下げるための方法ですが、全体的な節税にはなります。
また、固定資産税をクレジットカードで支払うことで、クレジットカードのポイントを貯めることができるため、お得です。
まとめ
今回は、固定資産税の中でも家に注目して解説しました。固定資産税は、軽減措置を利用すると大きく節税できます。ただし、自分で申請をしないと軽減措置を使うことはできないため、注意が必要です。また、空き家にかかる固定資産税についても解説しました。相続で受け継いだものの、空き家のまま放置していると、固定資産税で損をしてしまう場合があるため、なるべくはやく売却などの手続きをとることをおすすめします。この記事が、固定資産税を賢く抑えつつ、素敵な家を建てることの一助となっていれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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