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2025/11/28空き地の最適な活用法10選！節税と収益の両立を解説
- 不動産の知識
- その他
所有している土地は、空き地のままだと維持費がかかったり税金がかかったりしてしまいます。そこで、空き地を有効活用したいと考えている方は多いのではないでしょうか。しかし、空き地をどのように使えばいいのかわからない方も多いと思います。今回は、空き地の活用方法について、おすすめの事例とその理由を紹介していきます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
空き地を活用するべき理由とは？
空き地を活用する理由は主に2つあります。節税が可能であること、新たな収入源を得られることです。
所有している土地には固定資産税がかかります。空き地でも建物が建っていても固定資産税は発生しますが、建物がある場合、土地の課税標準額は、小規模住宅用地で固定資産税評価額の1/6、一般住宅用地で1/3になります。一方、建物が建っていない場合、土地の課税標準額は固定資産税評価額の７０％の値段になります。(※新年度の評価額が前年度の評価額を大きく下回った場合、７０％にならない場合もあります。)固定資産税は「課税標準額×1.4%」で算出されます。このため、空き地は3〜4倍の固定資産税を支払うことになり、大きな支出となります。そこで、建物を建てることで、固定資産税を抑えることができるのです。
加えて、空き地を活用すると、固定資産税の支払いによる支出を、活用方法から得られる収入でカバーできます。また、もし収入が多ければ、新たな収入源にすることができます。ただし、空き地の活用方法によっては、収入が思ったように得られず、損をしてしまう場合もあるため、活用方法は慎重に検討する必要があります。 次の章から、空き地の活用方法について詳しく見ていきましょう。
空き地活用方法の選定基準
空き地の活用方法は、何を重視するかによって変わります。
まず、活用方法を選ぶ際に確認しておきたいのが、用途地域です。
用途地域とは、都市計画法によって定められた、建物の建築制限のある地域のことです。所有している土地が用途地域の場合、建物に建築制限があり、予定していた土地活用が実行できない可能性があるため事前に確認しておきましょう。
用途地域は全部で13種類あります。
住居専用地域や住居地域といった用途地域は８種類あり、賃貸アパートやマンション、戸建て賃貸など居住目的の建物は建築可能です。住居系の用途地域は、住みよい土地であることが多いため、居住目的の建物を建てる活用法がおすすめです。一方、娯楽施設や宿泊施設、オフィスビルは建設不可能・制限ありの場合があるため注意が必要です。
商業地域は２種類あり、工場以外の全ての建物が建築可能です。商業地域は、人通りが多い地域であることが多いため、コンビニエンスストアやロードサイト店舗などの集客力が必要とされる土地活用や、ビジネスホテルやオフィスビルなどビジネスマンに向けたサービスがおすすめです。
工業地域は３種類あり、工業専用地域では居住用の建物を建築することができません。一方、倉庫や工場といった広いスペースを必要とする土地活用ができるため、メリットもあります。居住用の建物を建築できる地域もありますが、工場から排出されるガスや騒音などが気になるため、居住用の建物を建てるのはおすすめできません。
また、用途地域とは区分が異なりますが、所有している空き地が「農地」の場合も注意が必要です。農業以外の活用をする場合「農地転用」という作業が必要になります。農振地域の場合、農地転用することは難しいため、土地利用法は農業に限られることになります。
用途地域の確認が終わったら、以下の４つの選択基準を頭に入れておきましょう。
節税対策を重視する
固定資産税を抑えることを重視する場合、建物の建築が必須になります。そのため、建物が必要になる土地活用法を選びましょう。初期投資額は高額になりますが、収益性・安定性の高いビジネスモデルを構築することも可能です。保育園やサービス付き高齢者住宅（サ高住）は補助金がもらえる可能性もあるため、初期投資額を抑えられます。
収益性を重視する
収益性を重視する場合は、所有する土地の特性やリスクを理解する必要があります。一般的には、賃貸アパートやマンションの経営が収益性の高いビジネスモデルですが、空室がでた場合、その間の家賃収入は望めません。そのため、所有している土地は居住地として人気があるのか、家賃の相場はどのくらいなのか、などの情報を熟知しておく必要があります。土地が広い場合、太陽光パネルの設置も有効な活用方法です。
安定性を重視する
固定資産税の支払額と同等の収入が得られれば充分という方は、安定性を重視した土地活用を行いましょう。コンビニエンスストアや、保育園、医療施設、老人向け施設などは長期契約で土地を一括借り上げしてもらうことが多いため、長期間安定した収入を得ることができます。また、都心部であればコインランドリーもおすすめの活用法です。ただし、初期投資が必要になることは考慮しましょう。
初期投資額を重視する
初期投資額をなるべく抑えたい方には、駐車場経営がおすすめです。時間ごとに料金が発生する駐車場の場合、機械導入のための初期投資が必要ですが、月極駐車場は機械導入の必要がありません。ただし、建物を建てないため、固定資産税の節税にはなりません。
人通りの多い空き地の活用方法
具体的な活用事例を見ていきましょう。まずは、人通りが比較的多い地域の空き地の活用方法です。
賃貸アパート・マンション
メリットとして、賃貸アパートやマンションを建てると「貸家建付地」という制度で、土地の固定資産税評価額が約８０％まで減額され、アパートの評価額も約６０％で評価されるため、節税効果は抜群です。また、空き部屋を少なくできた場合、数年で初期投資を回収でき、安定した不労所得を得ることができる可能性があります。一方、デメリットとして、空き室対策が必要になること、固定費がかかること、利益分は不動産所得として税金を支払わなければならないこと、があります。固定費がかさみ、空き室が増え、利益がマイナスになってしまった場合、他の方法で得た所得から損益通算できるため、所得を得る方法が他にもある方にとって、比較的低コストといえます。 マンションはアパートより部屋数が多いため、都心部の人気エリアに土地を持っている場合は、効率よく収益を上げることができます。
また、賃貸併用住宅という方法もあります。これは建物を自宅・賃貸の両方として活用する方法です。売却はしづらいですが、固定資産税をさらに抑えることができます。
シェアハウス
シェアハウスとは、１つの建物で、複数人がリビング、キッチン、浴室、トイレなどを共有して生活する建物のことです。メリットとして、利回りが高い点が挙げられます。若者が多く住む可能性のある、大学の周りの土地をお持ちの方にはおすすめの活用法です。ただし、トラブル対応や管理に手間がかかるため、土地活用に割く時間がない場合はおすすめできません。
ホテル経営
メリットとして、相続税の節税対策になる、サポートが充実しているため失敗しにくい、収益性が高いことなどが挙げられます。一方、デメリットとして初期費用が数億円と高額で、失敗した場合のリスクが大きくなります。また、ホテル経営には専門知識が必要なため、新規参入が難しい領域です。
駐車場
メリットとして、初期費用が安く、管理が容易で、他の土地利用への転換も容易です。一方、デメリットは、大きな収益は見込めないこと、固定資産税の節税に繋がらないことです。ローリスク、ローリターンの土地活用で、安定性を重視したい方にはおすすめの活用方法です。
コインランドリー
メリットとして、小さい土地でも収益化が見込めること、管理が容易なことがあります。一方、デメリットとして初期投資が高額なため、回収までに時間がかかることがあります。駐車場を併設することで、汎用性の高い土地利用もできます。
コンビニエンスストア
交通量の多い土地に限られますが、コンビニエンスストアも1つの有力な活用方法です。土地のみを貸すか、建物を建てた後に土地と建物をセットで貸すという２つの方式があります。メリットとして、収益性と安定性が高いことがありますが、デメリットとして、節税効果が低いことがあります。コンビニエンスストアは建物ではありますが、固定資産税減額の対象外のためです。交通量が多く、コンビニエンスストア経営者にとって魅力的な土地の場合、非常によい活用方法です。
人通りの少ない空き地の活用方法
戸建て賃貸
メリットとして、小さい土地でも収益化が見込めること、将来的に自宅にできること、アパートやマンションより初期費用が安いことがあります。一方、デメリットとして、空き室期間は収入が０になってしまうリスクがあります。
太陽光発電
メリットとして、売電価格は２０年間固定されるため安定性が高いこと、補助金が活用できることがあります。一方、デメリットとして、経年劣化が起きること、天候や周囲の建物に発電量を左右されることがあります。そのため、周りに建物が建たない、郊外の広い土地の活用方法としておすすめです。
トランクルーム
トランクルームは、契約者の荷物を一時的に預かり、預かった期間分の金額をもらうという仕組みです。メリットとして、駐車場と同じように初期投資が安いこと、人通りの少ない地域でも需要があります。管理が面倒な場合、トランクルームの専門業者に土地を一括借り上げしてもらう方法もあります。デメリットは収益性が低いことですが、安定性を重視する方にはおすすめの活用方法です。
老人ホーム、サービス付き高齢者住宅
メリットとして、市場拡大が見込めること、空室対策が不要なことがあります。ただし、老人ホーム、サービス付き高齢者住宅の運営希望者に一括借り上げしてもらうことになるため、優良な運営者を見極める必要があります。
空き地を売却・借地する場合
土地の利用方法として、売却や借地という方法もあります。
売却する場合、まとまった売却資金を得ることができますが、継続的な収入を得ることはできません。また、土地を売却する際は、譲渡所得税や住民税、印紙税がかかります。そのため、得られる利益が予想以上に少なくなってしまう場合もあります。公共事業目的で土地を売却した場合、５０００万円の特別控除が利用できる、など控除制度もいくつかあるため、所有している土地が控除制度の対象になっているか、確認しましょう。控除対象となっている土地は、特定住宅地造成事業のため・特定土地区画整理事業のために売却する土地、平成２１年～２２年に取得した土地などです。
借地の場合、家庭菜園や資材置き場などとして貸すことが考えられます。初期投資がかからず、土地を借りた人（借地人）が建物を管理するため手間も省くことができます。一方、借地人がアパートやマンションを建てた場合、他の活用方法を行うことが難しくなります。したい土地活用方法がなく、収益も必要ない方には、借地がおすすめです。
空き地活用のまとめと次のステップ
今回は、空き地の活用方法について解決をしました。空き地は空き地のままだと、損をしてしまうことが多いため、積極的に活用したいですよね。一方、活用方法によっては、空き地のままよりも損をしてしまうことがあります。そのため、活用方法は慎重に選ぶようにしましょう。今回ご紹介した事例は代表的な事例ですが、お持ちの土地によってはよりよい活用方法があるかもしれません。自分の土地に適切な活用方法を詳しく知りたい場合、ハウスメーカーやゼネコン、設計会社などに相談することをおすすめします。また、土地活用方法をWeb上で診断してくれるサイトもあるため、ご活用ください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
