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2026/04/21抵当権抹消手続きの完全ガイド：費用、メリット、司法書士利用法
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
抵当権の抹消とは？基本を理解しよう
不動産を売却する際、抵当権が設定されている場合には、その抵当権を抹消する必要があります。
しかし、不動産について詳しくないと、抵当権がどのような権利なのか理解できていないことも多いでしょう。
抵当権とはどのような権利で、抵当権を抹消しなければどのような影響があるのかについて詳しく解説します。
抵当権とは？基本的な概念と役割
マンションなどの不動産を購入する際、現金一括で購入する人は少数派です。
むしろ現金一括で購入する人は少なく、多くの人は住宅ローンを組んで不動産を購入します。
住宅ローンの融資をした金融機関が、住宅ローンで購入したマンションや土地に担保として設定するのが抵当権です。
抵当権の設定により、もし住宅ローンの支払いが不可能になった場合に金融機関は弁済に対して優先権を持ちます。
抵当権により担保となった不動産に対し、差し押さえ、競売といった方法で、ローンの債務弁済を優先的に受けられるのです。
そのため、多くの場合、金融機関から借り入れをして不動産を購入する際には抵当権が設定されます。
抵当権を抹消するためには、金融機関からの借り入れを完済しなければいけません。
抵当権は法務局での手続きにより抹消が可能です。
しかし、ローンを完済したら必ず抹消しなければいけない義務はありません。
手続きには後ほど述べますが費用もかかります。
義務ではないなら抹消しなくてもいいと感じる人も多いのではないでしょうか。
しかし、抵当権を抹消しておかなければ、のちのち非常に面倒なことになってしまうかもしれません。
では、住宅ローンを完済したのに抹消手続きをしなかった場合、どのようなことになるのか解説します。
抵当権を抹消しない場合のリスクと影響
住宅ローンを完済したのに抵当権を抹消しなかった場合、不動産取引などにおいて非常に手間がかかってしまうケースが考えられます。
不動産売買では、金銭の引渡しと同時に買主に所有権を移転登記し、引渡しが成立します。
しかし、売主の抵当権が登記簿に残っていたとすると買主への所有権移転ができません。
不動産取引の際、売主が完済していても抵当権を抹消していなければ、先に抹消手続きを行う必要があります。
また、まだ住宅ローンが残っている場合は、売却金額で住宅ローンを完済し、所有権の移転と同時に抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権を抹消できるうちにしておかなければ、抵当権を設定していた所有者が亡くなり、相続となった場合、相続の手続きと重なるので手間が余計にかかります。
また、長い間抵当権を抹消せずに放置していると、抵当権抹消に伴う書類を紛失するかもしれません。
先延ばしにしてしまったためにさらに労力を要する結果になってしまいますので、抵当権の抹消は速やかに行いましょう。
抵当権抹消にかかる費用と相場
抵当権を抹消するにあたって、気になるのはやはり費用面ではないでしょうか。
手続きにかかる費用として必要になるのが登録免許税です。
また、手続きは自分で行うことも可能ですが、専門家に依頼して抵当権の抹消をしてもらうケースが多いです。
司法書士などの専門家に依頼する場合、登録免許税以外に手数料も発生します。
ここからは、抵当権抹消に伴う費用について解説します。
登録免許税の概要と費用相場
登録免許税は、抵当権抹消手続きに必要な税金です。
しかし費用はさほど高くはなく、1筆あたり1,000円となります。
例えばマンションの場合、土地と建物の抹消がそれぞれ1筆ずつで、合計2筆×1,000円＝2,000円が必要です。
筆数が多ければ多いほど、登録免許税の納税額は増えます。
しかし、上限は2万円と設定されていますので、20筆以上は2万円の登録免許税で抵当権の抹消が可能です。
司法書士に依頼した場合の手数料
抵当権の抹消は、自分で手続きすることも可能ですが、一般的には専門家である司法書士に依頼します。
司法書士などに依頼する場合は、司法書士に対する報酬が必要です。
手数料に関しては、司法書士により異なりますので一概には言えませんが、一般的には1万円から2万円程度です。
そう高いものではありません。
しかし、長期間抹消手続きをしていなかった不動産や、特殊な事情による抵当権の抹消手続きとなると、費用が追加で発生する場合もあります。
できれば複数の司法書士に見積もりを依頼しましょう。
不動産売却の場合は、不動産会社が司法書士を紹介してくれる場合もあります。
その他の雑費とその見積もり
その他雑費も費用として押さえておきましょう。
登記簿の取得や、書類の郵送費などが必要になるかもしれません。
登記簿の取得は、1筆あたり500円から1,000円程度ですのでそう大きな金額にはなりません。
不動産の筆数にもよりますが、大きな金額が発生することはほとんどありませんので、最大でも5,000円程度見ておくといいでしょう。
抵当権の抹消を自分で行うメリットとデメリット
抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
しかし、自分でも手続きは可能です。
自分で抵当権抹消をする場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
また、デメリットにはどのような点があるのでしょうか。
ここからは自分で抵当権抹消をした場合のメリットやデメリットなどについて詳しく解説します。
費用を抑えられるメリット
自分で抵当権の抹消手続きができると、司法書士に依頼した場合にかかる司法書士手数料がかかりません。
司法書士手数料として一般的に、1万円から2万円程度が必要と前述しました。
自分で抵当権の抹消手続きができると司法書士手数料を節約できます。
司法書士に依頼した場合は、この手数料が最も大きな割合を占めていますので大きな節約となるでしょう。
今後の抵当権抹消に役立てられる
もしも今回の不動産だけではなく複数の不動産を所有しており、抵当権が設定されていたとすると、今後も抵当権の抹消手続きが必要になります。
そのため、今後の不動産においても司法書士に抹消手続きを依頼すると、重ねて手数料などの費用が発生するでしょう。
一度、自分で抵当権の抹消手続きをすれば、それ以降も自分で抵当権の抹消手続きがやりやすくなります。
最初に抹消手続きをした際に自分で難しいと感じれば、2回目以降は司法書士に依頼してもいいでしょう。
今後に役立てるといった点において、最初に自分で抵当権の抹消手続きをするのはメリットになるでしょう。
手続きにかかる時間と労力のデメリット
デメリットとして挙げられるのが手間と時間がかかる点です。
多くの人が司法書士に依頼する最も大きな理由が、抵当権の抹消手続きは難しそうで自分ではできないと考えているからではないでしょうか。
慣れていないため書類忘れや手続きの不備により、何回も法務局に出向かなければいけないケースも考えられます。
自分で行う場合の大きなデメリットといえるでしょう。
司法書士に依頼するのに適したケースとは？
個人で行った場合のメリットやデメリットについて解説しました。
費用をなるべく抑えたい方は、自分で抹消手続きを行うことにより大幅に費用を抑えられます。
では、司法書士に抵当権抹消を依頼するのに適したケースとはどのようなときなのでしょうか。
抵当権の抹消を司法書士に依頼するのに適したケースについて解説します。
精神的なストレスや手間を省きたい場合
抵当権抹消の手続きを多くの人が司法書士に依頼するのは、デメリットでも述べたように時間や労力がかかるからです。
ほとんどの人が抵当権の抹消などをした経験はありません。
抵当権の抹消手続きは最寄りの法務局でできますが、法務局に行ったという人ですら少ないでしょう。
さらに抵当権の抹消手続きは、以下のことを自分一人で行わなければいけません。
- 登記申請書の作成
- 添付書類を持参し漏れがないことを確認する
- 申請の手続き
もし書類に不備がある場合や添付書類を忘れてしまうと、後日再度抹消手続きをする必要があります。
非常に手間がかかり、精神的なストレスにもなるでしょう。
面倒くさくなってしまい、抹消手続きを進められないかもしれません。
そうすると、本当に抹消手続きが必要になったときにさらに面倒なことになってしまいます。
今後、抵当権の抹消手続きをする可能性がない場合は、司法書士手数料も高くはありませんので司法書士に頼む方がいいでしょう。
不動産の売買と同時に手続きを行う場合
不動産を売却する場合、引渡しまでに、あるいは引渡しと同時に抵当権の抹消を行わなければなりません。
そのため、自分で抵当権抹消の手続きが不備に終わり、引渡しに間に合わなかった場合は引渡しができません。
契約違反となり、損害賠償を請求される可能性もあります。
不動産売買を同時に行っており、抵当権の抹消が絶対に失敗ができない場合などは司法書士に依頼するのに適しているといえるでしょう。
複雑な事案が含まれる場合
抵当権の抹消手続きは、きちんと書類を収集し、書類の作成ができれば申請ができます。
慣れていないので大変だと感じますが、書類さえそろえばそこまで難しい手続きではありません。
しかし、抵当権の抹消手続きに複雑な事案が混ざっていると一気に難しい手続きとなってしまいます。
事例を挙げてみますと、以下のような場合です。
- 相続に連動している場合
- 抵当権の抹消における書類を紛失してしまった場合
- 前の所有者が抵当権の抹消をしておらず、代理で行う場合
これらの事例が混ざると単純に法務局に出向き、申請すれば抹消できるわけではありません。
抵当権を設定している金融機関や法務局との調整も必要になってきます。
複雑な事案になりますので、司法書士の手数料も通常時よりも高くなってしまうかもしれません。
しかし、自分で行うには難しすぎる事案となりますので、複雑な事案が絡んでいる場合も専門知識を持っている司法書士に依頼した方がいいでしょう。
まとめと今後の対策
抵当権の抹消についてひと通り解説してきました。
抵当権抹消手続きは義務ではありませんので、ローンは完済しているのに抵当権が設定されたままになっている場合もあります。
きちんと速やかに抹消手続きを行っていなければ、後々非常に面倒なことになってしまうでしょう。
特に、抵当権が設定されている不動産を売却する際に抵当権の抹消がうまく進まないと、不動産の売却ができないだけでなく、損害賠償の対象になる可能性もあります。
特に不動産売買が絡んでいる場合などは、多少費用が発生しても専門家である司法書士などに依頼するのが良いでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
