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2026/04/21容積率の計算方法と建ぺい率の違いを徹底解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
容積率とは？基本概念と計算方法
多くの方が人生で一度は新しいマイホームの購入を考えるのではないでしょうか。
そのためには、まず土地を購入し、次に建物を建てる必要があります。そして、どのような家具をおいて、どのようなライフスタイルにするかを考えていきます。
実際に購入を検討すると、計画が単純には進まないことがわかります。
なぜなら、広い土地を購入したからといって、必ずしも広い土地全てを建物に出来る訳ではないからです。
そのため、どの程度の規模の建物を建てられるのかを把握することが重要です。
土地に建てられる規模には制限があり、自由に決めることはできません。
せっかく広い土地を購入しても、大きな家が建てられなかったり、投資目的で購入した土地が収入につながらないと意味がありません。
では、思い通りの規模で建物を建てたい場合、何を基準に土地を選び、その上で容積率をどう考えればよいのか解説していきます。
容積率の計算方法と具体例
容積率とは「建物の延べ面積（延床面積）が敷地面積に対して占める割合」を指し、延べ面積を敷地面積で割って算出します。
- 計算式：容積率＝延床面積÷敷地面積×100
例えば、敷地面積200㎡で容積率60%の場合、その敷地に建てられる建物の延べ面積は120㎡です。これは、敷地面積に容積率を掛けた値です。
建築基準法第52条では、都市計画区域および準都市計画区域内で、用途地域や建築物の構造に応じて容積率の限度が定められています。
もし自分が住んでいる地域の用途地域が分からない場合は、市区町村の都市計画課や各自治体のウェブサイトで確認することが可能です。
建ぺい率とは？
容積率を理解するためには、建ぺい率も重要です。
建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」を指し、計算式は次のようになります。
計算式
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
例えば、敷地面積200㎡に対して、建築面積100㎡の建物を建てると、建ぺい率は50%になります。
土地の最大限の広さで家を建てたい方も多いでしょう。しかし、建ぺい率が高すぎると防災や風通しの面で問題があるとされています。そのため、建ぺい率に制限を設けることで、一定の空地を確保し、ゆとりある建物の建設が促されています。
この容積率と建ぺい率の違いをおさらいしてまとめておくと、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の広さの割合で建物の広さを制限するもの、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合で建物の高さを制限するものということになります。最初は慣れないかもしれませんが、土地や住宅購入では大事な考え方になるので、しっかりと理解しておきましょう。
容積率が緩和される条件とは？
まず、建物内に地下室がある場合、建物全体の3分の1までの面積は容積率の計算から除外できます。
また、建物内に駐車場がある場合、その面積の5分の1までは容積率の計算から除外できます。ロフトや屋根裏収納についても、その階の床面積の2分の1までが除外されます。さらに、バルコニーやベランダなど建物の外壁から1m以内に突き出た部分は、延床面積に含まれません。
出窓や吹き抜けも延床面積に含まれないため、部屋を広く見せるためにうまく活用すると良いでしょう。
建ぺい率の緩和条件と適用例
建ぺい率も、特定の条件を満たす場合には緩和されることがあります。
建ぺい率の制限を受けない例として、80%の建ぺい率が設定された用途地域内で、防災地域にある耐火建築物は建ぺい率が100%になります。
そして、下記のいずれかに当てはまる場合は、建ぺい率が10％プラスとなり、両方当てはまる場合は20％プラスされます。
建ぺい率の10%・20%プラス条件
防火地域内で耐火建築物（または同等以上の延焼防止性能を有する建物）、または準防火地域内で準耐火建築物（または同等以上の延焼防止性能を有する建物）である場合には、建ぺい率が10%プラスされます。
上記に加えて、特定行政庁が指定する一定の要件を満たす角地の場合には、建ぺい率が20%プラスされます。
なお、角地の定義は自治体によっても異なります。また緩和措置の適用条件は自治体の条例の影響を受けることもあるため、緩和条件の適用を前提で土地購入をされる方は、事前に地域の担当窓口に必ずご確認ください。
地下室と容積率・建ぺい率の関係
建ぺい率・容積率の計算にあたって地下室を導入すると、嬉しいメリットが受けられます。
例えば、100㎡の敷地に対して、建ぺい率・容積率の指定がそれぞれ50%・100%の場合は、 建物の1階・2階の床面積がともに50㎡であれば、建ぺい率は50％、容積率は100％ちょうどになります。
前述した通り、地下室を作る場合には、建物全体の3分の1までなら容積率の計算に入れなくてもよいという緩和ルールがあります。
つまり、先ほどの例であれば、延べ床面積が100㎡ですから、全体の3分の1以下である30㎡程度の地下室であれば、問題なく導入できるということになります。
バルコニー・ベランダ・庇（ひさし）の扱い
バルコニー・ベランダ・庇（ひさし）など、建物の外壁から突き出た部分が1m以内であれば、その部分は建築面積に含まれません。
同様に、出窓も建築面積に算入されないため、部屋を広くするのに有効です。
ただし、出窓については、以下の条件を満たす必要があります。
- （1）床面から出窓の下端までの高さが30cm以上であること。
- （2）外壁から50cm以上突き出ていないこと。
- （3）出窓部分の半分以上が窓であり、収納などの物が半分以上を占めていないこと。
ロフトや屋根裏収納の計算除外規定
ロフトや屋根裏収納は、それが設置されている階の床面積の2分の1以下であれば、建築面積に含まれません。
ロフト等があれば、狭いスペースを有効活用できますよね。新しい家にはロフトが欲しいという方はいらっしゃるのではないでしょうか。
ただし、その階の床面積の2分の1を超えると、ロフトや屋根裏は新たな階として扱われるため、サイズには十分注意が必要です。
※屋根裏収納の面積が不参入されるためには、天井高が140cm以下である必要があります。
吹き抜けの影響と計算方法
吹き抜けとは、天井がなく上の階と開放的につながっている部分を指します。
上の階から見るとその部分に床がないため、吹き抜け部分は床面積に含まれません。
吹き抜けは階段部分に設置されることが多いですが、吹き抜けと階段が隣接している場合、階段部分も建築面積に含まれません。
吹き抜けは床面積を節約するわけではありませんが、家の中に開放感をもたらします。
特に地下室がある場合、1階の床を一部吹き抜けにすることで、地下室の採光が改善されます。
吹き抜けを上手に取り入れて、明るくおしゃれな家づくりを進めてみてはいかがでしょうか。
車庫・ガレージと容積率・建ぺい率
建物1階部分に車庫やガレージがある場合、その5分の1を限度として建物面積に不算入にできます。
地下室の場合と同様にうまく取り入れることで、車庫やガレージがない家よりも住居部分を広く建築することが可能です。
マンションの共用部分と容積率・建ぺい率
マンションには、専有部分のほかに共用の廊下や階段、エレベーターホールなど多くの共用部分があります。
マンションの共用部分は、建物の延べ床面積に含まれません。
戸建ての方にはあまり関係ありませんが、もし投資用マンションなどの建設・購入を検討しているという方は、ぜひ覚えておきましょう。
地域による容積率・建ぺい率の違い
先ほど説明した容積率や建ぺい率を理解した後は、土地の分類に関する問題が残ります。
つまり、購入を検討している土地にも容積率や建ぺい率の指定があることを意味します。
例えば、200㎡の土地で容積率100%、建ぺい率50%の土地を購入する場合を考えてみましょう。
この場合、延べ床面積は200㎡、建物に使える敷地は100㎡です。つまり、1階に100㎡、2階に100㎡の2階建ての家を建てることが可能です。
土地選びでは、未公開土地の情報収集が重要です。
ハウスメーカーは未公開土地を多く持っていることがあり、未公開土地は価格が安いというメリットもあります。
そのため、ハウスメーカーに問い合わせることをおすすめします。想定していなかった土地や、条件の良い安価な土地に出会える可能性があります。
ただし、ハウスメーカーに問い合わせると営業されるのではないかと心配する方もいるでしょう。
そのような心配がある方は、「タウンライフ」を利用してみてください。無料で未公開土地や土地情報を取得することができます。
＊参考： タウンライフ
まとめ：土地選びのポイント
容積率や建ぺい率について、理解できたでしょうか。
容積率や建ぺい率を正しく理解し、適法に建築することは理想の住宅に住むための基本です。
しかし、家を建てるには他にも多くの重要なポイントに注意する必要があります。
それらのポイントを一度にすべて理解するのは容易ではありません。
今回は容積率や建ぺい率に焦点を当てて解説しました。理想の住宅を手に入れるための準備を整えていきましょう。
皆様のお役に立てれば幸いです。
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