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2025/11/21不動産の購入は2022年以降にした方が良い?その理由を分かりやすく解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産の購入は2022年以降にした方が良い、2つの要因
不動産の購入は高額なお金が必要であるため、誰しも慎重になるかと思います。そのため、「できる限りお得なタイミングで購入したい」と考える方が多いのではないでしょうか。その中で、「不動産を購入するのであれば2022年以降にする方が良い」という言葉を近年よく聞くようになりました。では、どのような根拠を元にそのような話が広がっているのでしょうか。本記事ではその理由を解説していきます。
（1）生産緑地の2022年問題による影響
1つ目の要因として考えられるのが「2022年問題」による影響です。2022年問題とは、生産緑地法が改正された1992年に指定を受けた生産緑地が、2022年に一斉に指定を解除されることにより、都市環境の悪化や不動産市場の混乱などが起こる恐れがあるとされている問題のことです。生産緑地に指定された土地は、緑地を30年間守る代わりに税制優遇を受けることが可能です。生産緑地法とは、市街化区域内で、古くから農業を続ける人の「市街地にも一定の緑地を保全すべき」という社会的な要請や「農地として維持したい」との要望を受け、1974年に大都市圏の一部の市街化区域内における農地の宅地化を推進するために制定された法律です。当初、この法律は都市部に残る農地を宅地化するために、指定された区域内にある農地に、宅地に匹敵する固定資産税を課して、宅地が不足している時代に少しでも宅地を増やすことを目的としていました。しかし、区域内においても農業を行おうとする住民がいるため、生産緑地法は1991年3月に改正され、新たに生産緑地制度が1992年度より導入されました。
そして、この猶予期間の30年が経過して指定解除が起こると、三大都市圏の特定市のおよそ13,000もの生産緑地のおよそ8割が解除されることになってしまいます。そして、これらの土地を購入する不動産会社が増加し、大規模な宅地開発や供給が増えてしまうことが懸念されています。そうなれば、解除された生産緑地周辺は緑地が失われるだけでなく、周辺環境の悪化にも繋がる可能性が非常に高くなります。税制優遇も終了とする土地が多く発生し、それらが大量に市場へ売りに出されることで地価が下落します。そのため、物価も下がり、購入がしやすくなるという推測が立てられています。
ただ、この生産緑地の2022年問題は国としても大きな問題となっているため、特定生産緑地に指定された土地に関しては、10年間延長できることになりました。そのことにより、この問題は多少緩和されることになりますが、それでもなおこの期間に売りに出される土地も少なくはないと予測されています。
（2）少子・高齢化問題による影響
2つ目の要因として考えられるのが「少子・高齢化問題」による影響です。現在、高齢化問題はとても深刻で、このまま進んでいくと、2025年にはおよそ4人に1人が後期高齢者になるという予測が立てられています。現在、首都圏には団塊の世代と言われる1947年から1949年生まれの人たちが200万人以上いると言われており、その人たちが後期高齢者になり、老人ホームに入居するなどの事態になれば相続により所有している不動産の持ち主が変わることになります。しかし、その高齢者の子どもたちは既に比較的都心部に近いマンションに暮らしており、自分達の生活をしているため相続したとしても、その土地には戻ってこない傾向が高いです。
また、兄弟姉妹がいる家庭も多く、そのことが災いして相続が複雑化してしまい、かえってややこしくなってしまうケースも多いです。加えて、少子化の影響もあり、そもそも相続ができず、結局は売りに出されてしまいます。このような背景から、今後市場に売りに出される不動産は増えていき、不動産の価格は下がっていくと予想されています。少子高齢化の影響により、不動産の需要が減少、供給過多になっていくことも不動産の価格が下がっていく要因の1つと言われています。
ウッドショックによる価格高騰も大きく影響している
ウッドショックとは、オイルショックになぞらえて呼ばれており、低金利や新築・リフォームブームなどによる、輸入木材の価格高騰や供給不足により市場が混乱している状況のことです。一部の木材に関しては、価格が2.5倍にも膨れ上がっており、その影響により現在住宅価格が上昇しています。ウッドショックは過去にも数回起こっていますが、今回の引き金になったのは、新型コロナウイルスによる感染拡大と言われています。一旦需要が落ち着いたため製材業界は減産態勢に入りますが、時が経ち需要は回復します。これにより、木材の需給バランスが世界規模で崩れてしまい、木材が輸入しづらくなりました。
また、海運業の混乱もウッドショックが起こった大きな要因と言われています。新型コロナウイルスによる感染拡大により、海運業界も荷物が少なくなった影響を受け、コンテナの数を減らしていたのですが、その状況下で木材需要の急増と巣ごもり消費の拡大が起こり、コンテナ不足の状態に陥ってしまいました。そのため、数少ないコンテナは食料品や衣料品優先で陸運可能な地域に送られるようになり、日本に入ってこなくなってしまったのです。
この、木材価格の上昇と製材の供給減はしばらく続くであろうと推測されています。ウッドショックが収束し、輸入木材が入ってきて価格が落ち着き始めた時に購入するのが良いのではないでしょうか。
2022年の税制改革で住宅ローン控除に変化が
住宅ローン控除は、自身で住む家を購入したりリフォームしたりするために、住宅ローンを借りた人が使用することができます。住民税や所得税を差し引くことができる制度で、正式名称は、住宅借入金等特別控除です。
2022年の税制改革で、政府は住宅ローン控除の減税を見直しする方針を発表しています。現在との違いは以下になります。
現在
- 控除率…1％
- 控除期間…10年間
- 控除対象金額…4000万円
2022年の税制改革後の方針
- 控除率…0.7%
- 控除期間…13年間
- 控除対象金額…3000万円
この背景には、住宅ローンの逆ざやの問題があります。これは、住宅ローン控除による節税額が、住宅ローンの返済で支払う利息を上回ってしまうことです。住宅ローンの金利は1％を切っていることも多い現状の中、住宅ローン控除により年末の住宅ローン残高の1％が戻ってきたら、支払う利息よりも多くの税金が戻ってくることになります。その状態を打破するためにこの改正が起こったと言われています。住宅ローン控除改正後の主なメリット・デメリットを以下にまとめます。
メリット
- 控除期間が3年間延長される（新築の住居の場合適用、中古住宅の場合は適用外）
- 入居時期が2025年まで延長される
- 住宅の性能時期によって借入限度額が分かれる
メリット
- 控除率が1％から0.7%に下がる
- 所得制限が引き下げられる
- 住民税からの控除額の上限が引き下げられる
このように、住宅ローン控除の税制改革に関しては、メリットもあればデメリットもあるので、自身で見極めることが重要になります。
2025年まで待つのも1つの手段
現在、1947年から1949年の間に生まれた団塊の世代が、75歳を超えて後期高齢者となり、公共サービスの縮小や社会保障費の急増が見込まれることを指す、2025年問題も深刻になっています。これが不動産価格にも大きな影響を与えると言われています。人口の3人に1人が後期高齢者になる見込みで、2022年問題以上に相続も増えると予測され、不動産市場の受給のバランスが崩れることが想定されています。
2025年以降は、さらに不動産価格が下がり不動産を購入するのに必要な資金が安くなる、とも言われています。その主な理由は以下の3点です。
（1）相続時の売却が増加する
上述した通り、後期高齢者の方が増えれば持ち家が相続されるケースが多くなります。しかし、老朽化が進んで高額なリフォーム費用が必要となる住居や、地方の利便性が低いエリアの持ち家などは、売却や相続放棄も増えます。その結果、不動産市場への供給が増え、買い手側が有利になる状況が進むと考えられます。
（2）後期高齢者がさらに増加して空き家が増えるから
後期高齢者の住人が亡くなって、その所有していた不動産がそのまま空き家となるケースや、病院や介護施設に入居することで誰も住まない家が増加する可能性が高まります。そのため、不動産の所有者も買い手を見つけるために物件の価格の値下げをする可能性が高く、不動産相場が下落する、と想定されています。
（3）立地適正化計画が進むから
立地適正化計画とは、推奨する居住エリアを自治体ごとに定め、狭い地域に人口を集めることにより、効率的な公共サービスの運営を図る計画のことです。これが進むと、対象外の地域では不動産価格が下落することが予測されます。
まとめ
生産緑地の2022年問題、高齢者増加による2025年問題、ウッドショックによる価格高騰、これらの理由から2022年以降に自宅を購入した方が良いとされています。
また、老朽化した住居の割合が増えることにより、新築などの資産価値の高い不動産に関しては、値上がりする可能性も考えられます。そのため、2025年まで待つか、その前に購入するかのタイミングに関しては、自身がどういった種類や用途の不動産を購入したいかによって決めることをおすすめします。
ぜひ、この記事を参考にして、後悔のない不動産選びをしていただけたら幸いです。
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