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2026/04/21マンション購入の流れ完全ガイド！新築・中古の注意点も紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンション購入の全体的な流れ
今回は、マンションを購入するまでの流れについて説明していきます。
購入前に確認する資金計画
世帯の収入や支出、将来のライフプランを踏まえて、マンション購入に充てる自己資金を確認します。また、住宅ローンの借入額とその支払いプランも検討します。この際の注意点は、無理のない予算で購入を決めることです。マンション購入には予想以上に費用がかかることがあり、ライフイベント（出産や子どもの進学など）が起きた際には、追加費用が発生する可能性もあります。現在の収入はもちろんですが、出産、子どもの進学など変化するライフスタイルもできる限り考慮しましょう。無理のあるローンを組んでしまうと、支出が膨らんだ時にローンが支払えないという事態に陥る危険性があります。
不動産会社に相談する
インターネットで情報収集をしつつ、住みたい地域や希望する物件条件をある程度絞ったら、実際に不動産会社に相談してみましょう。その際、事前にどのような物件を希望するのか決めておくと話し合いがスムーズに進みます。希望のエリア、間取り、築年数、最寄駅からの距離と交通手段、周辺の生活環境などが物件を選ぶ際の基準となります。しかし、これらの全てが希望通りになる物件を見つけることは難しいでしょう。そのため、最も重視したい項目を決めておくと物件を絞りやすくなるのでおすすめです。
物件を見学する
新築マンションでは、モデルルームを見学できます。実際に物件を訪れてみると、写真や話で得た情報と実際の印象が大きく異なることがあります。モデルルームの見学後は、実際にマンションが建設される予定の場所を訪れ、周辺の利便性や環境をチェックしましょう。そうすると、駅までの距離やスーパー、学校などの位置関係を把握できて、実際に生活したときの利便性がわかります。車で走行して街の人通りや混雑状況を確認するのもよいでしょう。また、どのような災害リスクがあるのかも確認するとよいでしょう。現在は、各自治体がハザードマップを公開しているので、参考にしてみましょう。災害リスクの中で特に注意すべき点としては、地震や洪水、液状化や津波などがあります。耐震基準や、万が一に備えた避難経路や地域の災害対策を確認しておくと安心です。
申し込みをする
購入する物件が決まったら、購入申込書に記入します。場合によっては、この時点で数万〜10万円程度の申込証拠金が必要となることがあります。申込証拠金は、マンションを購入する意思の証として売主に預けられ、売買契約の締結時に収入印紙代やマンションの購入費用などに充てられます。マンションの値下げを求めたい場合は、この段階で価格交渉を行いましょう。
住宅ローンの審査を受ける
次に、住宅ローンの審査を受けます。住宅ローンを利用するには、金融機関の審査に通過する必要があります。金融機関の審査では、住宅ローンを借り入れる人の収入や職業、他の借入状況などから、返済能力に問題がないかを確認されます。住宅ローンを借り入れる場合は、事前審査と本審査の計2回審査を受けることになります。事前審査は購入申し込みと同時に行うのが一般的です。審査申し込みから結果がわかるまでには、だいたい、3～7日程度の時間がかかると考えておきましょう。
売買契約を結ぶ
ここまできたら不動産会社と売買契約を結びます。これによってマンションの購入が約束されます。売買契約の締結日には、物件に関する重要事項の説明、契約の締結、手付金の支払いが行われます。一つ目の「重要事項説明」とは、不動産を購入する前に物件の状態や価格、契約内容に関して確認を行うことです。購入するマンションに関して気になる点があれば、このときまでに確認を行いましょう。契約締結時に必要になるものは、印鑑、本人確認書類、手付金、印紙代、仲介手数料があります。忘れずに準備していくようにしましょう。
住宅ローンを契約する
契約後、住宅ローンの本審査が行われます。住宅ローン審査に通過した後、金融機関と金銭消費賃貸契約を結びます。また、マンションを購入する際は、買い手は購入する住宅を担保に抵当権を設定する必要があります。この場合、金銭消費賃貸契約と抵当権設定契約をまとめて、金銭消費賃貸抵当設定契約として締結するのが一般的です。ローン契約時に用意すべき書類には、
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- 住民票
- 印鑑証明書
- 収入確認（源泉徴収票）
- 住民税決定通知書または事業納税証明書
- 物件の情報が確認できるもの（:パンフレット、販売図面の写しなど）
- 土地や建物の登記事項証明書
があります。これらの書類を集めるのには時間がかかってしまうことがあるので、準備は早めに行っておきましょう。
決済、引き渡しの手続きを行う
最後に、決済と引き渡しの手続きを行います。マンションを購入すると登記の手続きが必要になりますが、これは専門家に委任することができます。自分で登記を変更することもできますが、前管理人書類が必要になることから、登記手続きの委任状を提供して登記変更の手続きをお願いした方がスムーズに進みます。その後、売買代金に加えて、諸費用、固定資産税、管理費、修繕積立基金の精算が行われます。そして管理規約や住宅設備の取扱説明書など、関係書類の受け取りを受け取ったら、最後に鍵を受け取って当日のやり取りは終了です。
マンション購入にかかる費用
住宅ローンは、年収の5〜6倍程度が借入の目安となります。ここに頭金として、親族からの援助や自身の貯金から捻出できる額を合計した金額が購入予算となります。つまり、ローンの借入額は物件価格の約80%、頭金は物件価格の10〜20%が相場となります。住宅ローンの契約には事務手数料（借入金の2％ほど）やローン保証料、団体信用保険といった費用も必要なので、物件費用とは別に手元に現金で用意しておかなくてはなりません。
マンションを購入するためにはまず申込証拠金がかかります。これは新築マンションの購入申し込みのときに、不動産会社に支払う金額で、通常2〜10万円程度になります。また、売買契約の締結時に売り手に対して手付金というものを支払います。さらに売買契約書と消費賃貸契約書に対しては印紙税がかかり、売買の仲介をしてくれた不動産会社に対しては仲介手数料を支払う必要があります。これらに加えて、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。税金に関しては、1月1日時点でマンションを所有していた者が、4月から翌3月までの1年分の固定資産税を支払います。つまり一年の途中でマンションを購入した場合は、日割りの清算金を支払うことになります。マンションを購入すると法務局で登記の手続きを行うため、登録免許税と、手続きを司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬代が加算されます。さらに、住宅ローンの借入をした場合には、所有権移転登記と抵当権設定登記の両方が必要になります。これらがマンション購入にかかる諸費用です。
新築と中古マンションの違い
マンションを購入すると一言で言っても、さまざまな選択肢があります。そのうちの一つが中古マンションと新築マンションのどちらにするかというものです。新築マンションのメリットは、オプション選択やモデルルーム見学、竣工までの過程を楽しめる点です。一方、中古マンションのメリットは、既に相場が決まっているため、資産価値を見極めやすい点です。中古は実際に住む部屋を内見できますし、事前に確認できる情報が多いです。中古マンションで事前に確認できることとしては、
- 建物の管理体制
- 各設備の状態や使い方
- 室内での音の聞こえ方
- 日当たり、眺望、風通し
- 他の入居者の雰囲気
- 管理組合の収支
- 漏水などのトラブルの履歴
などがあります。中古と新築のどちらを購入するのが正解ということはありません。自分に合っている方を選ぶようにしましょう。
新築マンションの魅力と注意点
マンションを購入するときには次の点に気をつける必要があります。まず費用に関して、物件は価格に見合っているか、諸費用を含めた予算は充分か、住宅ローンの借入額は適正かを確認します。実態よりも価格が高いマンションは購入するべきではありません。また、自分の収入に見合わないマンションを購入してしまうと支払えなくなってしまうのでそれも避けましょう。建物に関しては、資産価値が保てそうか、災害リスクは高くないか、家族構成に合った間取りをしているかなどを確認しておきます。立地のよい場所にあるマンションは資産価値が下がりにくいというメリットがあります。例えば、駅から近いマンションや、買い物する環境が整っているマンションは、利便性が高く人気があります。また、人気の街や商業施設が充実している街、新しい駅ができる街など、開発予定のエリアもおすすめです。
まとめ
今回は、マンションを購入するまでの流れと注意点について説明してきました。新築マンションも住めば中古になるので、将来の価値まで考えて購入することが大切です。新築マンションを購入しようとしている人は、中古マンションには目を向けないかもしれません。しかし、中には魅力的でお買い得な中古マンションもあります。また、中古マンションも合わせて見ていると、価格差を冷静に見直すことができます。新築、中古に拘らず一度広く物件を見てみることもおすすめです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
