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2026/04/22マンションを買い替えたい人は必見！費用や流れを徹底解説！
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションを買い替えるタイミングとは？
マンションを買い替えるタイミングは人それぞれですが、一般的にどのタイミングで買い替えを検討する人が多いのでしょうか。目安がわかれば落ち着いてプランニングできます。そこで、多くの人がマンションを買い替えるタイミングについて見ていきましょう。
築年数が経過してきたとき
マンションを買い替える一つ目のタイミングは、現在住んでいるマンションの築年数が経過してきたときです。具体的には、築10年目頃に買い替えを検討する人が多いです。なぜ10年かというと、それを超えると物件の需要が低下するからです。建築されてから10年を超えてしまうと、マンションの老朽化が進むため、支払うべき修繕積立金が値上がりしてきます。そうなる前に買い替えてしまおうと考える人が多いのです。
さらに、建築後10年は住宅ローン控除を受けられる期間でもあります。住宅ローン控除とは、住宅を購入し住宅ローンを利用することで、10年間税金の控除を受けられる制度です。このように、築年数が10年になると修繕積立金は値上がり、減税措置が受けられなくなってしまうので、このタイミングでマンションを買い替えるという人が多いです。
ライフステージに変化があったとき
ライフステージに変化があったときにマンションを買い替える人が多いです。結婚や出産をすると、これまで住んでいたマンションでは狭く感じてしまうのです。そのため、より広いマンションへ住み替えることがあります。反対に、子供が自立して現在のマンションが広すぎると感じた場合には、よりコンパクトなマンションに買い替えることもあります。家庭環境の変化の他にも、仕事や学業の都合でマンションを買い替えることもあります。異動になったこと、遠くの学校に進学することなどを機に、より通勤や通学がしやすい場所へ買い替えるのです。通勤通学は毎日のことなので、少しでもアクセスのよい場所に住みたいと考える人が多いです。このように、ライフステージに変化があった際はマンションの買い替え時と考えられます。
50歳を超えたとき
マンションを買い替えるタイミングとして、年齢を基準にする人もいます。実は、多くの人は50代の後半になってからマンションを買い替えているのです。これは、50代後半になると子育てが一段落し、貯金に余裕が出てくるためです。これに合わせて、50代の後半になったらマンションの買い替えを検討するというのもありでしょう。
マンションを買い替える流れ
マンションを買い替える際には、売り先行と買い先行という二つの流れがあります。売り先行とは、現在住んでいるマンションを売却し、その後に新しいマンションを購入する方法です。反対に、買い先行とは新しいマンションを購入してから元のマンションを売却することです。
売り先行のメリットは、資金が十分でなくても買い替えができる点です。マンションを売却して得た代金を新たなマンションの購入資金に当てることができます。売却するまでにはだいたい3ヶ月から半年くらいかかるので、その間に新たなマンションを探すことができます。しかし、売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなくてはならないということです。売り先行では、新居に入居する前に前の住居を引き渡すことになる場合があります。そうなると、新居に入るまでに住む場所を探さなくてはなりません。その分、引越し費用や仮住まいの家賃が余計にかかることを理解しておく必要があります。
買い先行のメリットは、ゆっくり時間をかけて新居探しができるという点です。元の家に住みながら、本当に気に気に入るマンションが見つかるまで物件探しができます。一方、買い先行のデメリットは、マンション購入資金を売却金額に頼らず自分で用意しなければならない点です。つまり、買い先行は資金に余裕がないと難しい方法だと言えるでしょう。
マンションの買い替えにかかる費用とは？
マンションを買い替えるとはつまり、まずマンションを売却し、新たなマンションを購入します。さらに必要があれば仮住まいを用意する必要もあり、その都度費用がかかります。それぞれを具体的に説明していきます。
マンション売却時にかかる費用
まず、今住んでいるマンションを売却するためには、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、印紙税、仲介手数料などの費用がかかります。抵当権抹消費用とは、抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、もし買い手が代金の支払いを滞らせたら、売り手はその家を担保として代金を回収してよいとする権利のことです。マンションを売買するにはこの抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権を抹消するには、自分で手続きを行う方法と司法書士に依頼する方法があります。個人で抵当権抹消手続きを行う場合、建物と土地のそれぞれに対して免許税がかかります。免許税は1,000円で、マンションの抵当権を外すためには合計2,000円かかります。司法書士に依頼する場合は、報酬として20,000円程度が必要になると見込んでおきましょう。一般的には、この手続きは個人で行うことはなく、司法書士に依頼することが多いです。
住宅ローン返済手数料とは、ローン残債がある場合に繰り上げて完済したいときに金融機関に対して支払う手数料です。数千円から数万円かかります。
印紙税とは、不動産取引の契約書に対して課される税金です。印紙税がいくらになるかは法律で定められており、契約金額によって異なります。契約金額が500〜1,000万円の場合、印紙税は10,000円、1,000〜5,000万円の場合は20,000円です。注意点として、印紙税は契約書の枚数分だけ支払うことになります。
最後に、仲介手数料とは不動産会社への報酬にあたります。400万円を超える不動産の場合は、マンションの金額の3％に6万円を足し、さらに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。しかし、この金額は「上限」なので、不動産会社によってはこれより低い金額を提示してくる可能性もあります。
マンション購入時にかかる費用
次に、新たに買い替えるマンションを購入する際にかかる費用について説明していきます。マンションを購入するときには、保証料、火災保険料、固定資産税、管理費・修繕費、登記費用などの費用が必要です。
保証料とは、保証会社に対して支払う費用です。この費用を支払っておくと、借り手が万が一住宅ローンを返済できなくなったときに保証会社が代わりに返済してくれるのです。保証金はだいたい借入金額の0〜2％くらいの金額になります。火災保険料について、マンションを購入する際には火災保険に入る義務があります。1年間で約15,000円の支払いが必要です。しかし、保証内容を充実させればさせるほどその費用は上がっていきます。どの保証特約を付けるか検討する必要があります。固定資産税、管理費・修繕費は、マンションを引き渡された日の分から日割りで計算した金額を支払います。登記費用とは、マンションの所有権が移転した頃を登記するのに必要な費用です。さらに、登記は自分で行うのではなく抵当権のときと同様、司法書士に依頼することが多いです。そのため、登記費用に加えて司法書士への報酬として10万円近い金額がかかります。
仮住まいを探すのにかかる費用
今住んでいるマンションを先に売ってしまってから新たなマンションを探す場合は、仮住まいを探す必要があります。仮住まいには、敷金や礼金、仲介手数料などの費用がかかります。さらに、仮住まいへの引越し費用や、住んでいる間の家賃が加算されます。
このように、マンションを買い替えるためにはさまざまな費用がかかるのです。
ローン残債があっても買い替えはできるのか？
マンションを買い替えたいけれどまだローンが残っているという場合は買い替えできるのでしょうか。その場合、一度ローンを完済し、抵当権を抹消してからでないと買い替えはできません。その方法としては、今住んでいるマンションを売却して得た金額でローンを完済するという方法があります。しかし、この方法では、売却額がローンを上回らないと完済できません。そのため買い替えたいマンションの価格が高い場合には利用できません。そこで、住み替えローンという仕組みが利用できます。住み替えローンでは、現在残っているローンと新たなマンションのローンを一本化して新たなマンションを購入できるという仕組みです。しかし、ローン残債がなかったことにされるわけではなく、借入金額が高額になるので、確実に返済できるか注意が必要です。
まとめ
今回は、マンションを買い替えるための流れや費用などについて説明してきました。マンションを買い替えるには売り先行と買い先行という二つの流れがありますが、どちらの方がよいというわけではありません。どちらにもメリットとデメリットがあるので、より自分にあっている方を選ぶことが大切です。マンションを買い替えるタイミングは、築年数が10年を超えたとき、ライフステージに変化があったとき、50歳を超えたときなど、人によってさまざまです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
