マンション減価償却の効果と計算方法を解説

減価償却という言葉、聞いたことはあ減価償却とは、資産を購入した際、その資産の価値が時間とともに減少する分を費用として計上する会計手法です。この費用を「減価償却費」と呼びます。りますか？減価償却とは、ある資産を購入した時に、耐用年数の何年かに渡ってその資産の額を費用として計上するといったものです。また、その資産が年数によって資産価値が落ち、その損失分を補填していく費用を「減価償却費」と言います。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンションの減価償却とは？基礎知識を解説

既に説明した通り、減価償却とはマンション等の固定資産を、年数や時間と共に減少する価値を費用として計上する会計処理のことを指します。これはある一定期間の損益を計算する目的で、マンション等を賃貸に出し、家賃などの収入として得た収益に対して、当初の投資額を年数の経過や使用に伴って減少する価値の度合いによって減価償却費として計上することをいいます。減価償却費に関しては、減価償却について解説した後に解説します。

マンションの減価償却による3つの効果

減価償却の主な効果として、次の3つが挙げられます：節税効果、自己金融機能、損益の把握。これらを順に解説します。

節税効果を最大化する

高額なマンション購入などでは、購入費用を一括で計上すると初年度の経費負担が大きくなり、翌年以降の収益増加に伴い税負担が増加する可能性があります。経営バランスが悪化することで、税負担が増大する問題が発生します。

しかし、減価償却を行い数年にわたって費用化することで、その資産を償却するまでの期間は経営バランスを取ることができるため利益にかかる税負担を抑えることが可能となります。

自己金融機能：資金を手元に残す仕組み

「減価償却資産」を購入した翌年からは、経理上の収入が減少しますが、経費として計上された額は企業に残り、課税対象外となります。つまり支払った額を一度でも経年で償却することで資金を回収したことになるわけです。

因みに「減価償却資産」とは、減価償却はその資産の使用可能期間が１年以上で取得・購入費が10万円である場合に適用されますが、「減価償却資産」はこのような減価償却する資産のことを指します。

損益把握の重要性

減価償却資産は、長期的に活用されることで収益に貢献します。収益と費用のバランスを正確に計上することで、資産価値を適正に評価できます。

マンション減価償却費とは？計算方法を徹底解説

ここまではマンションの減価償却に関して、計算方法も含め解説していきました。ここからは減価償却費について解説していきます。

まず結論ですが、減価償却費とはマンション等の固定資産が持つ価値の低下に備え、会計期ごとに見積もる金額のことをいいます。
マンションで考えると、新築の頃に誰も住んでいなかった時と比べ、年数が経過し、人が住んだ後では資産価値が落ちるのは明白ですよね。このような価格の低下に備え、その資産が使用可能期間に従い計算したものを減価償却費と呼びます。

減価償却費の計算に必要な基本用語を押さえよう

これから減価償却費の計算方法を解説します。その前に、計算に関する重要な用語を以下に解説します。

取得価額

取得価額は、マンション等の資産を取得する際にかかった全ての費用を指します。これには設置手数料や運賃も含まれます。

取得原価

取得原価とは、マンション等の資産を取得又は製造するためにかかった金額のことを指し、購入の場合は代価に付随費用を加算した金額となります。また、取得価額に基づき計算された金額となります。

残存価格

残存価格とは、マンション等の資産が法定耐用年数終了後に残る価値のことを指します。

この残存価格の定義については2007年を境に変わっており、2007年までは取得価額の10%までと決まっていたものの、2008年からは2008年以降に取得した資産であれば取得価額の1円まで償却が可能となりました。

耐用年数

耐用年数とは、減価償却の対象となる資産を本来の目的通り・使途通り使用した場合、その資産が持つ効果が続く年数を意味します。

なおこの耐用年数に関しては、資産毎に国税庁で決められているので、国税庁から公表されている耐用年数表を確認してみてください。

減価償却資産

減価償却資産とは、一般的に時間の経過とともにその資産が持つ価値が減っていくような資産を指します。

減価償却費の計算方法

ここまでは減価償却とは何か、また減価償却による効果について解説しました。ここからは減価償却費の計算方法について解説していきます。

減価償却の計算方法は「定率法」と「定額法」の二通りがあります。それぞれの計算方法でメリット・デメリットがありますが、それらの点も合わせて以下に解説していきます。

定率法：償却期間中の計算方法

計算式は以下の通りです。

定率法の減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率

この計算方法の特徴として、初年度は高額な償却費となる一方、毎年一定で償却費は下がっていき、償却の最後の方になるとかなり少額なものとなることです。

デメリットとして、この計算方法では償却を終えるまでにかなりの時間がかかってしまうという点です。

その措置として適用されているのが「改定償却率」と「償却保証額」になります。

「改定償却率」を使用する場合は、通常の減価償却費で出した償却費が償却保証額を下回りそうな場合に適用され、そのような場合に「改定償却率」を利用する決まりとなっています。

「償却保証額」とは、「資産の取得価額×保証率」で計算することができます。

定額法：毎年均等な償却額の計算方法

定額法とは、毎年の償却額が均等になるような計算方法です。計算方法は以下の通りです。

定額法の減価償却費＝取得価額×定額法の償却率

この計算方法の問題点として、減価償却費を毎年同じ金額で計上すると、その資産を持っているのにも関わらず最終年は０円となってしまう事です。そこで、耐用年数の最終年では備忘価格として１円を残し記帳します。

生産高比例法とは？特殊な計算方法

生産高比例法とは、マンション等の資産の使用度合いに応じて減価償却費を下げるという観点から、按分基準に生産高を用いる計算方法です。なお、ここで言う生産高はマンションで言うところの家賃収入として置き換えて考えましょう。計算方法は以下の通りです。

減価償却費＝（取得原価ー残存価格）×当期の実際生産高（家賃収入高）÷見積総生産高（総利用可能数）

減価償却のデメリットとは？注意点を解説

減価償却には節税効果や損益把握への貢献などの利点がありますが、デメリットも存在します。以下にそれぞれ説明していきます。

会計処理に手間がかかる

マンション等の資産には耐用年数が定められており、減価償却費を計上する際にはその確認と計算方法の選定が必要です。

税制法の改訂に伴うアップデートが必要である

減価償却では毎年一定額を費用として計上しますが、税制改正に応じて会計処理を更新する必要があります。耐用年数なども頻繁に改正されているため、その都度情報をアップデートしていく必要があります。

減価償却を行う際の注意点

減価償却のデメリットを解説したところで、次は減価償却の注意点を以下に解説していきます。減価償却はルールが複雑なため小さなミスや勘違いはよく起こります。しかし、そのミスで税務調査で指摘されたりと、さらに面倒なことにもつながるので、しっかりと注意点も確認していきましょう。

耐用年数の間違いに注意

耐用年数について解説した際に、国税庁から公表されている資料についてご紹介しましたが、マンション等の固定資産には耐用年数が定められています。この表をしっかりと確認して会計処理を行うようにしましょう。

償却中の資産の処分

マンション等の資産を何らかの理由で処分した際、それによって発生した損失を「固定資産除去損」として報告しなくてはなりません。この処理を怠ると、マンション等の資産がすでに手元にないにも関わらず、償却資産税がかかり続けてしまうことになるため、無駄な税負担がかかり続けるといったことにもつながります。償却中の資産の処分でもしっかりと報告をするよう心がけましょう。

減価償却には現金支出を伴わない

現金支出は固定資産の購入時のみに発生するもので、減価償却費を費用として計上する場合には現金の支出を伴いません。そのため、減価償却に相当するキャッシュが内部留保することになります。キャッシュフロー計算書を作成する際にはこうした前提条件に基づいて算出する必要があるため、しっかりと覚えておくようにしましょう。

まとめ：マンション減価償却を上手に活用しよう

いかがでしたか。減価償却はかなり複雑なものであり、特に減価償却費などの計算はそれぞれの計算法にメリット・デメリットが存在しているため、どちらが自分のマンションにとってメリットが大きいか見極める必要があります。また、耐用年数など確認しなくてはならないものも多いです。しかし、減価償却には節税効果も大きいため、活用さえできれば自分の資産を守ることにもつながります。これを読んで、減価償却、減価償却費について理解を深めて頂ければ幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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