最終更新⽇時
2025/11/21【必見】マンションの寿命ってどれくらい？建て替え年数について徹底解説！
- 不動産の知識
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
はじめに
中古マンションを購入しようかなと考えている人が、最も注意しなければいけないポイントは「マンションの寿命」です。マンション内で古くなっている箇所が多い、建て替えになる可能性がある、など懸念点が多いと不安になってしまいます。そこで今回はマンションの平均的な寿命などマンション購入の際に知っておくべきポイントを紹介します。マンションの購入を検討している方は必見です。
日本のマンションの現状は？
マンション建て替えとは、文字の通り、建っている建物を取り壊して、新たに建物を建築することであり、多くは分譲マンションの場合にいいます。実際にマンションを取り壊して、新しくマンションを作り直すことはあるのでしょうか。日本の現状について紹介していきます。
そもそもマンションの寿命はどれくらいなのかを説明していきます。こちらに関しては明確な決まりはないのですが、国土交通省によると鉄筋コンクリート住宅の寿命は68年と言われています。
また寿命とは別に「耐用年数」という考え方もあります。この耐用年数は大きく3つの特徴に分けられます。1つ目は法定耐用年数であり、減価償却費が計上できる法的な耐用年数です。47年と設定されています。2つ目は経済的耐用年数であり、40〜50年と、人が住みやすさを保てる耐用年数を示しています。そして3つ目が物理的耐用年数で、60〜100年となっています。物理的耐用年数は住みやすさではなく、人が住めるかという観点で設定されています。お読みいただいた通り、考え方や見る方向によって寿命は変化するため、一概に判断することは難しいといえます。
そして実はマンションの建て替えはあまり多くありません。国土交通省の資料によると、2022年4月時点で建て替えの完了しているマンションは270件となっています。マンションで60年以上たっている物件も多いため、マンションを建て替えする必要がないというわけではなく、建て替えが進まない様々な問題が立ちはだかっているのです。その中の3つの問題についても紹介していきます。
1つ目は、建て替えの際の費用負担が大きいことです。建て替えの際には、マンションの調査や新しい建物の設計・建築、さらに住民の仮住まいの用意や引っ越し費用など、莫大な費用が必要となります。現在では国からの様々な支援金を活用することもできますが、それだけでは補うことができなくなっています。また建て替え後も利益を見込めるものであれば負担も少なくなりますが、こういった好条件を持つ物件は少なく、費用の大きさは建て替えの大きな障壁となっています。
2つ目は建て替えの流れの複雑さです。建て替えを行う際には、検討委員会を設立し、建て替えを行うべきか否か、慎重に議論する必要があります。そして建て替えが決まると、所有者の賛成を得つつ、建築の準備を行っていきます。住民に身軽に行動ができる人が多いのであれば賛同は得やすくなるでしょうが、老朽化したマンションには高齢者も多く、期間も手間もかなり必要な建て替えの合意形成は非常に困難なものとなっています。
3つ目は法律的な観点です。現在のマンションには「既存不適格」な物件も多く存在しています。既存不適格とは、建築時は合法的に建造されたが、その後の法律改正や決まりの変更等によって、現行の法律規定に適合していないことを指します。これによって再建築の際に住民にとってマイナスになるという状況を受け入れなければならないケースも多いため、建て替えが難しくなってしまいます。 以上がマンションの一般的な寿命や日本の現状についての紹介でした。
マンションを建て替える主な理由
日本では建て替えが行われている物件は少ないと紹介しましたが、実際に建て替えられてきた270件の物件はどういった理由で建て替えが行われたのでしょうか？建て替え決定のイメージをすることができるよう紹介していきます。建て替えは大きく以下の3つの理由で行われます。
①給水・排水管の劣化での漏水事故が生じた場合
漏水事故が生じた場合は建て替えを検討する場合が多くなっています。給水管や排水管は建物の内部に設置されている場合が多く、住居への影響を考えると修繕が難しいケースがあります。その際は修繕ではなく、マンションそのものの建て替えを実施することが多くなります。
②耐震基準を満たさない場合
日本は地震による災害が多く、耐震基準を満たすかどうかは非常に重要なポイントとなっています。そこで注意しなければいけないのは耐震基準の改訂です。旧耐震基準では震度5弱程度の揺れに耐えうることが基準でしたが、新耐震基準では震度6〜7の揺れに耐えることができるように建設しなければなりません。この耐震基準を満たしていなければ、大きな被害に繋がることもあるため、建て替えを検討することが多くなっています。
③耐火性能が十分でない場合
現行の建築基準法は幾度か改正されたものであり、過去のものとは基準が大きく異なっています。そのため現行の耐火の基準を満たしていない物件も多くあります。火事の被害も近隣への大きな被害に繋がる可能性があるため、高い耐火性能を備えていない物件は建て替えが行われるケースも多くなっています。
ここからは実際に建て替えが行われたケースをみてみます。建て替えが行われた東京の物件は2つの理由から建て替えが行われました。1つ目は建物の老朽化です。耐震診断で耐震性に問題があると診断され、修繕では十分な耐震性を出せるか分からない状況でした。2つ目の理由は給排水管の老朽化です。主である配管が住戸の玄関部分を通っており、他住戸への影響が大きいため、修繕工事ができなくなっていました。この建物は先述した①と②の観点で建て替えが行われたことが分かります。
建て替えの際の流れ
実際に建て替えを実施することが決まり、建て替えが完了するまでにどんな工程が必要なのでしょうか。段階別に紹介していきます。
①準備段階
最初の準備段階では、マンションを建て替えすべきか検討するための勉強会から始まるケースが多くなっています。無償で主導してくれるゼネコンやデベロッパーに管理組合が依頼することで勉強会を実施できます。実際にかかる費用や期間を基に、具体的な建て替えの計画をイメージしていきます。
②検討段階
検討段階では建て替えに対する関係者の合意形成がメインになります。なぜ修繕ではなく、建て替えを優先するのか、現在生活している住民に理解をしてもらわなければ、建て替えを行うのは難しくなります。この段階での賛成は4分の3以上であることが望ましいです。
③計画段階
計画段階は関係者の賛同を得た後に、具体的な計画を立てていく段階です。建築を依頼するゼネコンやマンションデベロッパーを決定し、新しい建物の設計や費用、将来的に得られる収入などの数値を詳細に固めていきます。そして建て替え決議を行い、区分所有者の5分の4の賛成を得なければなりません。
④実施段階
建て替え決議を経て、実施の段階では建て替えの不参加者への売渡しの請求や住民の権利区分の計画を立てていきます。住民には建て替えの間、仮住まいへ移動してもらいます。建て替えが完了したら、再入居してもらい、新しいマンションでの管理組合を設立していきます。
マンション入居の際に確認すべきポイント
マンションの建て替えには様々な工程と期間がかかります。マンションを購入するのであれば、なるべく長く住むことができる方がいいですよね。そこで事前に確認すべきポイントをまとめました。ぜひ確認してみてください。
①立地
立地によってマンションの寿命は大きく変化してしまいます。例えば海に近いマンションであれば、建物の腐食が進み、寿命が短くなります。また地盤が弱い土地であれば、地震によって倒壊してしまう可能性が高くなります。さらに立地は建て替えの際の将来の利益の見込みにも大きく関わってきます。将来の利益見込みが高いと、建て替えの際の各住民の負担も大きくなるため、周辺の環境や地盤のチェックは欠かせません。
②建物の建材
建物を構成している建材の質は必ず確認しましょう。品質が低い建材だと、寿命はその分短くなってしまいます。マンションの検査の際の「建築確認済証」で建材を確認することができます。
③管理状態
マンションで修繕が適切に行われているかも、寿命へ大きな影響を与える要因です。古いマンションの中には、長期間修繕が行われていない物件もあります。
まとめ
今回の記事ではマンションの建て替えに焦点を当てて紹介してきました。土地や環境、管理状態によってマンションの寿命は大きく変わってきますが、おおむね40年〜100年が寿命となることが多くなっています。建て替えには大きな費用や長い期間、さまざまな準備や議論が必要であることも紹介しました。マンションに入居する際には、さまざまな観点から、住居の寿命を判断し、建て替えになりうる場合はその後の利益が見込める環境かについてもしっかり検討しましょう。数十年前のマンション建築ブームを受け、これからは老朽化したマンションが増えていきます。現在マンションをお持ちの方も、自分の住んでいるマンションの現状をこの機会に確認してみてはいかがでしょうか。
「国土交通省-マンション建て替えの実施状況」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488550.pdf
「築61年のマンション建て替え事例-日本財託グループ」
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-409.html
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
