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2026/04/21マンションの建て替えは本当にある？理由や負担する費用を紹介
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの建て替えはどのくらい進んでいる？
マンションが老朽化すると気になるのが損傷や劣化です。そこで建て替えをするべきか否か、費用の負担は誰が行うべきなのかなど、さまざまな問題が発生するでしょう。しかし実際は、そもそもマンションの建て替えをしているのはごくわずかにとどまっています。
国土交通省はマンションの建て替えに関するデータを発表しており、それだけでもマンションの建て替え実績は少ないものです。さらに、それらの実績には築年数が浅い、比較的新しいマンションも含まれています。そこから考えると、老朽化したマンションの建て替えはそれほど進んでいないと推測できます。
国土交通省の調査によるマンション建て替え事業の実施状況は、2004年〜2008年の時点で右肩上がりとなっているものの、増えているのはごくわずかです。
また、マンションの建て替えが進んでいないだけではなく、大規模修繕もスムーズに進んでいないのが現状です。国土交通省が発表しているマンションの改修の現状のデータでは、築年後30年超のマンションの問題点は、給水設備の劣化、耐震性などマンションの性能が問題点の多くを占めています。
さらに、1970年代以前に建設されたマンションの居住者は、40%が60歳以上のみの世帯となっているものの、エレベーターの設置率は6%、1986年以降に建設されたマンションでも67%と決して高いとはいえない数値です。築年後30年超のマンションの問題点と、世帯主の多くが高齢者であることを考えると、マンションの老朽化が大きな問題となっているのが分かるでしょう。
管理を続けていくうえでの不安、管理会社からみた問題のどちらにも、建物の老朽化に関することが多くの割合を占めています。このことから、築年数が長いマンションは修繕による住宅性能の回復だけではなく、住んでいる方の居住水準・生活水準に見合った性能のアップグレードが重要です。こうしたマンションの建て替え現状から、国土交通省は大規模修繕・改修における基本的な考え方や課題、論点についてまとめており、改善に努めています。
＊参考：マンションの改修・建替え等
ここからはマンションの建て替えまでの流れや、建て替えが進まない理由、建て替え費用を払えない場合について解説します。マンションの建て替えはそれほど進んでいないのが現状ですが、いざというときのためにも覚えておきましょう。
マンションの建て替えが進まない理由とは？
老朽化が進んでいるマンションほど建て替えが必要となっていきますが、なぜとどまっているのが現状なのでしょうか。その理由としては次の3つが挙げられます。
- 住民の費用負担が重いため
- 建て替えが決まるまでの流れが複雑であるため
- 建て替えが困難なマンションが多いため
それぞれの理由についてみていきましょう。
住民の費用負担が重いため
マンションの建て替えが進まない1番の理由といっても過言ではないのが、住民の費用負担の重さです。マンションは、居住人が定期的に修繕積立金を支払うため、資金がまったくないわけではありません。しかし、修繕積立金だけではマンションの建て替えはできず、断念しているのが現状です。新たに作った部屋を売り、その分を立て替え費用に充ててマンションの建て替えに成功している例もあるものの、マンションすべてを建て替えるのは非常に困難です。マンションの立て替え費用は1,000万円以上の自己負担となることもあり、住民には非常に大きな負担となります。そもそも、建て替えを必要としているマンションの多くは老朽化したものであり、世帯主は60歳以上の方が中心です。定年後にマンションの建て替え費用だけで1,000万円以上もの費用を負担するのは非常に厳しいです。
建て替えが決まるまでの流れが複雑であるため
費用の他にも建て替えが進まない理由として、建て替えが決まるまでの流れが複雑であることが挙げられます。そもそもマンションの建て替えには、区分所有者もしくは議決権の合意が必要です。その合意も各5分の4以上の意見議決が必要となっており、理解を得るための時間や検討組織の設置などが発生します。賛成決議がなければ検討が出来ず、準備段階の時点で複雑であることが分かるでしょう。さらに専門家によって行われる建て替えの必要性（検討段階）、具体的な計画や費用負担（計画段階）、実際に建て替えに着工（実施段階）の3段階に分けられます。合意を得てから実施するまでには10年以上かかることもあり、5分の4以上の賛成決議を得ることなどが高いハードルとなるため、なかなか建て替えが進みません。住民の費用の負担が重くなることを考えれば反対するのは当然かも知れませんが、こうしたことも建て替えが進まない理由となっています。
建て替えが困難なマンションが多いため
なかには建て替えを行いたいものの、既存不適合な分譲マンションが多いことも挙げられます。既存不合格とは、当時の法令に従って建てられた建物であるものの、現在の法令には適しておらず不適合な部分がある建物のことです。特に築30年以上が経過している建物は法改正が行われる前のマンションである可能性が高く、容積率がオーバーしているマンションも多くあります。容積率がオーバーしているマンションは、それぞれの部屋の床面積を減らしたり部屋の数を減らしたりすることによって、建て替えができます。とはいえ建て替えは容積率が余っていないと厳しく、さらに建物の大きさを小さくする必要があり、住民の費用負担も重くなる可能性が高いです。そのため、理論上は建て替えが可能であってもコストや建て替えの困難さから、建て替えが進みません。
マンションの建て替えにあたっての負担する費用とは？
マンションの建て替えにあたって、実際に負担する費用は1戸あたり2,000〜3,000万円ほどです。状況によってはこの金額よりも高くなる可能性はあります。費用の内訳としては解体費用、建設費用、諸費用、仮住まいの費用などです。先にも述べたように、マンションによって2,000〜3,000万円よりも高くなることはあり、新築であったりグレードが高い物件であったりするほど、費用は高くなっていきます。 住宅ローンを使用して費用を負担することはできますが、購入時のローンが残っていれば
住宅ローンを使用して費用を負担することはできますが、購入時のローンが残っていれば審査は厳しくなります。状況によっては国が提供している支援助成制度を利用すると、費用の負担軽減ができますが、それはあくまで国からお金を借りているだけです。マンションの建て替えは住宅の性能がアップし、住み心地も良くなるものの、費用が高く住民への負担は非常に重いものなのです。
建て替えはなかなか進んでいないのが現状ですが、建て替えに成功している物件もあるため、費用を知っておくと良いでしょう。
マンションの建て替え費用を支払えない場合はどうする？
マンションの建て替え費用は高額なものです。そのため支払えないのは珍しいことではありません。もしも建て替え費用を支払えない場合は、建て替えに賛成して再入居する、建て替えに反対して立ち退きをするの2つとなります。それぞれの内容を詳しく解説します。
建て替えに賛成して再入居する
建て替えに賛成して再入居するというのは、言葉の通り、建て替えた後に再入居することです。こちらのほうが費用が安く済み、一部代金を負担するだけで性能がアップしたマンションに住むことができます。とはいえ、引っ越し代や入居するまでに住む家での家賃などを考慮すると、そこそこの費用が発生します。
建て替えに反対して立ち退きをする
建て替えに賛成して再入居するというのは、言葉の通り、建て替えた後に再入居することです。こちらのほうが費用が安く済み、一部代金を負担するだけで性能がアップしたマンションに住むことができます。とはいえ、引っ越し代や入居するまでに住む家での家賃などを考慮すると、そこそこの費用が発生します。
建て替えに反対して立ち退きをする
建て替えに反対して立ち退きをすること選択した場合は、建て替え組合に対して売渡請求という手続きが発生します。売渡請求とは、マンションを時価で売却するように請求されることです。注意点として、建て替えが必要になっているマンションの時価は非常に安いものです。そのため、マンションの売却代金で次の新居を購入するのは厳しいでしょう。建て替えに反対して立ち退きすることは、次の住居探しの費用や時価の安さから経済的なデメリットが大きいものです。
建て替えに賛成して再入居、建て替えに反対して立ち退きをするか、どちらにしても住民への負担は大きいものです。建て替えによる経済的負担を回避したい場合は、建て替えが検討される前に売却することが重要です。築年数が古いマンションは性能も価値も下がり続け、さらに建て替えともなれば大きな費用が発生します。建て替えの時期はいつになるかはわからないものの、いつ建て替えが行われるのだろうと不安になる可能性もあります。
時価で売ったところで価値はあまりなく、非常に安いのが現実です。費用の負担やマンションの性能のことを考えれば、建て替えが検討される前に売却の検討をするのは非常に賢明な判断だといえます。
まとめ
この記事ではマンションの建て替えの流れや負担する費用の額、費用を支払えない場合などを紹介しました。多くのマンションは建て替えが進んでおらず、現状維持として修繕をしているのが現状です。とはいえ、建て替えが検討され、反対すれば時価で売却をしなければなりません。もしも賛成したとしても、費用負担はかわらず重いものです。
建て替えに賛成しても反対しても多くの費用がかかるため、経済的な面を重要視する方は建て替えが検討される前にマンションを売却しましょう。時価で売るよりも高い値段で売ることができ、結果的に長く住み続けられるマンションや戸建てが見つかるかもしれません。
中古マンションは安く購入できるメリットがあるものの、こうした建て替えの費用やリスクに着目することも重要です。この記事を参考にしてマンションの老朽化や建て替えに注目をしてみましょう。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
